Как узаконить перепланировку квартиры в 2019 году

Если владелец жилого помещения решил, что ему нужна перепланировка квартиры и он не знает, как узаконить, то в 2019 году получить согласование стало немного проще.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 110-56-12 (Москва)

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

8 (800) 222-69-48 (Регионы)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Утратили силу некоторые постановления, упрощены согласования незначительных изменений в плане, муниципальные органы охотнее идут на разрешение таких работ, в остальном порядок получения согласования остался прежним.

Понятие

Статья 25 ЖК РФ четко формулирует понятие перепланировки квартиры: это любое изменение ее конфигурации, которое требует внесение корректив в техпаспорт.

К ней можно отнести:

  • разборка перегородок между комнатами или их перенесение;
  • установка новых дверных проемов;
  • увеличение количества комнат за счет разъединения одной большой в несколько маленьких;
  • объединение нескольких комнат в одну большую;
  • некоторые другие действия, в результате которых план квартиры меняется.

Зачем это нужно          

Не оформленная по закону перепланировка жилого помещения встречается на рынке вторичного жилья довольно часто, доставляя много хлопот владельцу, особенно при проведении сделок купли-продажи, дарения, наследования и других действий с недвижимостью.

Чтобы избежать проблем, желательно узаконить самовольную реконструкцию.

Если же владелец квартиры вовремя не позаботился о юридическом оформлении переустройства, ему или новым жильцам придется это сделать в любом случае, при этом согласовать уже произведенные изменения будет сложнее.

Чаще всего о самовольной перепланировке в квартире становится известно при регистрации сделок с недвижимостью.

Одним из документов для регистрации является поэтажный план, где работник БТИ обозначает все изменения красными линиями, и даже в случае, если в БТИ ничего не знают о прошедшей реконструкции, утаивать этот факт при регистрации не стоит.

Когда нет необходимости

Если произведенные в жилом помещении преобразования не требуют изменения техпаспорта квартиры, то узаконивать их нет необходимости.

Речь идет о таких видах работ, как:

  • косметической ремонт;
  • остекление лоджий или балконов;
  • установка кондиционера;
  • перенос электроплиты в пределах кухни;
  • замена оконного или дверного блока с условием, что цвет внешней стороны оконного блока останется прежним и будут соблюдены прежние размеры;
  • замена ванны на душевую кабину.

Видео: «С чего начинать перепланировку квартиры»

Какие виды работ запрещены

Никогда и ни при каких условиях собственник квартиры не сможет узаконить перепланировку квартиры, если:

  • за счет жилой комнаты были увеличены кухня или санузел;
  • были снесены несущие стены или их части;
  • кухня, оборудованная газовой плитой объединена с жилой комнатой;
  • перенесены общедомовые коммуникации;
  • жилая комната расширена за счет балкона или лоджии.

Правовое регулирование

Многие собственники жилых помещений не вполне понимают, куда обращаться и как узнать, что необходимо делать в том или ином случае и нужно ли что-то делать в принципе.

Перепланировку в квартире и ее узаконивание регулируют несколько законов и нормативных документов РФ.

Основной из них — Жилищный Кодекс (ЖК РФ), глава 4, в 2019 году он претерпел некоторые изменения.

Есть еще несколько нормативов, которые необходимо знать:

  1. статья 26 ЖК РФ, в ней перечислены все виды переустройств, которые необходимо согласовывать;
  2. ст. 7.21 КоАП, озвучен размер штрафов в случае нарушения правил перепланировки;
  3. проведение всех работ по реконструкции регламентируется статьями 25 и 26 ЖК РФ и статьями 7.21 и 7.22 КоАП РФ;
  4. перепланировку в Москве регламентирует Постановление Правительства Москвы № 508.

В ст. 29 ЖК РФ обозначены нормы, устанавливающие правила выселения из квартир за самовольную реконструкцию. Эти нормы обусловлены огромным количеством несогласованных перепланировок, которые часто являлись причинами разрушений или повреждений жилых домов.

Как узаконить перепланировку квартиры

Нередки случаи, когда собственник или арендатор квартиры уже сделал перепланировку, а через какое-то время решил получить согласование.

Для этого нужно будет предпринять несколько шагов:

  • проконсультироваться в жилинспекции по процедуре узаконивания переделок;
  • сделать эскиз или заказать проект реконструкции;
  • получить в БТИ поэтажный план и экспликацию;
  • пригласить комиссию для осмотра и составления акта о проведенных изменениях.

Представители Жилинспекции осматривают помещение с целью проверки проведенных работ на предмет безопасности для жильцов квартиры, соседей и конструкции дома в целом.

Если все изменения проведены с соблюдением нормативов, то подписывают акт, тем самым давая согласие на узаконивание перепланировки.

В том случае, если будут выявлены нарушения, собственнику грозит штраф или предписание устранить проделанные изменения.

Нежилого помещения

Владельцы нежилых помещений также могут производить реконструкцию при условии, что она не нарушит строительные и санитарные нормы.

В связи с тем, что нежилое помещение может располагаться как в жилых зданиях, так и в офисных, узаконивание переделок производится двумя путями, в зависимости от расположения собственности.

Если бизнес-помещение расположилось в жилом здании, обращаться за согласованием необходимо в жилищную инспекцию, если в отдельно стоящей постройке или в офис-центре, то узакониванием занимается БТИ.

Куда обращаться

Для согласования реконструкции необходимо обратиться в орган местного самоуправления, для этого следует подать заявку, не обойтись и без привлечения жилинспекции, БТИ, других государственных структур.

  • Первым этапом оформления становится обращение в муниципалитет, с собой нужно иметь пакет документов, необходимый для согласования.
  • Затем, после получения разрешения, выполнить только те переделки, которые указаны в согласовании.
  • Третьим этапом станет обращение в БТИ, если все работы сделаны согласно разрешению, сотрудники БТИ подписывают акт о завершении реконструкции, затем, в течение десяти дней – новые документы на квартиру.
  • Следующим шагом станет повторное обращение в муниципалитет за актом, в котором будут указаны все произведенные переустройства, на основании документа выдается новый кадастровый паспорт.
  • Последний этап: все правоустанавливающие документы передаются в Управление кадастра и картографии, на их основании проводится регистрация и выдается новое свидетельство о собственности на помещение.

Необходимые документы

Для согласования перепланировки необходимы следующие документы:

  • заявление;
  • техпаспорт;
  • проект или эскиз реконструкции в двух экземплярах;
  • заключение комиссии о соответствии проекта нормативам;
  • правоустанавливающий документ;
  • паспорт.

Проект или эскиз

Есть два типа согласования переделки:

  • по эскизу;
  • по проекту.

Эскиз выполняется в форме рисунка «от руки» на поэтажном плане квартиры, на котором собственник схематически изображает изменения, которые планируются.

демонтажно-монтажный план
Фото: демонтажно-монтажный план

При этом монтаж чего-либо помечается зеленым цветом, а демонтаж – красным.

Эскиз переделок допустим при переносе легких перегородок из гипсокартона или дерева, соединении ванной комнаты и туалета, сносе встроенных шкафов и некоторых других несложных работах.

Согласование по проекту необходимо в случаях:

  • замены газовой плиты на электрическую;
  • переноса в другое место туалета, кухни или ванной комнаты;
  • установки дополнительного оборудования;
  • пробивки проемов в несущих стенах;
  • установки окон во внешних стенах с изменением их формы;
  • некоторые другие виды.

Как согласовать через БТИ

Для выполнения несложных переделок в жилом помещении достаточно согласовать реконструкцию с Бюро технической инвентаризации.

Для этого нужно:

  • составить эскиз;
  • оплатить работу сотрудников БТИ по счету;
  • сдать в БТИ пакет документов, необходимых для согласования;
  • получить ответ.

Вердикт из БТИ придется ждать в течение полутора месяцев, только после получения разрешения на перепланировку можно начинать работы по переделке квартиры.

Через Жилинспекцию

Более сложные работы по реконструкции жилого помещения необходимо согласовывать в Жилинспекции.

При этом владелец квартиры должен знать, что разрешение будет получено только в том случае, если не будет выявлено нарушений нормативов, требований жилищного законодательства.

Согласование происходит следующим образом:

  • необходимо подготовить документы;
  • обратиться в БТИ, получить новый план с отражением в нем всех изменений;
  • посетить Жилинспекцию, представив там новые документы от БТИ, проект, различные акты и заключения, список бумаг аналогичен тем, которые собираются для предварительного согласования;
  • дождаться заключения Жилинспекции;
  • если решение положительное – получить новый кадастровый паспорт.

Сколько стоит

Стоимость узаконивания реконструкции зависит от многих факторов, от размера жилой площади, видов запланированных работ, района, где расположено жилое помещение и т.д.

Некоторые виды работ и их стоимость в 2019 году по г. Москва указаны в таблице.

Услуги Цена, руб.
Установка легких перегородок 30 000-50 000
Расширение площади ванной за счет подсобных помещений 60 000-100 000
Различные вмешательства в несущие конструкции здания от 100 000

В 2019 году цены практически остаются на том же уровне.

Конечно, стоимость услуг по согласованию реконструкции стоит недешево, но если все переделки не узаконить, то траты могут быть несравнимо выше.

Сроки

Сроки согласования зависят от множества факторов: это и сложность реконструкции, и схема получения разрешения.

  • Работы по эскизу согласовываются в течении одного-трех месяцев, более сложные по проекту — до четырех месяцев, срок получения разрешения на перепланировку, нарушающую целостность несущих стен и конструкций может продлиться до полугода.
  • После завершения всех работ понадобится около двух месяцев для сдачи документации по уже сделанной реконструкции и для закрепления всех изменений в БТИ.

Если отказано

Далеко не все переделки можно узаконить, при согласовании скорее всего откажут, если реконструкция затрагивает:

  • несущие стены или перекрытия;
  • вентиляционные каналы;
  • трубы отопления.

Также не будет согласования, если фактическая перепланировка не соответствует указанной в проекте, если собран не весь пакет документов, какие-либо справки просрочены.

В резолюции обязательно будет указано, что именно явилось причиной отказа.

Заявителю придется устранить указанные в документе недоделки и снова подать ходатайство.

Обращение в суд

Если  владелец реконструированной квартиры не согласен с отказом в согласовании и считает причины надуманными или не соответствующими действительности, он может написать исковое заявление в суд.

Обращаясь в суд, заявитель просит сохранить и узаконить уже сделанную реконструкцию.

Ответчиком по делу выступают органы местного самоуправления, отказавшие в согласовании.

В ходатайстве истец указывает, на каких основаниях он пользуется жильем, описывает суть проблемы (когда была проведена перепланировка и подробное перечисление всех произведенных в ее ходе работ).

К исковому заявлению необходимо приложить все документы, собранные по делу, обязательно отметить, что реконструкция была сделана без разрешения и указать причины, по которым переделки выполнялись самовольно.

Как оформить после ремонта

Узаконить перепланировку можно как до ее проведения, так и после окончания, но во втором случае есть небольшие нюансы, которые лучше знать.

Сначала придется провести оценку изменений, для этого получить техпаспорт в красных линиях (красным обозначаются неузаконенные реконструкции), на основании этого документа получить техническое заключение о том, что проведенные работы допустимы и безопасны.

Заключение выдает автор архитектурного проекта жилого дома (в случае, если затронуты какие-либо несущие конструкции) или любая другая проектная организация, имеющая лицензию на составление проектов, там же необходимо заказать проект перепланировки.

Только после того, как он будет изготовлен, следует обращаться в Мосжилинспекцию за согласованием проведенного ремонта.

Ответственность

За любую незаконную перепланировку собственник несет ответственность, но тяжесть наказания будет зависеть от того, насколько существенными оказались изменения и насколько они опасны для прочности здания или в какой степени нарушают интересы соседей.

Меры воздействия могут быть следующими:

  • наложение штрафа;
  • предписание о возвращении квартиры к первоначальному виду;
  • расторжение договора социального найма и выселение;
  • если квартира находится в ипотеке – расторжение кредитного договора;
  • лишение прав собственности и выставление жилого помещения на торги.

В случае, когда перепланировка привела к тяжелым последствиям, виновный в переделках собственник несет уголовную ответственность.

Если жилье в ипотеке

Узаконить реконструкцию ипотечной квартиры намного сложнее, пока кредит не выплачен, жилье является собственностью кредитной организации и в таких случаях не все банки идут на разрешение переделки.


Обычными условиями согласования банком перепланировки жилья являются:

  • отсутствие просрочек по кредиту;
  • кредитный договор действует не менее полугода;
  • планируемые работы не понизят рыночную стоимость жилого помещения;
  • страховая компания одобрила согласование.

Перепланировка квартиры требует больших материальных вложений, моральных и физических затрат, особенно если ее проведение сопряжено с узакониванием уже проведенной реконструкции.

Но, в любом случае, лучше согласовать все изменения жилого помещения, чтобы впоследствии иметь возможность распоряжаться своей недвижимостью в полном объеме.

Видео: «Покупка квартиры с незаконной перепланировкой»

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here