Виды перепланировок жилых помещений

В процессе улучшения жилищных условий в квартире или доме люди часто делают перепланировку помещения.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 110-56-12 (Москва)

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

8 (800) 222-69-48 (Регионы)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Но не все понимают грань, где заканчивается косметический ремонт и начинаются работы, которые требуют разрешения, согласования или изменения технической документации жилья.

Тем не менее, знание этих нюансов избавит от неприятностей по окончанию ремонта.

Они могут быть связаны не только с невозможностью совершать юридические сделки с этой недвижимостью, но и стать основанием для судебных разбирательств.

Что это такое

Перепланировкой считают изменение конфигурации жилых помещений или отдельных их частей (комнат).

Она может проявляться в виде:

  • переноса дверных проемов или межкомнатных перегородок;
  • увеличения или уменьшения площади комнат и их количества;
  • создания дополнительных подсобных помещений и тамбуров не только в пределах квартиры, но и на лестничных клетках, и в подъезде.

Отличие от переустройства

Есть и смежное понятие с перепланировкой – переустройство.

Оно обозначает все работы, связанные с инженерными коммуникациями:

  • заменой, демонтажем или установкой нового газового, водонагревательного, отопительного, сантехнического оборудования;
  • изменением конфигурации системы водоснабжения или водоотведения;
  • любыми изменениями в системе вентиляции.

Переустройство, в отличие от перепланировки, всегда должно быть выполнено по предварительному разрешению от компетентных органов.

Есть и еще один термин, с которым также связано изменение конфигурации жилого помещения, но уже его внешнего облика.

Такие работы называют реконструкцией зданий, они имеют свои особенности в узаконивании.

Видео: «Согласование перепланировки, ремонт и перепланировка»

Чем регулируется

Весь процесс перепланировки закреплен законодательно.

Основным документом, регулирующим эти вопросы, выступает Жилищный кодекс РФ.

Глава 4 полностью рассматривает все вопросы, касающиеся этого вида работ.

Другими документами, на которые опираются при проведении перепланировки, являются:

  • Правила технической эксплуатации жилищного фонда (разделы 4, 5);
  • Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (в редакции №840-ПП) п.2 Приложения 1;
  • требования СанПиН;
  • требования СНиП.

Виды перепланировок

Ст. 25 ЖК РФ перечисляет виды переустройства и перепланировки жилого помещения.

Выделены они в зависимости от того, требуется ли разрешение на эти виды работ или их согласование.

Требующие разрешения

Серьезные изменения в конфигурации жилого помещения требуют обязательного разрешения от компетентных органов.

Получить его можно только по предварительно разработанному и согласованному индивидуальному проекту перепланировки.

Это самый дорогостоящий вид изменений в жилье, но если все будет оформлено по закону, то в дальнейшем никаких проблем с этой недвижимостью не возникнет, если придется ее продать, оформить в наследство и т.д.

К перепланировке, требующей разрешения, относят:

  • перенос санитарных комнат в частном доме или расширение их площади за счет нежилых помещений в квартирах;
  • создание новых дверных проемов в несущих стенах, перегородках между квартирами (при их объединении), перекрытиях (объединение квартир по вертикали);
  • внесение изменений в конструкцию полов;
  • необходимость установки перегородок, которые увеличивают нагрузку на перекрытия.

Такие работы нередко требуют и предварительного технического заключения о состоянии здания.

Возможно, планируемая перепланировка повлияет на его эксплуатационные характеристики.


Но процесс сложен только количеством необходимых разрешений. Такая перепланировка вполне возможна.

Оформление по эскизу

Если изменения в жилье не такие масштабные, то можно согласовать их по эскизу.

Это рисунок поверх плана жилья, на котором линиями разных цветов обозначают, что будет удалено, а что построено.

Согласование по эскизу возможно, если не требуется проводить сложные технические расчеты при перепланировке, затрагивать несущие конструкции, но изменения в конфигурации помещения все же произойдут.

По эскизу согласуются:

  • демонтаж ненесущих стен и выполнение в них проемов;
  • закладка дверных проемов (даже в несущих стенах, если только этот проем не был ранее выполнен самовольно);
  • возведение новых перегородок легкого типа, которые не увеличивают нагрузку на перекрытия;
  • перестановка сантехники в пределах отведенного для нее помещения;
  • перенос радиаторов отопления без укладки дополнительных коммуникаций (в холодные помещения — лоджии и балконы- переносить батареи запрещено).

Такую перепланировку можно подготовить и согласовать самостоятельно.

Она требует минимум документов и времени на их оформление.

Согласовать по эскизу можно уже по факту выполненных работ, но вы должны быть полностью уверены, что они не содержат запрещенные действия и будут одобрены соответствующим органом.

Согласование по проекту

Создание типовых проектов перепланировки облегчило процесс согласования некоторых изменений.

Они были разработаны ГУП МНИИТЭП и уже согласованы с Мосжилинспекцией.

Касаются эти проекты определенных типовых построек, в которых чаще всего выполняется перепланировка подобным образом.

То есть, по сути, если вы решили выбрать типовой проект перепланировки, то только указываете на него ссылку и ставите в известность Жилинспекцию. Но конечный результат должен совпадать с проектом, иначе специалист не сможет подписать акт о приемке работ.

Единственный минус таких проектов – в их незатейливости.

Но если подобных изменений вам достаточно, то это существенно облегчит процесс перепланировки.

Не требующие согласования

Некоторые изменения не требуют согласования. Каждый год их список расширяется.

В настоящее время уже можно не согласовывать:

  • установку кондиционеров;
  • остекление балконов и лоджий;
  • демонтаж стенных шкафов;
  • замена оконных конструкций на любые их разновидности без изменений параметров самого проема;
  • замена батарей отопления на аналогичные;
  • установка душевой кабины в ванной комнате;
  • устройство раздвижных дверей в существующих дверных проемах;
  • установка посудомоечных машин.

Такие изменения не отражаются в техническом плане помещения.

Поэтому и согласовывать их не надо. А вот если встроенный шкаф был отражен в документации, а вы его демонтировали, то вам потребуется согласование по упрощенной схеме.

Разные виды перепланировок требуют соответствующих документов.

Предварительно можно проконсультироваться в Жилинспекции или проектном бюро, потребуется ли согласование ваших планов относительно переустройства жилья и каким образом оно должно происходить.

Куда обратиться

Чтобы получить разрешение на перепланировку или согласовать ее, нужно обращаться в Жилинспекцию или Отдел капитального строительства при администрации вашего населенного пункта.

Эти органы могут дать и предварительную консультацию по всем вопросам, связанным с планируемой перепланировкой.

Также получить ее можно:

  • у юристов, занимающихся вопросами жилищного права;
  • у сотрудников проектных организаций.

По роду своей деятельности они обязаны знать законодательство и дадут вам дельный совет.

Также придется иметь дело с БТИ. Бюро выдает вам техническую документацию на жилое помещение, с которой вы обращаетесь далее (в проектную организацию или Жилинспекцию).

Если для выполнения перепланировки потребуется проект, заказать его нужно в проектной организации.

Проверьте, чтобы она имела непросроченный допуск СРО. Это очень важно для дальнейшего согласования выполненного ею проекта.

Алгоритм действий при согласовании

Алгоритм согласования может отличаться в зависимости от вида перепланировки, но, в целом, он состоит из следующих действий:

  • необходимо определить точно, какие работы вы будете выполнять и требуют ли они согласования;
  • обратиться в БТИ за технической документацией на жилое помещение;
  • заказать проект перепланировки или выполнить ее эскиз (рисунок можно сделать самостоятельно);
  • обратиться в Жилинспекцию с заявлением;
  • получить разрешение на перепланировку;
  • выполнить работы в соответствии с проектом (эскизом).
  • пригласить специалиста Жилинспекции для подписания акта о завершении работ;
  • обратиться в БТИ для составления новой технической документации;
  • с новым техпаспортом зарегистрировать изменения в Росреестре (заявление подается через МФЦ).

Иногда при выполнении сложных работ подписывается еще промежуточный акт о скрытых работах (например, когда меняют конструкцию пола).

В готовой перепланировке соответствие проекту уже не будет видно, поэтому подписывают этот документ своевременно.

Какие нужны документы

При подаче заявления в Жилинспекцию к нему требуется приложить пакет документов:

  • документ о праве собственности на объект перепланировки;
  • выписка из домовой книги о зарегистрированных в этом помещении;
  • согласие на перепланировку от всех совершеннолетних, зарегистрированных на этой жилплощади;
  • проект (эскиз) перепланировки;
  • технический паспорт из БТИ.

Что такое типовой проект

Типовые проекты были разработаны ГУП МНИИТЭП.

Такая необходимость возникла на основании частого обращения жителей типовых многоэтажных построек для перепланировки их квартир.  

Здания эти строились в 50-80х годах прошлого века с целью обеспечить жильем советские семьи. Тогда во главу угла ставилось не удобство проживания, а количество семей, обеспеченных жильем. Неудивительно, что в начале нашего века проектные организации и Мосжилинспекция были завалены заявлениями на перепланировку. 

ГУП МНИИТЭП разработала проекты, исходя из наиболее частых видов перепланировок.

Они отличаются простотой, но делают проживание в квартире удобнее. Все проекты уже согласованы с Мосжилинспекцией.

Поэтому если типовой проект вам подходит, то эту часть работы можно считать полностью выполненной.

В заявлении в Жилинспекцию вы указываете только номер проекта из каталога (их там около 130) и получаете разрешение.

Что нельзя узаконить

Но есть и такие изменения, которые нельзя узаконить.

Соответственно, проект по ним не может быть составлен, и разрешение получить не удастся.

К таким действиям относят:

  • перепланировка, которая ухудшает условия проживания всех жильцов или ущемляет интересы отдельных;
  • изменения, нарушающие устойчивость несущих конструкций;
  • приводящие к ухудшению внешнего вида фасада;
  • изменения конфигурации инженерных сетей, нарушающие их функционирование.

Эти действия опасны для устойчивости всего здания, сокращают срок его эксплуатации, представляют риск для жизни и здоровья людей, проживающих здесь.

Ответственность за самовольные действия

Ст. 29 ЖК РФ предусматривается ответственность за самовольные действия при перепланировке помещений.

Она административного характера.

При обнаружении незаконной перепланировки собственник квартиры облагается штрафом.


Но если перепланировка приведет к обрушению здания, в результате чего пострадают другие люди, то предусмотрен и другой вид ответственности, но уже не Жилищным кодексом.

Стоимость оформления

Стоимость оформления перепланировки зависит не только от площади помещения. На нее влияет необходимость выполнения проекта, привлечение к оформлению фирм-посредников, техническая сложность планируемых работ.

Цены (в рублях) на разные виды работ по перепланировке приведены в таблице:

Услуга Цена
Предварительная консультация 1 000-2 000 (в Жилинспекции бесплатно)
Выполнение проекта от 15 000
Техническое заключение 10 000-15 000
Паспорт БТИ 2 000-5 000 (с пошлиной)
Разрешение Жилинспекции бесплатно
Услуги фирм-посредников 3 000-5 000 за каждую услугу

Перепланировка может быть и простой, и технически сложной.

Каждая разновидность имеет свои особенности согласования, с которыми желательно ознакомиться заранее.

Видео: «Перепланировка квартиры»

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here