Порядок согласования перепланировки помещений

Переустройство и перепланировка проводятся с целью повышения функциональности и более рационального использования жилища.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 110-56-12 (Москва)

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

8 (800) 222-69-48 (Регионы)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Во избежание нарушения законодательства и наступления административной, а иногда и уголовной ответственности необходимо согласование перепланировки помещений.

Понятие

Перепланировка — это изменение площади комнат, их расположения и конфигурации. Подобные ремонтно-строительные работы проводятся с целью повышения функциональности и улучшения качества помещений.

Работы по перепланировке, которые требуется узаконить:

  • возведение перегородок или стен, которые повысят нагрузку на несущие элементы строения;
  • изменение местоположения санитарных зон (перенос санузла);
  • монтаж плиты, душевой кабины, раковины;
  • монтаж, демонтаж, перенос лестницы, окна, лоджии, балкона или изменение их конфигурации;
  • подключение коммуникаций;
  • изменение размеров оконных проемов;
  • демонтаж и монтаж лестничных пролетов;
  • изменение конструкции пола (что может увеличить нагрузку на перекрытия).

Не все ремонтно-строительные работы необходимо согласовывать и получать разрешение на их проведение. Не нуждаются в оформлении:

  • демонтаж встроенных шкафов;
  • замена инженерного оборудования аналогичным по назначению и габаритам;
  • косметический ремонт.

Законодательство

Все вопросы, касающиеся перепланировки регламентируются законодательством, основной нормативный документ — Жилищный кодекс РФ, который включает:

  • ст. 25 — описаны разновидности перепланировки и переустройство, дано их определение;
  • ст. 26 — содержится перечень оснований, по которым проводится перепланировка и переустройство;
  • ст. 27 — перечислены случаи и причины отказа в выдаче разрешения на проведение ремонтно-строительных работ по перепланировке;
  • ст. 28 — порядок завершения процедуры переустройства;
  • ст. 29 — последствия самовольной перепланировки и переустройства жилья.

На региональном и федеральном уровне действуют подзаконные нормативно-правовые акты, регулирующие процедуру перепланировки в конкретном регионе.

Например, в Москве и Московской области это Постановление Правительства № 508-ПП от 21.10.2011 г.

Видео: «Как избежать лишних затрат при перепланировке»

Получение разрешения

Разрешение на проведение ремонтно-строительных работ выдается организацией, которая является членом СРО.

Это документ, дающий возможность разработать проект перепланировки и обращаться в другие уполномоченные органы для согласования работ и их оформления после выполнения.

Если перепланировка уже начата, а разрешения на руках у владельца недвижимости нет, то все его действия будут считаться незаконными, и повлекут административную ответственность.

Как согласовать перепланировку

Согласование перепланировки нежилого помещения проводится на основании разработанного проекта и технического обследования.

Получение разрешения возможно на основе представленных документов или с выездом комиссии на объект.

Нежилых помещений

Главное отличие жилого помещения и нежилого — их целевое назначение.

Для жилых помещений это исключительно проживание людей. В нежилых может осуществляться предпринимательская деятельность и обеспечиваться культурные, спортивные, общественные мероприятия. Целевое назначение нежилого помещения определяется его владельцем с учетом действующих правил и норм.

Использование нежилого помещения может обусловить необходимость перепланировки, решение о ее проведении принимает владелец (управляющая организация, арендатор).

В результате проведения работ меняются качественные и технические характеристики объекта, производится переустройство коммуникаций.

Основное требование, которому должна соответствовать перепланировка нежилого помещения — работы, затрагивающие фасад сооружения, не проводятся.

В результате ремонта целевое назначение и функциональное назначение объекта должно остаться прежним, в случае их изменения потребуются дополнительные согласования.

В ненаселенном здании

Перепланировка нежилого помещения в ненаселенном здании является самой простой из всех существующих разновидностей подобного ремонта.

Это объясняется тем, что ее регулирует Градостроительный Кодекс РФ, а не жилищное законодательство (ЖК). Чтобы получить разрешение на проведение работ по перепланировке в ненаселенном здании понадобится обратиться в Межведомственную комиссию.

В случае, когда в процессе перепланировки не затрагиваются несущие конструкции и изменения соответствуют ГК, согласно которому разрешение получать не надо, узаконивать ее не придется.


Для учета в ЕГРП и кадастре достаточно наличия проекта и заключения, что работы не требуют согласования.

В многоквартирном доме

Проведение перепланировки в квартире многоквартирного дома предполагает длительную процедуру согласования изменений, которая начинается с подачи проекта в Роспотребнадзор.

Если предстоят сложные конструктивные и инженерные изменения, то потребуется разрешение профильных госорганов (например, СЭС, МЧС, газовая служба). Подобные согласования нужны для предотвращения недовольства остальных жильцов дома.

В жилом

Перепланировка в нежилом помещении, которое находится в жилом доме, предполагает выполнение определенных условий:

  • наличие проекта будущих изменений;
  • должно быть согласие жильцов дома на функционирование в здании коммерческого предприятия (салона красоты, фитнес-центра, магазина, офиса, кафе);
  • наличие разрешения на проведение ремонтно-строительных работ.

Арендуемом

Процедура перепланировки в арендуемом помещении имеет одно важное отличие от таковой в нежилых помещениях, находящихся в собственности.

Обязательно должно быть получено разрешение владельца недвижимости на проведение ремонта.

Если его не будет, то возникнут неприятные последствия:

  • расторжение договора аренды в одностороннем порядке;
  • владелец может потребовать восстановить прежний вид помещения;
  • возможно получение требования собственника нежилого помещения возместить материальный и моральный вред.

Этапы оформления

Порядок оформления перепланировки нежилого и жилого помещения практически не отличается и состоит из нескольких этапов.

  1. Обращение в БТИ для получения технического и кадастрового плана помещения.
  2. Заказ проекта в организации, имеющей допуск СРО (лицензию на оказание услуг такого рода).
  3. Согласование с Роспотребнадзором, СЭС, МЧС, газовой службой и другими уполномоченными организациями. Это необходимо для того, чтобы подтвердить возможность проведения и безопасность перепланировки.
  4. Получение разрешения на проведение ремонтно-строительных работ. Полученные заключения СЭС, газовой и пожарной (МЧС) службы вместе с проектной документацией предоставляются в Межведомственную ЖИ.
  5. Сдача отремонтированного помещения в эксплуатацию. Производится приемка госкомиссией с оформлением и подписанием приемно-передаточного акта.

Куда обращаться

Чтобы получить разрешение на проведение ремонтно-строительных работ по перепланировке любого типа помещений понадобится посетить несколько организаций.

  • БТИ (чтобы получить техпаспорт объекта и экспликацию помещений, без этих документов нельзя заказать проект);
  • государственное или частное проектное учреждение для оформления заказа проекта (за проектной документацией лучше всего обратиться к авторам проекта здания);
  • СЭС;
  • МЧС;
  • архитектурно-планировочная организация;
  • суд (обращение понадобится, если перепланировка уже сделана без разрешения).

Документы

Согласование пройдет безболезненно и быстро, если пакет собранной документации будет максимально полным:

  • заявление;
  • бумаги, которые удостоверяют личность собственника недвижимости;
  • документы, подтверждающие право собственности на помещение;
  • проект;
  • результаты обследования объекта;
  • согласование с Роспотребнадзором, пожарной службой;
  • техпаспорт объекта недвижимости.

Разработка проекта

Заказать проектную документацию можно в местной администрации, коммерческой компании или отделе архитектуры муниципалитета.

Проект будет разработан в соответствии с действующими правилами и нормами, разница будет состоять в его стоимости и скорости создания.

Вынесение вердикта

После того как все сведения о будущей перепланировке будут предоставлены в БТИ или Межведомственную жилищную комиссию, решение выносится в течение 1—2 месяцев.

За это время комиссия изучает и проверяет представленные материалы. Вердикт будет зависеть от количества и правильности оформления предоставленных бумаг. Возможно получение отказа, при этом обязательно должны быть указаны причины, которых может быть несколько.

Возможные причины отказа перечислены в ст. 27 ЖК РФ:

  • предоставление неполного пакета документации;
  • бумаги направлены не в тот орган;
  • неправильно составленный или не соответствующий требованиям законодательства проект.

Самовольная реконструкция

Перепланировка и переустройство возможны только после согласования работ с компетентными органами.

Незаконные действия обнаруживаются при плановых и внеплановых проверках, если поступили жалобы от соседей.

Поэтому скрыть самовольное переустройство и перепланировку очень сложно, а договориться по такому вопросу с БТИ или Жилищной инспекцией невозможно.

Ответственность за содеянное

Незаконная перепланировка предполагает наступление административной, а в некоторых случаях и уголовной ответственности.

  • При выявлении самовольного переустройства собственнику помещения грозит штраф и предписание вернуть помещению первоначальный вид.
  • Уголовная ответственность наступает если в результате незаконного ремонта возникла аварийная ситуация и пострадали люди. Возможно тюремное заключение на срок от 3 до 12 лет.

Штрафы

  • Сумма штрафа в соответствии со ст. 7.21 КоАП РФ составляет от 1 тыс. до 2,5 тыс. рублей для физических лиц.
  • Для должностных и юридических лиц размер штрафа может быть от 35 тыс. до 1 млн рублей в зависимости от правонарушения.

Стоимость

Узаконивание перепланировки в судебном порядке обойдется собственнику в сумму от 30 до 100 тыс. рублей.

Процедура легализации уже сделанного ремонта практически не отличается от таковой при предварительном согласовании проведения работ.

Отличие состоит в обращении с исковым заявлением в суд, если Жилищная инспекция отказала в узаконивании перепланировки.

В стоимость перепланировки входят:

  • изготовление проекта (в Москве от 150 рублей за 1 м2, полная стоимость составляет в среднем 20—25 тыс. рублей для помещения площадью не больше 100 м2);
  • получение заключения;
  • оплата проведения ремонтно-строительных работ;
  • госпошлины.

Цена узаконивания уже сделанных работ выше, чем стоимость получения разрешения на перепланировку до начала ремонта.

Это объясняется тем, что придется уплатить штраф и судебные издержки.

Какие работы не требуют оформления

Если здание (квартира, комната) не является мемориалом, памятником архитектуры или предметом культурного наследия, а также и не влияет на общедомовое и имущество других собственников, то согласование не потребуется при проведении следующих работ:

  • объединение кухни с комнатой с устройством раздвижной двери;
  • расширение туалета или ванной комнаты, если уровень пола в них на 3—5 см ниже, чем в остальных помещениях;
  • перенос труб за счет присоединения новых с обязательным сохранением угла слива стока и канализации;
  • замена изношенного оборудования новым, с аналогичными техническими характеристиками и размерами;
  • косметический ремонт.

Что делать запрещено

Существуют работы, на законодательном уровне запрещенные к проведению, на них разрешение не может быть получено:

  • в результате которых помещение становится непригодным для проживания;
  • отключение коммуникаций или ограничение доступа к ним;
  • нарушающие прочность несущих элементов дома и снижающие эксплуатационные параметры сооружения;
  • ликвидация или ухудшение проходимости вентиляции, канализации;
  • превышение допустимой нагрузки на несущие конструкции здания;
  • вынос на балкон (лоджию) батареи отопления;
  • устройство теплого пола за счет общедомовой системы водоснабжения и отопления;
  • установка устройств, которые отключают либо регулируют общедомовые инженерные системы;
  • нарушение санитарных, пожарных или строительных правил;
  • устройство ниш, проемов в несущих колоннах, пилонах, а иногда стенах;
  • прокладывание канализационных труб и электропроводки в сделанных штрабах;
  • установка террас, лоджий на третьем и втором этаже, если они изначально не были запланированы в проекте здания;
  • перевод в обыкновенный подвал технического подпола;
  • изменение фасада дома, который является памятником или объектом культурного наследия;
  • устройство проема без двери в стене между кухней с газовой плитой и жилой комнатой.

Возможные трудности

Проведение перепланировки не предполагает возникновение трудностей, они могут появиться при узаконивании уже выполненных ремонтно-строительных работ.

Процедура узаконивания проходит так:

  1. оформление техпаспорта на жилище (в БТИ);
  2. разработка проекта перепланировки в соответствии с выполненными или планируемыми работами;
  3. проект, техпаспорт на квартиру и другие документы направляются в МФЦ или Мосжилинспекцию (если квартира находится в городе Москва).

Процедура узаконивания пройдет гладко, если не проводились запрещенные законодательством работы.

Важные нюансы

Ответственность за последствия ремонтно-строительных работ в виде неполадок в работе инженерных сетей или порчи имущества соседей полностью ложится на собственника квартиры. Ему придется возмещать материальный ущерб.

Разумнее согласовать проведение работ до их начала, выяснив нужно ли вообще получение разрешения, чем узаконивать уже сделанный ремонт, так как некоторые действия запрещены ЖК.

Видео: «Перепланировка без неприятностей»

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here