Особенности продажи квартиры после приватизации

Собственник недвижимости обладает обширными правами в отношении своего имущества.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 110-56-12 (Москва)

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

8 (800) 222-69-48 (Регионы)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Он имеет право продавать, дарить, обменивать квартиру, совершать с ней иные операции, не запрещённые законом.

Главный вопрос, который интересует многих владельцем, это налогообложение. И оборот приватизированных квартир имеет свои особенности в этой сфере.

Что это

Приватизация – процесс безвозмездной передачи жилых помещений из муниципальной и федеральной собственности в собственность людей, которые пользуются этими объектами по договорам социального найма или на иных схожих основаниях.

Процесс разгосударствления начался в 1991 году и продолжается до сих пор. В муниципальной собственности остаётся ещё около 20% жилого фонда.

Главной причиной старта приватизации было проведение политического курса на установление рыночных отношений во всех сферах экономики.

Поэтому новые владельцы домов и квартир имеют полное право распоряжаться ими по своему усмотрению: дарить, продавать, менять, завещать или делить.

Законодательство

  • Безвозмездная передача жилья регулируется законом № 1541-1 от 04.07.1991 г. «О приватизации жилищного фонда в РФ». В этом нормативном акте содержатся указания на то, кто имеет право участвовать в разгосударствлении и какие именно объекты недвижимости могут быть переданы в частную собственность.
  • Основные правомочия собственности, порядок заключения и выполнения договоров купли-продажи регулируется ГК РФ.
  • Также следует изучить ЖК РФ, где регламентированы основные права и обязанности собственников жилых помещений.
  • Все вопросы, которые касаются налогообложения, в том числе и доходов граждан, регулируются положениями НК РФ. Так освобождение от уплаты НДФЛ при реализации недвижимости возможно при соблюдении условий, зафиксированных в статье 217.1.

Видео: «Приватизация квартир»

Когда можно продать квартиру после приватизации

Многие наниматели муниципальных жилых помещений обращаются за приватизацией для того, чтобы в дальнейшем продать помещение.

Одни хотят переехать в другой район или город, другие ищут квартиру больше или меньшего размера. Поэтому продажа квартиры после приватизации – частое явление.

Граждане, не имеющие специальных знаний в области юриспруденции, интересуются, через сколько можно продать квартиру после приватизации. Это можно сделать в любое время после подписания договора с представителями муниципальных властей.

Чтобы не платить налог

Каждый гражданин обязан перечислять в бюджет 13% от любого своего дохода.

Деньги, полученные от реализации квартиры, также составляют объект налогообложения в соответствии со статьёй 208 НК РФ. Однако в некоторых случаях человек может избежать подобной обязанности.

Статья 217.1 НК РФ содержит несколько условий, при которых квартира может быть продана без налога.

Для этого введён определённый период, в течение которого человек не может реализовывать жильё.

Если гражданин приобрёл собственность после 1 января 2019 года, то срок пользования таким объектом должен составить 3 года.

Если после указанной даты, то 5 лет.

Для приватизированных квартир установлен специальный срок – не менее 3 лет объект недвижимости должен принадлежать одному человеку.

Чтобы выяснить, через какое время можно продать жилое помещение и не перечислять деньги в бюджет, нужно знать точную дату приобретения квартиры. Гражданин может получить квартиру, но обратиться за государственной регистрацией позже.


При этом момент перехода права отсчитывается с даты заключения договора.

Можно ли сразу после оформления

Если собственник продаст приватизированную квартиру сразу после госрегистрации, то нет никакой возможности избежать уплаты налога. Таково содержание статьи 208 НК РФ.

Как уменьшить налог

Налоговых льгот при реализации жилых помещений гражданами не предусмотрено.

Однако в статье 220 НК РФ указан вариант получения налогового вычета и соблюдении определённых условий.

Деньги от продажи квартиры могут быть потрачены:

  • на приобретение новой квартиры, дома, земельного участка, доли в указанных объектах недвижимости;
  • на погашение кредита, взятого на покупку или строительство жилого помещения;
  • на участие в долевом строительстве;
  • на строительство индивидуального дома.

Срок пользования вычетом составляет 2 года.

Максимальный размер возвращённой суммы не превысит 2 млн рублей. Обратиться за вычетом можно только 1 раз.

Если гражданин использует деньги на погашение процентов по целевым займам, выданным на покупку и строительства жилья, то вычет может достигать 3 млн рублей.

Существует также более простой, но нелегальный способ: занизить фактическую стоимость жилья в договоре и попросить покупателя передать часть денег наличными.

В этом случае гражданин уклоняется от налогов, что может повлечь за собой административную или уголовную ответственность.

Кроме того, собственник теряет возможность юридической защиты в суде. Так как по договору он должен получить сумму меньше.

Порядок действий

Процесс получения вычета можно разделить на несколько стадий:

  1. Подготовка. Гражданин собирает пакет необходимых документов.
  2. Обращение в ФНС. Обращение передаётся в инспекцию по месту жительства. Сделать это можно лично или посредством почтового отправления с описью вложений.
  3. Рассмотрение документов. Инспектор анализирует наличие оснований для получения вычета. Проверка сведений, содержащихся в представленных документах, может длиться до 3-х месяцев.
  4. Перевод денег. Если всё сделано верно, то денежные средства будут перечислены на указанный в заявлении счёт.

Документы

При обращении в налоговую инспекцию необходимо представить следующие документы:

  • паспорт;
  • декларацию 3-НДФЛ, подтверждающую уплату налога;
  • справку по форме 2-НДФЛ с места работы;
  • документы, подтверждающие понесённые расходы (договор о целевом займе, банковские выписки о перечислении денег на счёт продавца недвижимости и др.);
  • свидетельство о праве собственности на квартиру или иной документ, подтверждающих приобретение жилья;
  • заявление на вычет.

Можно ли продать муниципальную

С точки зрения закона наниматель помещения не может продать квартиру, которая принадлежит муниципальному образованию.

Правомочие по реализации имущества полностью принадлежит его собственнику.

Однако жильцы таких квартир ищут способы для изменения своих жилищных условий.

Провести обмен

Люди, снимающие квартиру по договору соцнайма и желающие изменить свои жилищные условия, находят других граждан в такой же ситуации.

Чтобы обменяться жилыми помещениями, им достаточно получить согласие всех зарегистрированных граждан и подать в муниципальную администрацию заявление на размен.

В некоторых случаях заявителям могут отказать.

Например, если после переезда ухудшатся жилищные условия несовершеннолетних.

В такой ситуации возможен ещё один вариант: граждане из одной квартиры выписываются и регистрируются в другой. Жильцы второй квартиры делают то же самое. Далее договоры соцнайма просто переоформляются на новых людей.

Минусы такой манипуляции – ни у кого из участников обмена нет гарантий того, что другая сторона не откажется от своих намерений.

Единовременно с покупателем

Некоторые люди проводят обмен квартир перед приватизацией.

Это хороший вариант, который поможет избежать уплаты налога от продажи и последующего обращение в ФНС за вычетом.

Как и в предыдущей ситуации, у нанимателя муниципальной квартиры нет никаких гарантий того, что сделка будет полностью завершена. Особенно это касается случаев, когда другая сторона должна передать денежные средства.

Вопросы и ответы

Существуют также и другие проблемные моменты при продаже квартир.

Все нюансы невозможно урегулировать одним нормативным актом.

Необходимые условия

  • Для продажи квартиры нужно оформить письменный договор и обратиться в Росреестр за перерегистрацией права собственности.
  • Также покупатели требует, чтобы продавец представил выписку с лицевого счёта. Никто не хочет купить жильё с долгом за ЖКУ.

Если сделка совершается пенсионером

В такой ситуации нет законодательных ограничений.

Но практика показывает, что покупатели хотят обезопасить себя от возможного признания сделки недействительной. Поэтому от пожилого человека, являющегося собственником, требует справку о состоянии психического здоровья и отсутствии постановки на учёт в наркологическом диспансере.

Есть ли ограничения по времени

Если кто-то интересуется вопросом, сколько лет нельзя продавать квартиру после приватизации, то речь идёт о желании сэкономить деньги на уплате налога.

Законодательство никак не ограничивает владельцев по продаже их собственности.

Если же гражданина интересует, как скоро будет проведено переоформление прав в Росреестре, то эта формальность займёт 5 рабочих дней с момента подачи документов.

Если в долевой собственности

В случае, когда квартира разделена на невыделенные доли, в качестве продавца будут выступать сразу несколько человек.

Поэтому в договоре купли-продажи должны стоять подписи всех собственников. Также в Росреестр придётся явиться всем участникам сделки.

Или владельцы могут оформить доверенность на одного человека, упростив процедуру.

С прописанным человеком

Нормы ЖК РФ указывают, что приобретатель жилья может свободно требовать лишить права пользования жилым помещением бывших членов семьи продавца.

На практике покупатели не хотят заниматься решением вопроса с аннулированием регистрации другого человека.

Ведь данный вопрос придётся рассматривать в суде, что повлечёт за собой определённые расходы. Поэтому практически все сделки в 2019 году проводятся после выписки из квартиры всех проживающий.

С несовершеннолетним 

Перед продажей квартиры, где проживает ребёнок, несовершеннолетнего необходимо зарегистрировать в ином жилом помещении.

Местный орган опеки и попечительства заблокирует сделку или потребуется её отмены. Иначе новый собственник может потребовать выселения ребёнка, что может негативно сказаться на его интересах.

Комнаты в коммуналке

Указанные объекты могут продаваться и покупаться точно так же, как квартиры и дома. Никаких специальных разрешений не требуется.

Со старым удостоверением

Граждане, которые получили право на квартиру ещё в 90-е годы, имеют на руках документы недействующего сейчас формата.

Однако никаких правовых последствий у данного обстоятельства нет.


Все сведения об объектах недвижимости хранятся в электронных базах данных Росреестра.

Для переоформления квартиры на покупателя владельцу не требуется предъявлять какие-либо документы, кроме личного паспорта и договора купли-продажи.

Регистратор на месте проверяет, если у гражданина, названного в договоре в качестве собственника, право на отчуждение имущества. Если есть, то проблем с оформлением не будет.

Если был отказник при оформлении в собственность

Граждане, которые добровольно отказались от получения доли в квартире при регистрации, сохраняют своё право пользоваться жилым помещением пожизненно.

Оно не утрачивается даже в случае, если гражданин выписался. Подобное обременение должно быть занесено в ЕГРН.

При покупке такой квартиры нужно требовать письменного отказа от права пользования квартирой. Документ заверяется нотариально.

Если гражданин приватизирует квартиру для последующей продажи, то с такой сделкой лучше повременить 3 года.

Тогда не нужно будет платить НДФЛ с полученной суммы.

Видео: «Продажа доли в квартире без согласия других собственников»

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here