Проектирование перепланировки и переустройства квартиры

Одной из важных составляющих перепланировки жилого помещения является его безопасность после выполненных работ как для жизни и здоровья всех проживающих в доме, так и для дальнейшей эксплуатации здания.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 110-56-12 (Москва)

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

8 (800) 222-69-48 (Регионы)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Поэтому значительные изменения конфигурации требуют предварительно составленного проекта, по которому и будет осуществляться переустройство.

Проектирование перепланировки квартиры осуществляется организациями, где работают специалисты данного профиля, а сама организация имеет лицензию на этот вид услуг.

Что это такое

Проект перепланировки – это документ специального образца, требования к составлению которого регулируются соответствующими нормативными актами.

Проект перепланировки отражает все изменения, которые произойдут в помещении относительно его первоначальной конфигурации.

Они могут касаться и строительных конструкций, и инженерных сетей.

Создание проектной документации регулируется требованиями ГОСТов 21.101-97 и 21.501-93, а также Постановлением Правительства Москвы № 508-ПП.

Куда обращаться

Для подготовки проектной документации необходимо получить в БТИ технический паспорт помещения с поэтажным планом и экспликацией.

Именно эти документы будут основой для последующих изменений, и именно по ним можно определить возможность тех изменений, которые желает произвести собственник.

Если в ходе работ не планируется затрагивать несущие конструкции или изменять конфигурацию инженерных сетей, то составление проекта не потребуется. Собственнику жилья достаточно будет согласовать перепланировку по эскизу (рисунку на плане), который он может выполнить самостоятельно.

Но если же предстоят более сложные виды работ, то потребуется составление проекта.

Дать консультацию о его необходимости могут:

  • сотрудники Жилинспекции;
  • специалисты проектной организации;
  • юристы, занимающиеся вопросами жилищного законодательства.

Видео: «Согласование перепланировки: что и как нужно делать»

Где заказать

Заказать проект перепланировки можно в организации, специализирующейся на данном виде услуг.

Самостоятельно выполнить проект в соответствие со всеми требованиями законодательства не получится. Поэтому, хоть это и повлечет за собой определенные расходы, следует довериться в этом вопросе профессионалам.

Организация, в которую вы решите обратиться на этом важном этапе, должна иметь лицензию на данный вид услуг, а также являться членом СРО проектировщиков и иметь действующий допуск к данным работам.

Только при соблюдении данных условий ваш проект будет согласован в Жилищной инспекции и других инстанциях, где это будет необходимо.

В ином случае, оплата услуг будет напрасной тратой денег.

Почему необходимо проектирование перепланировки квартиры

  • Проект перепланировки нужен для обеспечения полной безопасности в результате проводимых работ: конструктивной, инженерной, эксплуатационной.
  • Он нужен и строительной фирме, которая выполняет перепланировку, для точного соблюдения всех предполагаемых изменений.
  • Необходим проект и согласующим инстанциям. Именно на его основании они делают вывод о возможности переустройства помещения.

Как оформить

Перепланировка помещения без предварительного разрешения или согласования считается незаконной.

Для ее узаконивания впоследствии все равно придется делать проект.

Но при этом собственник также обязан будет оплатить штраф, да и не всегда внесенные им изменения могут быть признаны безопасными. А это значит, что суд обяжет его вернуть квартире первоначальную конфигурацию.

Поэтому перепланировку следует делать, предварительно согласовав все изменения с государственными органами.

Этапы

Для начала следует убедиться, что все планируемые изменения требуют предварительного проектирования. Консультацию по этому вопросу могут дать компетентные органы, как мы уже указали выше.

Затем вам следует:

  • заказать в БТИ технический паспорт помещения;
  • выбрать компанию или организацию, к услугам которой вы обратитесь. Это может быть частная фирма (обязательно следует удостовериться в наличии допуска СРО), государственная организация (например, проектное бюро при администрации) или автор проекта дома;
  • на дом приглашается сотрудник проектной организации, который на месте согласует с вами все изменения;
  • проект выполняется в срок от 5 рабочих дней, в зависимости от сложности переустройства;
  • проект согласовывается с СЭС, МЧС, Водоканалом, Электросетями, Газовой службой (все зависит от того, чего именно коснуться изменения). Согласование проекта проводится собственником самостоятельно. Но сейчас частные организации предлагают свои услуги по полному оформлению проекта перепланировки, куда входит и его согласование. Передача этих полномочий частным лицам будет стоить немного дороже, но на выходе вы получаете полностью готовый к дальнейшей работе документ;
  • проект передается для согласования в Жилинспекцию;
  • когда Жилинспекция выдает разрешение, можно приступать к работам по перепланировке.

Нежилого помещения

Проектирование перепланировок нежилых помещений, конечно, имеет свои особенности, но, в целом, соответствует той же схеме, что и изготовление проекта для изменений в квартирах. 

Сроки его изготовления во многом зависят от конкретных работ, запланированных собственником, и от того, находится данное помещение в жилом здании или нежилом.

Обычно перепланировка нежилого помещения предоставляет собственнику большую свободу для воплощения фантазий, поскольку требования к таким работам не настолько серьезны, как в случае перепланировки квартиры.

Квартиры

  • Перепланировка квартиры должна учитывать множество нюансов, касающихся проживания других людей этажами выше или ниже.
  • Также имеет значение и количество несущих стен, которых в жилом доме, в зависимости от типа его постройки, может быть очень много.

Без специалистов, которые хорошо разбираются в законодательстве и имеют обширный опыт, в этом случае не обойтись.

Иногда, кроме проекта, требуется еще заключение о технической возможности перепланировки (такая необходимость возникает при работах, планируемых в старых зданиях, например, при перепланировке хрущевки).

Такой документ выдает проектное бюро с допуском СРО или организация-автор проекта дома.

Частного дома

Ошибочно предполагать, что владелец частного дома может изменять его внутреннюю или внешнюю конфигурацию по своему усмотрению.

Проект необходим практически в любом случае, когда помещение перестает соответствовать техническому паспорту (исключение составляют мелкие переделки, которые согласуются по эскизу).

Самостоятельно

Вероятность согласования самостоятельно составленного проекта, даже если вы обладаете минимальными навыками подобной деятельности, ничтожно мала.

Достаточно сказать, что вы не являетесь СРО и не имеете допуска к подобному виду работ, а значит, ваш проект будет отклонен Жилинспекцией либо потребуется получить резолюцию организации с необходимым допуском.

Самостоятельно можно сделать лишь эскиз, если перепланировка не затрагивает несущие конструкции и не изменяет площадь помещений.

В других случаях лучше доверить этот вопрос специализированным фирмам.

Состав

Оформление проектных документов должно подчиняться определенным стандартам.

Они имеют текстовую и графическую части, где предоставлено описание и наглядный показ всех изменений в виде чертежей. Также есть и другие обязательные части, которые несут важную информацию о перепланировке.

Обложка

Обложка документа содержит информацию о проектной организации, выполнившей данную работу, а также номер проекта и дату его разработки.

Титульный лист

В титульном листе отражены следующие данные:

  • месторасположения помещения, для которого разработан проект, а также его точный адрес (дом, корпус, номер квартиры);
  • подписи лиц, ответственных за разработку и изготовление проекта;
  • печать организации-разработчика проекта.

Иногда титульный лист и обложка бывают совмещены. Тогда вся информация, предназначенная для указания на них, располагается на одном листе.

Пояснительная записка

Пояснительная записка содержит указания на:

  • особенности здания, в котором будет производиться перепланировка;
  • основания для перепланировки;
  • нормативные документы и акты, в соответствии с которыми разрабатывался проект;
  • перечень планирующихся работ;
  • условия осуществления работ.

План помещения

План помещения состоит из нескольких чертежей.

Они отражают первоначальную конфигурацию помещения, его поэтапное изменение и окончательный вид, а также другие составляющие части перепланировки, например, изменения конфигурации инженерных сетей, усиление несущих конструкций.

До работ

За образец плана помещения до работ берутся документы, которые предоставило БТИ.

Он должен быть их точной копией. Для несложных проектов достаточно приложить план из БТИ к основным документам.

На одном листе с планом выполняется экспликация помещений – указание их номеров на плане, перечень, площадь каждого и общая (отдельно жилая и вспомогательная).

Промежуточный

Промежуточный план показывает, как будет преобразовано помещение.

На нем красным цветом выделяется все то, что будет убрано, снесено, поменяет свое расположение. Зеленым цветом обозначают новое местоположение перегородок, приборов и т.д., а также то, что появится в результате перепланировки (новый дверной проем, перегородка и др.).

К этому чертежу прилагается список условных обозначений, который помогает лучше разобраться в том, что планируется сделать.

После ремонта

Данный чертеж отражает конфигурацию помещения после воплощения всех проектных решений.

К нему также прилагается экспликация, которая указывает новый перечень помещений и их площадь.

Окончательная площадь помещений устанавливается специалистом из БТИ после их обмера по завершении работ.

Именно эти данные будут внесены в новых техпаспорт.

Экспликация

Отдельным листом проекта могут выступать экспликация и план полов.

Ведь в процессе перепланировки многие желают изменить и их конструкцию. В таком документе обязательно указывают название помещения, приводят схему конструкции пола и называют ее отдельные элементы с указанием толщины (например, плитка керамическая – 20 мм, стяжка из цементно-песчаного раствора – 20 мм и т.д.).

Схема гидроизоляции

Схема гидроизоляции требуется при переносе «мокрых» помещений (ванная, туалет) на площадь «сухих» (коридор).

В этом случае присоединенная площадь должна быть защищена от протечек.

Водоснабжение и канализация

Данный раздел требуется при переносе сантехнических приборов, устройстве новых ванных, туалетов и кухонь.

В нем показана схема разводки труб горячего и холодного водоснабжения, а также канализации.

Аксонометрическая схема

Это трехмерная схема расположения инженерного оборудования и сетей (водоснабжения и канализации).

Схема металлоусиления несущих конструкций

Этот раздел вносится при затрагивании несущих конструкций.

Он обязательно предваряется техническим заключением от автора проекта о возможности такого вида работ.

На схеме указывают вид проема, вид рамы для его усиления, представлена детализация узлов. Также описан порядок выполнения работ.

План расположения в городе

Этот документ состоит из отметки расположения помещения на карте города и фото непосредственно самого дома.

Допуск от СРО

Разрабатывать проекты перепланировки могут только организации-члены СРО проектировщиков.

В данном разделе предъявляется подтверждение этому.

Авторский надзор

Это вид договора о том, что автор проекта перепланировки будет осуществлять надзор за тем, чтобы все виды работ проводились в соответствие с разработанным проектом.

На промежуточном этапе автор подписывает акты скрытых работ.

Дополнительно

В зависимости от особенностей помещения или перепланировки в нем проект может содержать и другие разделы:

  • проект технологии – разрабатывают для ресторанов, салонов красоты, продовольственных магазинов;
  • проект отопления и вентиляции – требуется при внесении изменений в эти инженерные сети, сопровождается планом, аксонометрическими схемами, характеристиками систем;
  • проект электроснабжения – иногда требуется при перепланировке в новостройках, необходим при замене газовой плиты на электрическую;
  • фотомонтаж – наглядно показывает изменение фасада здания (если оно происходит в процессе перепланировки);
  • теплотехнический расчет – нужен при перепланировке наружных конструкций здания (расширении проема на балкон или лоджию, демонтаже подоконного блока и др.);
  • монтаж перегородок – при устройстве новых перегородок приводится схема установки, параметры перегородки и способ крепления.

Сроки согласования

Проект – очень важный, но не единственный документ, который необходим для согласования перепланировки.

В Жилинспекцию вместе с заявлением предоставляется пакет документации, рассматривать решение по которому данный орган имеет право в течение месяца. После этого заявителю в письменном виде приходит разрешение или отказ.

Часто причиной отказа становится недостаток каких-либо документов, заявлений, согласований.

Тогда собирается новый пакет, и заявление подается опять.

При подготовке проекта организацией с хорошей репутацией проблем при согласовании обычно не возникает.

Стоимость

Цена на проект варьируется в зависимости не столько от площади помещения, сколько от сложности работ.

  • Например, проект с металлоусилением проемов, отоплением и вентиляцией, водоснабжением и канализацией выйдет значительно дороже, чем перепланировка, не затрагивающая опорные конструкции и инженерные сети.
  • Повышается стоимость проекта и для помещений, предназначенных для точек общественного питания, медицинских учреждений, магазинов (особенно продовольственного назначения). Это связано с необходимостью технологических разделов данного документа.

В среднем, разработка проекта в Москве специализированной организацией обойдется от 15 000 до 30 000 рублей.

Если собственник не самостоятельно заказывает проект, а через фирму-посредника, которая помогает ему осуществлять согласование перепланировки, то стоимость самого проекта вырастет где-то на 5000 рублей.


В эту цену не входят другие расходы по перепланировке: получение разрешения, оформление акта завершения работ, получение нового техпаспорта в БТИ, подача заявления в Росреестр через МФЦ для внесения изменений в кадастровый паспорт.

Проект перепланировки – это важный документ, без которого не обойтись, если планируются серьезные изменения в помещении.

И лучше не экономить на его разработке.

В дальнейшем таким образом можно избавиться от многих проблем с юридическим оформлением данного помещения.

Видео: «Перепланировка по закону: правила и нормы»

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here