Как согласовать перепланировку квартиры

Оформление перепланировки — обязательное условие перед началом масштабного ремонта.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 110-56-12 (Москва)

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

8 (800) 222-69-48 (Регионы)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

В противном случае действия нанимателя или собственника недвижимости чреваты уплатой штрафа и дорогостоящей волокитой по узакониванию выполненных работ.

Что это такое

Перепланировка представляет собой изменение параметров помещений (конфигурации, площади, размеров, назначения) в результате проведения ремонтно-строительных работ.

Все изменения необходимо вносить в технический паспорт на жилье.

Перечень работ, которые относятся к перепланировке:

  • изменение прочности и местоположения несущих стен (устройство и заделка проемов, демонтаж);
  • перенос ванной комнаты, туалета, кухни, кладовки, коридора;
  • объединение комнаты с лоджией (балконом);
  • устройство лестниц;
  • устройство или ликвидация тамбура;
  • изменение конструкции полов.

Переустройство подразумевает монтаж, замену или изменение местоположения оборудования и инженерных сетей.

Чем регулируется

Основные нормативно-правовые акты, которые регламентируют условия и порядок проведения перепланировки.

  1. Жилищный Кодекс Российской Федерации. Здесь описаны основные термины и понятия, связанные с перепланировкой, как производится согласование. Изложены основания для проведения подобных ремонтно-строительных работ, содержится перечень возможных штрафов (ст. 25—29 ЖК РФ).
  2. Кодекс об Административных правонарушениях Российской Федерации. Включает перечень основных штрафных санкций, которые могут быть применены в отношении юридических и физических лиц, нарушивших порядок проведения перепланировки (ст. 7.21—7.22 КоАП РФ).
  3. Градостроительный Кодекс Российской Федерации. Регулирует правила проведения перепланировки нежилого помещения. Изложены определения и термины, позволяющие различать перепланировку, реконструкцию, переустройство и другие строительные вмешательства.

На региональном уровне и в каждом населенном пункте могут быть собственные нормативно-правовые акты, определяющие порядок согласования и оформления перепланировки.

Видео: «Как узаконить перепланировку»

Почему надо делать

Согласование перепланировки квартиры необходимо, так как подобные ремонтно-строительные работы зачастую затрагивают несущие конструкции, что может иметь необратимые последствия.

Каждое здание — это законченная архитектурная конструкция с тщательно продуманным каждым элементом.

Решая нужно ли согласовывать перепланировку необходимо иметь в виду, что любое вмешательство в технические показатели сооружения чревато возникновением последствий:

  • трещины на фасаде и фундаменте;
  • обвал;
  • обрушение;
  • взрывы;
  • пожары;
  • проседание здания;
  • материальный ущерб;
  • человеческие жертвы.

Такие последствия могут быть и при незаконном проведении работ в частном жилом доме, только в меньшем масштабе — пострадать могут одна или несколько семей.

Согласование перепланировки и получение разрешение на проведение работ необходимо для обеспечения безопасности людей и гарантии неприкосновенности общедолевой собственности.

С чего начать

Любое дело нужно начинать с консультации со специалистом.

  • После получения необходимых сведений следует приступать к подготовительному этапу перепланировки — сбору пакета документации. Подробный перечень бумаг можно получить в администрации населенного пункта, где находится объект недвижимости.
  • Собранные документы направляются вместе с заявлением в Жилищную инспекцию для рассмотрения.

Куда обратиться

Бесплатно проконсультироваться по вопросам, связанным с перепланировкой можно в одной из организаций:

  • МФЦ (Многофункциональный центр);
  • БТИ (Бюро технической инвентаризации).

Для согласования работ по перепланировке потребуется обратиться в такие государственные инстанции:

  • Роспотребнадзор;
  • Управление Госпожарнадзора;
  • МФЦ либо службу Единого окна в Жилищной инспекции, где оформляется разрешение на проведение ремонта.

Документы

В зависимости от того, какой у владельца тип регистрации собственности на объект недвижимости законодательством предусмотрено 2 пакета документации.

Сотрудники инстанций, занимающихся согласованием перепланировки, не имеют права требовать бумаги, не упомянутые в ЖК РФ.

Для владельцев недвижимости, зарегистрированной через БТИ необходимо собрать документы:

  • заявление (образец установлен Правительством РФ, свободная форма не предусмотрена);
  • заверенные у нотариуса копии и оригиналы бумаг, которые подтверждают право собственности на недвижимость;
  • проект;
  • технический паспорт квартиры или дома;
  • договор соцнайма, согласие всех проживающих в квартире (в письменной форме);
  • разрешение на проведение ремонта от органа, который занимается охраной памятников архитектуры, исторического и культурного наследия.

Если недвижимость зарегистрирована в ЕГРП, то не надо предоставлять на рассмотрение документы:

  • техпаспорт жилища;
  • заключение архитектуры;
  • документы о праве собственности на недвижимость.

Эти бумаги орган, занимающийся вопросами перепланировки, получает при необходимости по запросу в ЕГРП.

Проект или эскиз

Перепланировка может быть согласована по проекту или в уведомительном порядке (по эскизу).

Согласование по проекту производится до начала работ. Уже готовые проекты перепланировки, предназначенные для реализации в квартирах типовых многоквартирных домов, есть в специальном каталоге. Его можно найти на официальном сайте Жилищной инспекции.

Перечень ремонтно-строительных работ, для согласования которых потребуется создание проекта:

  • монтаж или изменение местоположения газовой плиты на кухне (если плита присоединяется к трубопроводу гибким шлангом, проект не нужен);
  • замена газовой на электроплиту;
  • изменение местоположения «мокрых» и санитарных зон (за исключением переноса посудомоечной или стиральной машины);
  • сооружение несущих стен;
  • изменение конструкции пола (актуально для новостроек, где квартиры сдаются без финишной отделки);
  • перепланировка, затрагивающая несущие конструкции (устройство проемов в несущих стенах и межэтажных перекрытиях);
  • изменения фасада дома;
  • сооружение стен толще 100 мм (исключение — гипсокартонные перегородки), в зданиях с деревянными межэтажными перекрытиями узаконивать нужно все возводимые стены.

Заказывать проект перепланировки необходимо исключительно в организации, которая имеет лицензию на осуществление такого вида деятельности (допуск СРО).

С какими организациями понадобится согласовывать готовый проект, зависит от сложности и количества ремонтно-строительных работ.

  • Часто это МЧС, ТСЖ (ТЭС, ЖЭК), архитектурно-строительный надзор, Водоканал, Электронадзор, СЭС.
  • Вместе с оформлением заказа на создание проекта компании необходимо предоставить техпаспорт на недвижимость (берется в БТИ) и прилагаемый к нему поэтажный план с экспликацией помещений.

Согласование по эскизу производится после ремонта.

Все пройдет успешно, если выполненные работы не нарушают действующие нормы и правила (санитарные, строительные, пожарной безопасности). Различные Жилищные инспекции предъявляют разные требования к перечню работ, которые могут быть согласованы в уведомительном порядке. По этой причине следует заранее уточнить список таких работ.

Согласование по эскизу возможно, если переделки в квартире незначительные, например:

  • изменение местоположения ненесущих перегородок;
  • объединение ванной комнаты с туалетом;
  • перенос сантехнического оборудования в существующих границах ванной или туалета;
  • заделывание проемов в ненесущих перегородках.

Эскиз можно сделать самостоятельно, нарисовав на плане квартиры красными чернилами ликвидируемые элементы, зеленым цветом — те, что будут устанавливаться.

К документу должна прилагаться экспликация со списком изменений.

  • После поступления заявления от собственника о согласовании перепланировки в уведомительном порядке в квартиру придет инспектор и сверит с эскизом выполненные работы.
  • После чего будет составлен Акт завершенного переустройства, который послужит основанием для внесения изменений в техпаспорт БТИ.

Сроки

Согласование может быть очень длительной процедурой.

  • В зависимости от сложности и характера ремонтно-строительных работ, вида перепланировки, технических параметров дома процесс получения разрешения может продолжаться 1—4 месяца.
  • После передачи полного пакета документации в МФЦ или Жилищную инспекцию на рассмотрение заявления и вынесения решения дается 45 рабочих дней.
  • Полученное разрешение на проведение работ действительно в течение 12 месяцев. При этом действие документа можно продлевать на 1 месяц столько раз, сколько это будет необходимо.

Стоимость

За рассмотрение пакета документации государством предусмотрена уплата незначительных пошлин.

Подготовка необходимых бумаг обойдется гораздо дороже. Существуют компании, которые оказывают посреднические услуги и за определенную плату занимаются согласованием.

Средняя цена (в руб.) посреднических услуг по согласованию переустройства

  Оформление перепланировки без изменения несущих элементов Узаконивание работ, которые предполагают задействование несущих конструкций в процессе ремонта Согласование уже выполненных ремонтно—строительных работ 
Выдача разрешения на работы 40 000 40 000 40 000
Получение акта выполненных работ 30 000 40 40

Внесение записи в кадастровый учет без учета уплаты госпошлины обойдется около 30 000 рублей.

Собственник может согласовать перепланировку самостоятельно, что обойдется дешевле, но потребует значительных временных затрат.

Что делать, если отказали

По статистике больше 15% заявителей получают отказ Жилищной инспекции в согласовании перепланировки.

Из этого количества только в нескольких случаях изменения вообще нельзя узаконить. Это связано с тем, что уже сделанный ремонт нарушает действующие правила и нормы безопасности. Причина отказа всегда формулируется четко и понятно.

Действия заявителя в случае отказа:

  • выполнение требований Жилищной инспекции;
  • обращение с исковым заявлением в суд (если точно известно о неправомерности отказа и имеются доказательства этого факта).

Порядок согласования перепланировки квартиры

Порядок получения разрешения на перепланировку и согласования изменений:

  • получение в БТИ техпаспорта и плана жилища;
  • заказ и разработка проекта перепланировки;
  • техническое заключение Роспотребнадзора;
  • получение заключения пожарной инспекции (ГУ МЧС РФ);
  • направление заявления с приложенным к нему пакетом документов в Жилищную инспекцию;
  • получение разрешений на проведение ремонта от МЧС, Роспотребнадзора и т. п.

В новостройке

Сделать перепланировку в новостройке на законных основаниях нельзя до тех пор, пока на руки собственнику не будет выдано свидетельство права собственности на квартиру.

Произвести работы без такого документа можно только в Москве, так как Постановление Правительства №508 разрешает согласование перепланировки без правоустанавливающих бумаг.

Для этого собственнику понадобится:

  • договор долевого участия (действующий);
  • акт приема-передачи помещения;
  • разрешение на ввод в эксплуатацию здания;
  • согласие компании-застройщика на проведение работ по перепланировке.

Нежилого помещения

Узаконить ремонтно-строительные работы, изменяющие планировку нежилых помещений сложнее, нежели получить разрешение на перепланировку частного дома или квартиры.

Это объясняется тем, что к помещениям магазинов, кафе, офисов предъявляются более строгие требования, относительно соответствия санитарным, строительным и пожарным нормам.

Чтобы успешно согласовать перепланировку нежилого помещения собственнику понадобится:

  • знать нюансы и тонкости процедуры согласования в госорганах;
  • иметь опыт и уметь общаться с многочисленными госчиновниками уполномоченных структур.

В некоторых случаях скорейшее решение проблемы обеспечит обращение за помощью к специалистам, которые оказывают посреднические услуги в таких вопросах.

Ответственность за самовольную

Незаконная перепланировка чревата для собственника недвижимости наложением наказания.

  1. Комиссия выдаст предписание в установленный срок вернуть жилищу первоначальный вид.
  2. Если перепланировка сделана в соответствии с действующими нормами и правилами и никоим образом не влияет на общую конструкцию сооружения, то комиссия разрешит узаконить изменения. При этом владельцу квартиры придется уплатить штраф в размере 2—2,5 тыс. рублей, так как нарушение законодательства уже имело место.
  3. В случае, когда собственник игнорирует требование комиссии вернуть первоначальный вид жилищу, на него подается иск в суд. В судебных инстанциях может быть принято решение об отчуждении жилого помещения и выставлении его на торги. После продажи квартиры владельцу возмещается сумма за вычетом расходов на восстановление квартиры и судебных издержек.
  4. С жильцом, проживающим в жилом помещении на основании социального найма, договор расторгается с последующим выселением.

Последствия

Незаконная перепланировка рано или поздно обернется для собственника неприятными последствиями.

  • Самое безобидное, что может произойти — уплата штрафа в соответствии со ст. 7.21 и ст. 7.22 КоАП РФ в размере 2—2,5 тыс. рублей.
  • Владельца квартиры обяжут вернуть жилище в исходное состояние либо узаконить изменения, что обойдется гораздо дороже, нежели предварительное получение разрешения на проведение работ.
  • В сложных случаях по решению суда квартира может быть продана с торгов.

Вопросы и ответы

Актуальными для владельцев недвижимости, желающих сделать перепланировку, являются вопросы о разрешенных и запрещенных ремонтно-строительных работах.

Многих волнует вопрос о разработке проектной документации и как избежать покупки недвижимости с нелегальной перепланировкой.

Что можно, а что нельзя изменять

Существует перечень разрешенных и запрещенных на законодательном уровне ремонтно-строительных работ по перепланировке.

Разрешается:

  • объединять ванную и туалет с целью устройства общего санузла;
  • расширять санузел за счет площади коридора;
  • объединять кухню со смежной комнатой посредством устройства дверного проема в ненесущей стене;
  • увеличивать жилую комнату путем присоединения к ней части коридора или объединять с ним;
  • делать двери в ненесущих стенах;
  • демонтировать стену между кладовкой и кухней с целью расширения кухонного помещения;
  • убирать подоконную часть при объединении комнаты с балконом или для расширения прохода;
  • переносить входную дверь и делать тамбур.

Запрещено:

  • разбирать несущие стены или самостоятельно устраивать в них проходы;
  • объединять жилые помещения с ванной и туалетом;
  • полностью разбирать стену между комнатой и балконом (лоджией);
  • демонтировать часть межэтажного перекрытия с целью объединения квартир, располагающихся на смежных этажах;
  • выносить батареи центрального отопления на балкон (лоджию);
  • разбирать и перекрывать вентиляционные короба;
  • пристраивать помещения к квартире, находящейся на первом этаже, устраивать под их балконом погреба или подвалы;
  • возводить капитальные железобетонные (и из других тяжелых материалов) стены.

Как избежать покупки с неузаконенной

При покупке недвижимости следует внимательно сверить сведения техпаспорта с реально существующей планировкой.


Самостоятельно сделать подобное непросто, потому стоит обратиться за помощью к специалисту из БТИ. Он сделает замеры и подтвердит соответствие конфигурации помещений, заявленным в техпаспорте на квартиру.

Дотошность при проверке документации застрахует будущего владельца от трат на ремонт с целью вернуть квартире первоначальный вид или расходов на узаконивание переделок.   

Если проект выполнен не специализированной компанией   

Самостоятельная разработка проекта перепланировки не может служить основанием для получения разрешения и согласования ремонтно-строительных работ.

Вся проектная документация должна разрабатываться компанией, имеющей лицензию на оказание услуг такого рода и допуск СРО.

Видео: «Согласование перепланировки: что и как нужно делать»

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here