Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Многие собственники квартир, начиная перепланировку, даже не задумываются о ее согласовании.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 938-81-90 (Москва)

+7 (812) 467-32-77 (Санкт-Петербург)

8 (800) 301-79-36 (Регионы)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Ошибочно полагать, что со своей собственной жилплощадью можно делать все что угодно.

На самом деле, квартиру с неузаконенной перепланировкой практически невозможно выгодно продать, а в случае выявления нарушения законодательства соответствующими органами нарушителю полагается штраф.

Виды

Законодательство говорит о том, что любые изменения в квартире, которые предполагают внесение изменений в технический паспорт, должны быть согласованы с Жилищной инспекцией.

Поэтому критерии перепланировки могут быть двух видов:

  • законная;
  • незаконная (ее еще принято называть самовольной).

Законной перепланировка считается в том случае, когда вся процедура была проведена в соответствии с законодательством.

Это значит, что перед началом ремонтных работ провели ее согласование, а все изменения нашли свое отражение в техническом плане помещения. Такую квартиру продать довольно просто, а из-за проведенного ремонта можно выручить на 10 процентов больше первоначальной цены.

Совсем иначе дело обстоит с той ситуацией, когда перепланировка не была согласована.

Она считается незаконной, так как разрешение на ее проведение не было получено. Продать такую квартиру гораздо сложнее.

  • Если и удастся перехитрить покупателя и скрыть от него факт проведения несогласованной перепланировки, то после обнаружения нарушений он может разорвать договор купли-продажи в судебном порядке.
  • Кроме того, за незаконную перепланировку полагается административный штраф. После его уплаты владельцу квартиры все равно нужно будет узаконить перепланировку.

Какими законами регулируется

  • В статье 25 Жилищного кодекса РФ определяется понятие перепланировки жилья, ее видов. В ней указано, какие именно виды работ входят в перечень тех, которые необходимо согласовывать.
  • За нарушение правил использования жилых помещений должен быть наложен штраф. Это определено в статье 7.21 Кодекса об административных нарушениях.

Видео: «Перепланировка квартиры»

Способы продажи квартиры с перепланировкой

Продажа квартиры с перепланировкой не запрещается.

  • Возможно продать недвижимость и с неоформленной перепланировкой, но в этом случае после регистрации договора о купли-продажи вся ответственность за оформление переоборудования помещения перейдет на покупателя. Очень часто продавцы специально занижают стоимость квартиры, чтобы быстрее ее продать.
  • Также можно обсудить все нюансы прямо с покупателем, заключив с ним договор о том, что он берет на себя обязательства узаконить незаконные перестройки. Так как это процедура не бесплатная, то покупателю будет выгоднее купить такую квартиру за меньшую цену, компенсировав этим все издержки.
  • Но лучше всего провести узаконивание перепланировки до продажи. Так цена на квартиру будет существенно выше, да и покупателей станет больше.

Если не узаконена

Если перепланировка была проведена без согласования, то лучше всего провести узаконивание этой процедуры.

Для этого следует собрать все необходимые документы и обратиться с исковым заявлением в суд.

Для согласования понадобится согласие на переоборудование помещения от всех членов семьи, проживающих по этому адресу.

Важно грамотно оформить техническую документацию, так как главное внимание суд обращает именно на безопасность строения.

  • Если никакие строительные и законодательные нормы в ходе проведения ремонтных работ нарушены не были, то суд вынесет положительное решение, что и будет узакониванием перепланировки.
  • Если же работы были выполнены с нарушениями, угрожают безопасности всего здания, то суд может отказать истцу в узаконивании и обязать вернуть состояние квартиры в прежний вид.

Эта же процедура ожидает и покупателя, который решиться оформлять на себя квартиру с незаконной перепланировкой.

По ипотеке

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой по ипотеке?

Это практически нереальная задача. Банковские учреждения очень тщательно выбирают жилье, на которое выдают кредитные средства. Внимание обращается и на техническое состояние помещения и на законность проведенных перепланировок.

В большинстве случаев квартира в ипотеку является залоговым имуществом.

Поэтому в случае неуплаты заемщиком своего долга, банк может забрать жилье себе.

Но из этого правила есть и исключение. Некоторые банки идут навстречу своим клиентам и включают в кредитный договор пункт о том, что в ближайшее время узаконивание должно быть проведено. Иногда указываются даже конкретные сроки.

Порядок действий

Для того чтобы продать квартиру с перепланировкой ее владельцу следует проделать такие действия:

  • чтобы в будущем не возникало проблем с договором купли-продажи, следует заранее провести узаконивание переустройства;
  • взять в БТИ технический паспорт;
  • собрать остальные необходимые документы;
  • обратиться в Жилищную инспекцию за разрешением;
  • дождаться положительного решения и только после этого начинать ремонтные работы;
  • после завершения перепланировки изготовить в БТИ новый техпаспорт;
  • заключить договор купли-продажи на выгодных условиях.

В конечном итоге нужно будет зарегистрировать квартиру на нового владельца.

Документы   

Для продажи своей квартиры, в которой была проведена перепланировка, собственнику нужно будет собрать такие документы:

  • свидетельство о праве собственности на объект недвижимости;
  • паспорт владельца помещения;
  • паспорт покупателя;
  • квитанция об уплате государственной пошлины;
  • другая техническая документация (акт приема-передачи и пр.).

Когда согласование не требуется

Не всякие изменения, которые проводятся в квартире, требуют согласования с государственными инстанциями.

Среди таких работ можно выделить следующие:

  • разборку мебели, которая была встроена в помещение;
  • перенос техники с одного места на другое, не вынося из комнаты (касается прежде всего кухни и ванной комнаты);
  • остекление балкона или лоджии, если их размер не подлежит изменениям;
  • если сносится перегородка, которая не относится к несущим конструкциям.

Технический паспорт при таких работах не изменяется, поэтому согласовывать их необязательно.

Если же, при некоторых обстоятельствах, это все же нужно, то процедура проходит по упрощенной схеме, а вместо проекта можно использовать эскиз.

Что нельзя узаконить

Самым сложным вариантом при продаже квартиры становится наличие запрещенных законом перепланировок.

Если во время проведения работ были нарушены какие-то строительные или законодательные нормы, то узаконить такую перепланировку не удастся.

Практически нереальной станет и продажа жилья.

Даже в ходе судебных разбирательств владельцу помещения не удастся получить разрешение на узаконивание такого обустройства.

Единственным решением суда в таком случае может быть только приказ владельцу квартиры вернуть помещение в прежний вид.

Среди запрещенных видов работ:

  • утепление балкона, посредством подключения на нем отопительных приборов;
  • постройка каминов в панельных зданиях;
  • обустройство кухни или ванной над жилыми помещениями;
  • если на кухне стоит газовая плита, то категорически запрещено сносить перегородку между жилой комнатой и кухней;
  • снос несущих конструкций (небезопасно для всего дома);
  • монтаж арок или других проемов в несущих стенах;
  • снос газовых стояков, шахт для вентиляции;
  • если балкон оборудован пожарной лестницей, то запрещается его остеклять;
  • нельзя объединять комнату с балконом, снося при этом подоконный блок.

Ответственность за ремонт без разрешения

Наличие незаконных перепланировок всегда грозит владельцу квартиры опасностью быть разоблаченным. В соответствующие органы могут сообщить даже соседи, а что уже говорить о потенциальном покупателе.

Если о незаконном оборудовании будет известно контролирующим органам, то владельца жилья ожидает административный штраф.

В 2016-2017 году его размер составляет от 2 до 2,5 тысяч рублей.

Как узаконить сделку

Часто граждане узаконивают перепланировку уже в процессе продажи имущества. Происходит это зачастую в тех случаях, когда покупатель не захотел брать на себя обязательства самостоятельно оформлять все документы.

Самым простым способом обойти уплату штрафа является согласование уже сделанной перепланировки как такую, что только планируется.


В этом случае необходимо сделать проект уже проведенных работ, собрать все документы и обратиться в Жилищную инспекцию. После получения разрешения на переустройство нужно подождать некоторое время, а уже тогда обращаться в БТИ за техпаспортом.

Как определить наличие переустройства жилья

Нередко сами владельцы квартир или же нанятые ими риэлторы всячески скрывают от потенциального покупателя факт наличия незаконной перепланировки. Чтобы не попасться им на крючок покупатель должен быть крайне осторожным.

Первым делом нужно запросить техническую документацию.

В техпаспорте есть план квартиры, который можно сверить с ее реальным состоянием.

Это даст такие преимущества:

  • можно очень просто найти места, где была сделана перепланировка;
  • появляется возможность требовать от владельца квартиры узаконивания ремонта или же снизить цену на квартиру и пытаться самостоятельно оформить документы.

Если встает вопрос, нужно ли узаконивать перепланировку, то ответ будет однозначный – да.

Намного проще и дешевле согласовать проведение работ перед их началом.

Это будет стоить намного дешевле, чем узаконивание и не принесет столько проблем.

Видео: «Перепланировка по закону: правила и нормы»

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here