Как узаконить самовольную перепланировку

Перепланировка зачастую выступает единственной возможностью сделать свое жилье более комфортным и современным.

Но при ее проведении следует учитывать, что некоторые изменения требуют обязательного оформления.

Самовольная перепланировка делает невозможным осуществление юридических сделок с помещением, а также влечет за собой разные виды ответственности.

Как же не переступить грань, разделяющую обычный ремонт от незаконных преобразований?

Что это такое

Чтобы изменять конфигурацию жилья в рамках закона, следует определить, что является перепланировкой, какие виды работ допустимы без согласований, а какие вовсе запрещены.

Под перепланировкой понимают изменение площади помещений внутри квартиры.

Это может быть перенос или устранение перегородок, устройство новых дверных проемов.

На плане помещения все эти изменения отражаются, а потому требуют фиксации в технических документах.

Кроме того, некоторые стены могут выполнять роль несущих и при нарушении их целостности может нарушиться устойчивость всего здания. Поэтому иногда изменения внутренней конфигурации требует специального разрешения.

Очень часто вместе с перепланировкой выполняется переустройство.

Этот вид работ связан с инженерными коммуникациями и оборудованием помещения. Перенос, замена электрического, газового, санитарно-технического оборудования (особенно при изменении его технических параметров) иногда также требует отражения в техпаспорте помещения.

Все, что требует отражения в технической документации помещения, но не оформляется собственником, носит название самовольной перепланировки.

Видео: «Переустройство и перепланировка квартир»

Законодательство

Основные вопросы перепланировки и переустройства помещения, а также сами эти понятия определяются Жилищным кодексом РФ.

  • Глава 4 ЖК РФ полностью фиксирует порядок и основания для проведения и перепланировки, и переустройства. Сами понятия раскрывает статья 25.
  • Статьи 26 и 28 содержат требования к документации, по которой осуществляются ремонтные работы.
  • Статья 27 указывает на основания, по которым может быть отказано в их проведении, а статья 29 раскрывает правовые последствия незаконной перепланировки.

Жилищный кодекс – не единственный законодательный акт, касающийся разных видов ремонтных работ по изменению конфигурации жилья.

Существуют и требования СНиП, СанПиН, а также региональные акты, в соответствии с которыми определяются разрешенные и запрещенные виды работ.

Что можно, а что нельзя

Вне зависимости от регионального законодательства, существуют виды работ, которые однозначно запрещены в процессе перепланировки.

К таким запретам можно отнести:

  • расширение площади нежилого помещения за счет уменьшения жилой площади более, чем на 25%;
  • устранение перегородок между кухней с газовым оборудованием и жилым помещением;
  • снос несущих стен или значительное ослабление их;
  • изменение месторасположения вентиляционных каналов и батарей отопления;
  • расположение санузлов и кухни над жилыми помещениями этажом ниже или жилых комнат под санузлами и кухнями этажом выше;
  • устройство полов с подогревом от системы центрального отопления или горячего водоснабжения;
  • увеличение площади балкона и лоджии за счет площади комнат;
  • перекрытие доступа к общедомовым коммуникациям, установка на них регулирующих кранов.

Практически все, что не относится к запретам, можно осуществить.

Не требуется согласование для следующих видов работ:

  • осуществление косметического ремонта;
  • замена инженерного оборудования на другое с аналогичными параметрами;
  • установка на фасадах кондиционеров и антенн;
  • изменение месторасположения оборудования в пределах отведенного для него помещения.

Другие незапрещенные виды работ требуют предварительного согласования с компетентными органами.

Для их проведения разрабатывается проект, который затем согласовывается с коммунальными службами, пожарной охраной, СЭС и др.

Незаконное переустройство

Если работы по преобразованию помещения требовали согласования, но оно не было выполнено, то такая перепланировка считается незаконной.

Многие собственники не видят необходимости нести немалые материальные затраты на оформление перепланировки, считая, что это лишь их дело. При этом не учитывается, что безопасность и устойчивость всего здания в результате таких преобразований может оказаться под угрозой.

Может быть нарушена и эффективность функционирования коммуникационных систем. Даже если этого не происходит в квартире, где осуществлена перепланировка, пострадать могут жители других квартир, у которых уменьшается напор воды или снижается температура в радиаторах отопления.

Как выявить

Незаконная перепланировка зачастую выявляется уже на этапе ее проведения. Но даже если ее удалось завершить, это не гарантирует сохранения в тайне ее факта.

Выявление самовольного переустройства возможно в следующих ситуациях:

  • жалобы соседей на шум, строительный мусор;
  • проверка управляющей компании;
  • необходимость совершения юридической сделки с данным помещением;
  • возникновение чрезвычайной ситуации – затопление, обрушение, возгорание.

Ответственность за самовольную перепланировку

Незаконная перепланировка квартиры налагает на ее собственника ответственность. Это положение закреплено в Жилищном кодексе.

Ответственность в 2019 году подразделяется на:

  • административную – при обнаружении факта самовольных преобразований;
  • гражданско-правовую – при нанесении ущерба третьим лицам;
  • уголовную – при нанесении вреда жизни или здоровью третьих лиц.

Мера ответственности определяется ее видом и тяжестью последствий для здания, соседних квартир, других жильцов дома.

Последствия

Последствия обнаружения факта незаконной перепланировки могут быть различными. Это зависит от обстоятельств ее обнаружения и сопутствующих факторов.

В качестве последствий могут быть:

  • штрафные санкции;
  • предписание о возвращении помещения в первоначальную конфигурацию;
  • разбирательство в суде;
  • расторжение договора социального найма с требованием покинуть жилье;
  • расторжение ипотечного договора по инициативе кредитора (если несанкционированная перепланировка осуществлялась в ипотечной квартире);
  • лишение права собственности, продажа недвижимости с аукциона.

Штраф

В качестве меры административного взыскания на собственника помещения с незаконной перепланировкой налагается штраф.

Его размер:

  • для частных лиц – 2 000-3 000 рублей;
  • для должностных лиц – 40 000-50 000 рублей;
  • для юридических лиц – до 500 000 рублей.

Штраф собственник помещения платит всегда, даже если он сам обратился с просьбой узаконить выполненную перепланировку.

Как узаконить после ремонта

Даже если перепланировка уже выполнена, ее можно узаконить.

Для разных видов помещений существуют свои нюансы.

Нежилое помещение

Если нежилое помещение находится в нежилом здании, то узаконить перепланировку в нем несложно. Обычно выполняется проект и приглашается сотрудник БТИ, который фиксирует проведенные изменения.

Гораздо сложнее будет обстоять дело, если помещение находится в жилом здании, например, многоквартирном доме.

  • Потребуется заключение Роспотребнадзора, а также управляющей компании или ТСЖ.
  • Также придется получить резолюцию от органов коммунального хозяйства, СЭС и пожарной службы.

По времени узаконивание такой перепланировки длится дольше, а обходится она дороже.

Жилое

Если дело касается перепланировки жилых помещений в многоквартирных домах, то, в первую очередь, потребуется техническое заключение о том, что выполненные работы не несут опасности для эксплуатации здания и его коммуникаций.

Получив его, потребуется пригласить сотрудника из Жилинспекции для составления акта о завершении работ, а затем уже подавать заявление в этот орган на узаконивание.

Но если же перепланировка проведена с нарушениями законодательства, то шансы ее узаконить практически не существуют до тех пор, пока не будут устранены все недочеты.

Частный дом

Перепланировка частного дома также должна быть узаконена.

Особые требования предъявляются к пристройкам. Занимается оформлением таких перепланировок отдел капитального строительства при администрации.

Очень часто пристройки возводятся с нарушениями, так как не учитывается глубина залегания коммуникаций или близость их расположения к дому. В этом случае будет вынесено предписание о снесении пристройки.

Пошаговая инструкция по оформлению

Оформление уже выполненной перепланировки – более трудозатратный процесс.

Но он вполне осуществим, особенно, если проведенные преобразования не нарушают разные нормы.

Куда обращаться

Итак, если имеется самовольная перепланировка, то для ее узаконивания нужно действовать в такой последовательности:

  • закажите техническую экспертизу проведенных преобразований;
  • закажите проект уже выполненной перепланировки;
  • пригласите сотрудника БТИ, который сверит все изменения в плане с проектом;
  • пригласите сотрудника СЭС, который подтвердит, что проведенные изменения не нарушают санитарные нормы для жилых помещений;
  • обратитесь в суд с исковым заявлением на разрешение оставить помещение в измененном состоянии;
  • при положительном решении суда обратитесь в БТИ для выдачи нового техпаспорта;
  • внесите изменения в кадастровый паспорт, для этого подайте заявление в Росреестр через МФЦ;
  • если изменилась площадь помещения, то потребуется внести изменения в ЕГРН (через МФЦ заявление подается также в Росреестр).

Обращение в суд требуется не в каждом случае.

Иногда достаточно подать заявление в Жилинспекцию с просьбой узаконить выполненные преобразования, если будет вынесено положительное решение, то можно переходить к следующему этапу. Судебное разбирательство чаще требуется в спорных вопросах.

Документы

Для оформления незаконной перепланировки потребуются следующие документы:

  • правоустанавливающие документы на недвижимость;
  • техпаспорт из БТИ;
  • техническое заключение о состоянии помещения;
  • проект или эскиз проведенных преобразований;
  • если помещение в долевой собственности, согласие остальных собственников на перепланировку (нотариально заверенное);
  • если помещение является памятником культуры, истории, архитектуры, то разрешение соответствующего органа на преобразования;
  • удостоверение личности заявителя;
  • заявление по форме 266.

Сроки

Сроки узаконивания могут растянуться на несколько месяцев.

Процедура рассмотрения заявления Жилинспекцией занимает до 45 дней. Самые длительные моменты перепланировки – изготовление проекта и получение всех необходимых по нему согласований, а также судебное разбирательство по узакониванию изменений.

Можно ли продать квартиру без согласования

Продать квартиру без оформленной перепланировки очень сложно.

Но, в принципе, такая операция возможна. Произойдет это только в том случае, если покупатель согласится взять на себя обязанность по узакониванию выполненной перепланировки.

При этом цена квартиры может упасть на 20-30%, ведь новому собственнику предстоят большие расходы.

Недобросовестный продавец может попытаться продать квартиру с самовольной перепланировкой по старому техпаспорту. Если покупатель не разглядит подлога, то обязанность по узакониванию преобразований перейдет к нему. Хотя можно попробовать в этом случае признать сделку недействительной.

Вопросы и ответы

Можно ли делать ремонт в ипотечной квартире

Некоторые банки разрешают делать перепланировку в ипотечной квартире, другие – нет. Узнать это можно в одном из пунктов ипотечного договора. Но если банк разрешает данную процедуру, то владелец квартиры должен действовать исключительно с разрешения кредитора.

Обычно банк ставит конкретные сроки согласования и выполнения преобразований.

Самовольная перепланировка в этом случае грозит штрафными санкциями со стороны банка-кредитора, а то и расторжением договора в одностороннем порядке.

Куда жаловаться на соседей

Жалобу на соседей, которые выполняют несанкционированную перепланировку, можно подать в городскую Жилинспекцию или управляющую компанию.

Оба органа имеют право проверить техническое состояние помещения и коммуникаций и могут выявить факт незаконных преобразований, если он имеет место.

Пример из судебной практики

В судебной практике нередко случаются дела, связанные с перепланировкой. Вот одно из них.

Гражданка Т. обратилась в Р-ский областной суд с иском о признании перепланировки, которую провели ее соседи этажом выше, незаконной. В ее результате в квартире истца появились вертикальные и горизонтальные трещины в межкомнатных перегородках, частично обрушилась плитка на кухне.

Суд установил, что граждане М., проживающие в квартире выше истца, действительно, проводили устранение межкомнатных перегородок и дверных проемов с устройством новых.

Разрешение на данный вид работ они не получали.

Экспертиза установила, что причиной повреждений в квартире истца стали ремонтные работы граждан М. Поэтому суд удовлетворил просьбу истца о взыскании с ответчиков в его пользу материального ущерба в сумме 65 000 рублей, расходы по проведению экспертизы в сумме 4 000 рублей и судебные расходы.

Ответчику было выдано предписание вернуть квартиру в первоначальный вид.

Стоимость

Стоимость узаконивания самовольной перепланировки во многом зависит от сложности проведенных преобразований.

Она может складываться из нескольких видов услуг:

Услуга Цена в руб.
Новый технический и кадастровый паспорт около 2 000
Изготовление проекта от 5 000
Услуги посредника около 10 000
Техническая экспертиза 10 000-15 000
Изменение данных в Росреестре 200 (госпошлина)

Дороже может выйти узаконивание, если в статью расходов включаются судебные издержки или устранение каких-либо нарушений, допущенных при выполнении ремонтных работ.

Самовольная перепланировка – рискованное мероприятие.

Она может обернуться не только финансовыми затратами, но и более существенными проблемами. Начиная такой процесс, гораздо выгоднее действовать в соответствии с законодательством.

Видео: «Чем грозит незаконная перепланировка»

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here