С чего начать оформление перепланировки квартиры

Далеко не каждый доволен планировкой своего жилья.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 110-56-12 (Москва)

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

8 (800) 222-69-48 (Регионы)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Многие бы и рады как-то изменить его конфигурацию, да не знают, с чего начать этот процесс.

Понятно, что нужно оформить все законным путем.

Но куда при этом обращаться и какие документы потребуются?

Попробуем разобраться, если предстоит перепланировка квартиры, с чего ее начать.

Понятия

Важно определить, относятся ли планируемые преобразования к перепланировке. Ведь есть и смежные понятия.

Так, перепланировка – это такие изменения конфигурации помещения, которые отражаются на его плане. К ним можно отнести:

  • снос или возведение новых перегородок;
  • увеличение площади одних помещений за счет других;
  • устройство новых дверных или оконных проемов, а также закладывание имеющихся или их перенос;
  • объединение нескольких смежных помещений в одно.

Отдельные виды работ связывают с понятием переустройства.

Оно подразумевает изменение конфигурации инженерных сетей или перенос оборудования на другое место. Сюда относится большинство действий с трубами подачи воды и канализации, газовым оборудованием, вентиляционными каналами, электропроводкой.

Не все мероприятия по перепланировке или переустройству требуют предварительного разрешения или согласования.

Обычно оформляются те изменения, которые отражаются в технической документации помещения.

Законодательство

Процесс перепланировки и переустройства регулируется законодательством РФ.

Основные требования закреплены в Жилищном кодексе, в главе 4:

  • ст. 25 – виды перепланировки и переустройства;
  • ст. 26 – основания для проведения данных видов работ (здесь указаны также основные документы, которые должны быть представлены собственником);
  • ст. 27 – основания для отказа в перепланировке или переустройстве;
  • ст. 28 – составление акта приемки помещения по окончанию работ;
  • ст. 29 – последствия незаконных изменений конфигурации жилья.

Видео: «Чем грозит незаконная перепланировка»

Что запрещено законом

Нормами и требованиями эксплуатации зданий запрещены некоторые действия по перепланировке и переустройству помещений.

К ним относятся:

  • изменения, ущемляющие интересы проживающих в квартире или ухудшающие условия проживания;
  • действия, приводящие к ослаблению несущих конструкций;
  • изменения, нарушающие внешний вид здания;
  • действия, приводящие к затруднению функционирования инженерных сетей;
  • работы, которые могут нанести вред здоровью или жизни проживающих в здании.

Есть множество положений, которые попадают под эти условия.

Такие изменения никогда не смогут быть согласованы в компетентных органах, а проектная организация никогда не внесет их в проект при его составлении.

С чего начать перепланировку квартиры

Итак, предстоит перепланировка квартиры, с чего начать ее оформление?

Сначала следует разработать план.

  • Для первого этапа собственнику достаточно определиться: «Хочу сделать так и так». Для наглядности нужно все изобразить на листе бумаги, а лучше, чтобы не пропустить нюансов, на плане квартиры.
  • Затем следует посоветоваться со специалистами. Не все работы требуют согласования, составления проекта, также и не все желания могут быть воплощены законным образом.

Консультацию можно получить:

  • в Жилинспекции;
  • в БТИ;
  • у юристов по жилищному праву.

Когда вы уже точно знаете, под какое понятие подходят ваши изменения (перепланировка или переустройство), требуется ли составление проекта, можно начинать сбор необходимых для согласования документов.

Список документов

Оформление перепланировки осуществляется путем сбора и предоставления в компетентный орган всех необходимых документов.

К ним относятся:

  • техническая документация из БТИ (техпаспорт, поэтажный план, экспликация);
  • документы о праве собственности на то помещение, которое будет перепланироваться или переустраиваться;
  • проект планируемых изменений;
  • заключение компетентных органов о возможности проведения перепланировки в данном помещении (если, например, дом старой постройки или является памятником истории, культуры, архитектуры);
  • заявление, написанное по установленной форме.

К этим документам могут прилагаться и другие, в зависимости от конкретных обстоятельств перепланировки (так, иногда требуется согласие соседей или согласование с председателем ТСЖ).

Варианты согласования

Согласование перепланировки зависит от намечающихся изменений и может осуществляться в нескольких вариантах:

  • по индивидуально выполненному проекту;
  • по типовому проекту (доступно только для собственников типовых квартир в нескольких крупных городах);
  • по упрощенной схеме (по эскизу);
  • не требует согласования.

Каждый вариант имеет свои особенности.

По эскизу

Если перепланировка несложная, не затрагивает несущих конструкций или инженерных сетей, но отразится на плане помещения, то согласовать ее можно по эскизу. Для этого берется план помещения и цветными карандашами указывается, что будет снесено, а что построено.

По эскизу можно согласовать:

  • демонтаж легких перегородок или устройство в них проемов;
  • возведение новых перегородок из легких материалов;
  • перестановка санитарно-технического оборудования в пределах санитарной комнаты;
  • перенос батарей отопления без выноса их в холодные помещения (лоджии, балконы) или прокладки дополнительных коммуникаций.

По проекту

Проект выполняется для более сложных изменений, которые затрагивают конструкцию полов, конфигурацию инженерных сетей, несущие конструкции.

Выполнить его самостоятельно невозможно. Это технический документ, который должен быть оформлен в соответствие с определенными нормами и требованиями.

Заказать его можно в проектном бюро или у частного проектировщика.

И в одном, и в другом случае у изготовителя должен быть допуск СРО.

Подготовка проекта компетентными специалистами гарантирует согласование этого документа в Жилинспекции. Но чаще всего проект еще нужно будет согласовать с рядом служб (Горгаз, Водоканал, МЧС, СЭС и др.).

С затрагиванием несущих конструкций

Согласование по проекту с затрагиванием несущих конструкций – самый сложный вариант перепланировки.

Для него потребуется разрешение автора проекта дома.

Это обозначает дополнительные расходы, но без этого нельзя обойтись, иначе проект не согласуют в Жилинспекции.

Куда подавать

Документы на согласование перепланировки традиционно подаются в Жилинспекцию.

Но есть и другие варианты:

  • БТИ. Бюро технической инвентаризации также имеет полномочия разрешить перепланировку жилья и проверять необходимые документы. Поэтому пакет документов можно подать в этот орган;
  • МФЦ. Экономит время на подачу документов. Все они сдаются сотруднику службы «одного окна», который впоследствии сам передает их специалистам Жилинспекции;
  • Госуслуги. На сайте Госуслуг также можно получить разрешение на перепланировку. Из минусов можно отметить то, что через портал Госуслуг оформить перепланировку могут только жители крупных городов (технические возможности не позволяют еще делать это повсеместно).

Необходимость обращения в Жилинспекцию после окончания всех работ сохраняется при выборе любого способа подачи документов.

Сюда обращаются для подписания акта о завершении работ, который является важным документом для получения нового техпаспорта.

Сроки согласования

На рассмотрение поданных в Жилинспекцию заявлений законом отведен срок в 35 календарных дней. Он может быть и меньше, но по истечению этого времени вы вправе получить ответ от данного органа.

На что обратить внимание после получения разрешения

После получения разрешения на перепланировку можно приступать к ремонтным работам.

Но и здесь существуют свои нюансы:

  • на выполнение запланированных работ отводится не более 4х месяцев;
  • ремонтные работы обязательно должны завершаться подписанием акта о сдаче-приемке.

Для подписания акта о завершении перепланировки приглашается сотрудник Жилинспекции. Он проверяет соответствие произведенных изменений проекту или эскизу.

Если проектом было предусмотрено изменение конструкции полов или другие работы, которые по завершению ремонта будут незаметны, то необходимо и подписание промежуточного документа – акта о скрытых работах. Его предъявляют при подписании акта сдачи-приемки.

Что может повлиять на решение

Есть свои особенности оформления перепланировки для разных видов помещений и сопутствующих обстоятельств.

Если жилье в ипотеке

Если жилье, в котором планируется перепланировка, находится в ипотеке, то его собственником до момента полного погашения задолженности выступает банк.

Это немного усложняет сбор документов.

Необходимо будет предоставить, кроме всего прочего, разрешение на перепланировку от банка и компании-страховщика. Это несложно, если в ипотечном договоре отсутствует запрет на перепланировку.

Также следует учесть, что банк обычно ограничивает сроки на согласование перепланировки и ее проведение. Обычно на это отводится полгода. Поэтому следует оценить свои возможности заранее.

Все новые документы в указанные сроки предоставляются банку.

Для нежилого помещения

Если помещение нежилое, то необходимо выяснить, кто является его балансодержателем.

Обычно это управляющая компания или ТСЖ.

  • В первом случае разрешение на перепланировку будет получить гораздо проще, как и в том варианте, если помещение находится в офисном центре (нежилом здании).
  • Если же помещение находится в жилом доме с ТСЖ, то для получения разрешения необходимо собрать большую часть собственников (75%) и заручиться их согласием. Это должно быть отражено в протоколе собрания.

Если жилье куплено с нарушениями

Возможен вариант, когда жилье куплено с уже произведенной, но не оформленной перепланировкой.

Узаконивать ее придется уже новому собственнику. На него же возложат и уплату штрафа.

Оформить эту перепланировку можно будет в Жилинспекции, особенно если изменения относятся к разряду разрешенных и несложных.

Труднее, если Жилинспекция откажет в узаконивании.

Придется обращаться в суд, который может вынести как положительное решение, так и потребовать привести жилье в соответствие с техническим паспортом. В этом случае все расходы также ложатся на плечи собственника.

Чтобы избежать этих неприятных моментов, стоит при покупке квартиры сравнить ее планировку с техпаспортом БТИ.

Если вы не согласны на самостоятельное узаконивание перепланировки, это убережет вас от неприятных последствий.

Особенности оформления в новостройке

Многие планируют перепланировку в новостройке еще до получения документов, подтверждающих право собственности. Это возможно, но немного сложнее.

Вместо правоустанавливающих документов требуется предоставить:

  • договор об участии в долевом строительстве;
  • разрешение на ввод здания в эксплуатацию (копия);
  • акт приема-передачи квартиры;
  • согласие от застройщика на планируемые изменения;
  • справка, в которой застройщик подтверждает, что участник долевого строительства исполнил все обязанности, предусмотренные договором.

Иногда квартира в новостройке покупается даже без полов.

Их заливка попадает под понятие переустройства и также должна быть документально оформлена, как часть перепланировки. Этот нюанс обязательно следует иметь в виду при приобретении такого жилья.

Как оформить работы без согласования

Если перепланировка уже проведена, но не оформлена, то рано или поздно возникнет необходимость в ее узаконивании.

Происходит это так же. Как и предварительное согласование, только придется уплатить штраф в размере около 2 500 рублей.

Можно ли получить разрешение задним числом

Если вы намеренно проводите перепланировку, рассчитывая получить разрешение на нее задним числом, то должны быть полностью уверены в законности всех производимых изменений.

Получение разрешения задним числом происходит приблизительно по такой схеме:

  • в БТИ подается заявление на получение нового техпаспорта;
  • техник БТИ производит необходимые замеры, которые отражаются затем в технической документации;
  • с новым техпаспортом обращаются в проектное бюро для изготовления проекта по уже сделанным изменениям;
  • подается заявление на узаконивание перепланировки в Жилинспекцию. Если она даст согласие, то процесс можно считать завершенным.

Если Жилинспекция отказывается узаконить перепланировку, можно обжаловать ее решение в судебном порядке.

Через суд

При отказе Жилинспекции в узаконивании перепланировки можно подать иск в суд.

В иске содержится просьба оставить помещение в измененном виде. К нему следует приложить заключения строительно-технической и санитарной экспертизы. При их отсутствии суд может сам назначить эти исследования. В любом случае, расходы несет собственник.

Если перепланировка не ухудшила условия проживания, а также условия эксплуатации помещения, проводилась с учетом строительных и санитарных норм, то суд может вынести положительное решение.

Если же в узаконивании отказано, то обычно это сопровождается требованием вернуть помещению первоначальный вид.


Обжаловать это можно в вышестоящей судебной инстанции, но, если в ходе разбирательств были выявлены существенные нарушения, то это вряд ли поможет.

Стоимость услуг

Стоимость перепланировки зависит от ее сложности.

Примерные цены на различные услуги, сопровождающие этот процесс, представлены в таблице:

Услуга Цена в руб.
Подготовка проекта без согласования 15 000-30 000
Подготовка проекта с необходимыми согласованиями 20 000-50 000
Проект с изменениями в несущих перегородках от 30 000
Акт о завершении работ 15 000-25 000
Оформление техпаспорта от 2 000

Перепланировка – не только хлопотное, но и дорогостоящее мероприятие.

Поэтому прежде, чем приступить к нему, следует хорошо взвесить свои возможности. Но, в любом случае, законное оформление изменений выходит дешевле, чем узаконивание уже произведенных.

Видео: «Как узаконить перепланировку»

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here