Порядок процедуры перепланировки квартиры

Перепланировка квартиры — вид капитального ремонта, необходимость в котором возникает довольно часто, особенно в малогабаритных квартирах и квартирах старого фонда, таких, как хрущевки.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 110-56-12 (Москва)

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

8 (800) 222-69-48 (Регионы)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Но, желая увеличить жилую площадь за счет нежилой или достигнуть удобства другими способами, люди зачастую оказываются в неприятной ситуации, когда оказывается, что данные действия (запланированные или уже произведенные) подпадают под запрет по нормам СанПин и/или жилищного законодательства.

Чтобы избежать этой ситуации, процедура перепланировки квартиры должна соответствовать всем нормам жилищного права — от составления эскиза или проекта до фактически произведенных работ.

Разберемся, как правильно соблюсти все нюансы перепланировки.

Всегда ли надо оформлять

На самом деле — нет, не всегда.

Есть виды работ, по которым беспокоить контролирующие органы не стоит.

В первую очередь это любой косметический ремонт — замена обоев, потолочных и напольных покрытий (не смена устройства пола), дверей и т.п. — то есть все те действия, которые не затрагивают капитальные конструкции — стены, устройство пола и потолка, дверные и оконные проемы, инженерно-коммунальные коммуникации (водоснабжение, отопление, газификация и т.;д.).

Обратите внимание: не требуют оформления те действия, которые не ведут к расхождению информации на плане квартиры с фактической — т.е. на плане в этом месте есть стена, а по факту ее нет.

Кроме того, нужно отличать перепланировку от переоборудования квартиры.

Перепланировка — это изменение конфигурации внутренних помещений, переоборудование — изменение инженерных сооружений.

Например, установка водонагревателя-накопителя считается переоборудованием — его не было в первоначальном плане, он не внесен в технический паспорт помещения.

Поэтому установка водонагревателя требует оформления, а; замена стояков или смесителей — нет.

Кроме того, не требует оформления установка легких перегородок из гипсокартона, ДВП или ДСП.

Что можно переделать

Фактически допускается изменение конфигурации квартиры, которое не ведет к ухудшению жилищных условий для вас и ваших соседей сверху и снизу.

Некоторые действия допустимы в принципе, но такие, как, например, возведение перегородок из тяжелых материалов, их снос, проделывание проема в несущей стене, внешняя пристройка — могут быть допущены после проверки проекта перепланировки сотрудниками архитектурной службы при местной администрации.

Допуск может быть выдан только если планируемые изменения не несут угрозы разрушения здания.

Так, например, при наличии одобрения от архитектурного отдела разрешается:

  • объединять кухню с жилой комнатой, если кухня оборудована электроплитой;
  • объединять газифицированную кухню с комнатой, но только при помощи дверного проема или арки, в которой смонтированы двери (держать их открытыми или закрытыми — дело хозяев);
  • соединять или разделять ванную комнату и туалет;
  • увеличивать площадь санузла, но только за счет нежилого помещения (прихожей), при этом полы в санузле должны быть ниже, чем в прихожей, и гидроизолированы;
  • устанавливать встроенный шкаф или выделять часть комнаты под кладовку;
  • увеличивать площадь кухни (но только за счет коридора);
  • менять местами ванную комнату и туалет.

Работы, связанные с установкой капитальных стен из кирпича или пенобетона, всегда требуют оформления, т.к. это существенно увеличивает нагрузку на каркас здания, а кроме того, является изменением конфигурации квартиры.

Видео: «Что важно знать до начала ремонта»

Что запрещено

Под однозначным запретом находятся любые варианты перепланировки, которые:

  1. ведут к уменьшению жилой площади квартиры, т.е. ухудшают жилищные условия;
  2. не соответствуют требованиям норм пожарной безопасности;
  3. могут повлечь неудобства для соседей снизу и сверху;
  4. изменяют распределение нагрузки на каркасе здания и создают угрозу трещин и разрушения.

Так, в частности, запрещено:

  • ликвидировать несущие стены;
  • объединять кухню с газовой плитой и комнату, в т.ч. аркой, если не предусмотрены двери;
  • изменять конфигурацию общедомовых инженерных сооружений — труб отопления, водоснабжения, канализации, вентиляционных каналов, газопроводов;
  • менять местами кухню и комнату;
  • монтировать санузел там, где у соседей снизу жилое помещение;
  • класть «теплый пол» с подогревом от системы централизованного отопления на балконе или лоджии;
  • монтировать там же подключенные к общедомовой системе радиаторы;
  • укрупнять кухню за счет территории санузла;
  • закладывать или закрывать окна на кухне.

При любой перепланировке следует учитывать мнение других жильцов квартиры, а также интересы соседей с верхних и нижних этажей.

Обратите внимание: в домах, признанных аварийными, никакие перепланировки недопустимы.

Перечень видов работ, разрешенных априори, без согласования, в каждом регионе России устанавливается отдельно, местной администрацией, и поэтому привести общий для всех список затруднительно.

Так, без согласования в Москве в 2019 году можно, к примеру, установить дополнительное оборудование с увеличением энерго- или водопотребления, но только в нежилых помещениях.

В других регионах этого сделать нельзя: где-то может потребоваться разрешение даже на инсталляцию сплит-системы.

С чего начать процедуру перепланировки

Прежде, чем начинать это ответственное мероприятие, до закупки материалов и найма рабочих, следует:

  • подготовить эскиз или проект — в зависимости от масштабов будущих изменений;
  • согласовать его в нескольких инстанциях;
  • получить письменное согласие всех жильцов квартиры, в т.ч. не собственников, а лишь зарегистрированных, и соседей — в тех случаях, если проектом затрагиваются их интересы;
  • подготовить технический и кадастровый паспорта квартиры.

Проект или эскиз

Процедура согласования перепланировки квартиры — достаточно сложное, долгое и дорогостоящее дело.

Для согласования проекта необходимо учесть мнение не только жильцов и соседей, но еще и следующих государственных органов:

  • пожарного контроля;
  • санитарно-эпидемиологического контроля;
  • газовой службы;
  • городских инженерных служб;
  • архитектурной комиссии вашего населенного пункта.

Кроме того, если квартира находится в доме, являющимся историческим памятником, то необходимо еще согласие органов по охране исторического и культурного наследия.

В некоторых случаях Жилищный кодекс допускает перепланировку по упрощенной схеме, без согласования во всех вышеперечисленных инстанциях и с меньшим количеством волокиты.

При данных обстоятельствах требуется подготовить не проект, а эскиз планируемых изменений — т. е. просто отметить на плане квартиры красным цветом то, что планируется снести, зеленым — то, что планируется построить.

Эскиз применим в случае:

  • разделения санузла на туалет и ванную;
  • демонтажа или проделывания проемов в ненесущих стенах;
  • закладывания дверных проемов;
  • замены окон (например, установки двустворчатых вместо трехстворчатых).

Во всех остальных ситуациях придется делать проект.

Но и проект, и эскиз должны быть представлены в БТИ.

Куда обращаться

Для получения разрешения на планируемое переустройство жилья или узаконивания имеющейся (с точки зрения властей — самовольной) перепланировки нужно обращаться в целый ряд инстанций.

Но, в конечном итоге, разрешение выдает местный орган, ведающий вопросами архитектуры.

  • Это может быть архитектурный отдел, департамент или служба при администрации,
  • Межведомственная комиссия по техническому надзору, уполномоченная на решение таких вопросов, Жилищная комиссия (или инспекция), и т. д.
  • В Москве, к примеру, органом, уполномоченным на выдачу разрешений о перепланировке, является Мосжилинспекция.
  • Если архитектурный департамент администрации по какой-то причине не выдает разрешения, то можно обратиться в суд с прошением об узаконивании перепланировки.

Необходимые документы

Для того, чтобы узаконить имеющуюся перепланировку или получить разрешение на планируемую, необходимо предоставить в администрацию следующий комплект документов:

  • техпаспорт на жилье;
  • документ на право собственности (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи и т.д.);
  • выписка из домовой книги о количестве зарегистрированных в квартире;
  • письменное согласие от всех жильцов, а также соседей, если будут затрагиваться их интересы;
  • копию лицевого счета;
  • справку из СЭС о соответствии жилья санитарным нормам;
  • справку из МЧС о соответствии пожарным нормам;
  • предварительно заверенный в БТИ проект либо эскиз (в зависимости от вида работ).

Если жилье в ипотеке

В этом случае предварительно нужно получить письменное разрешение банка на перепланировку.

Если надо расширить ванную или санузел

Увеличение площади этих объектов допустимо только за счет площади коридора, прихожей или холла, и только в случае, если у соседей снизу аналогичная планировка жилища.

В этом случае вам понадобится взять согласие соседей с нижнего этажа, т.к. получится, что ваш санузел будет находиться над их коридором, и может возникнуть угроза протечки.

Для этой работы требуется заказать проект.

Составление проекта или эскиза

Выбирая между этими двумя вариантами, учтите, что эскизом можно сопроводить только самую минимальную перестройку жилища — изменение площади окон, разделение/объединение санузла (не увеличение его площади), работы с гипсовыми межкомнатными стенами, не несущими никакой нагрузки.

При любой серьезной переделке жилплощади с вас потребуют проект, который можно заказать либо в муниципальной архитектурной службе, либо в коммерческой организации.

В последнем случае он потребует еще и предварительного утверждения в БТИ.

Оформление

Весь комплект вышеперечисленных документов подается в Жилищную инспекцию.

На фирменных бланках в двух экземплярах составляется заявление. Стоит быть готовым к тому, что чиновники могут потребовать дополнительные бумаги, например согласие соседей.

Срок проверки бумаг — 1 месяц.

Если разрешение будет выдано, в течение 4 месяцев вы должны произвести все необходимые работы, после чего сотрудники БТИ либо Жилинспекции должны лично засвидетельствовать, что все сделано по утвержденному плану, и выдать акт о выполненных работах.

На основании этого нужно будет:

  • заказать новый техпаспорт квартиры, кадастровый паспорт;
  • зарегистрировать в УФРС увеличение жилплощади, если таковое имело место.

Нежилого помещения

Для нежилых помещений — складов, офисов, магазинов — процесс оформления перепланировки не отличается от процедуры для жилищ.

  • Только помимо акта о выполненных работах потребуется еще и акт о вводе объекта в эксплуатацию, подписанный собственниками здания и помещения, если это разные люди.
  • Также нужны подписи проектировщика, представителя строительной фирмы, и уполномоченных от СЭС и МЧС.

Согласование в БТИ

Бюро технической инвентаризации — тот орган, который уполномочен следить за соответствием вносимых в конфигурацию зданий изменений техническим нормам.

На проекте, представляемом в Жилинспекцию, должна стоять виза БТИ. В некоторых случаях то же может потребоваться и для эскиза.

Также сотрудники БТИ занимаются непосредственным исполнением проектной документации.

Обратите внимание: если в БТИ сделана отметка о проведенной, но не узаконенной планировке (красным цветом), то Жилинспекция не выдаст разрешение «задним числом». Действовать придется через суд.

Обращение в Жилинспекцию

После проведения ремонтных работ необходимо снова обратиться в Жилищную комиссию с новым техпаспортом от БТИ и комплектом всех ранее собранных документов.

Новый техпаспорт служит подтверждением фактически произведенных изменений. Если нет информации о недопустимых перестройках, Жилкомиссия согласует перестройку в течение 45 дней, и выдаст документ, с которым можно обратиться в Кадастровую палату или Росреестр за новым кадастровым паспортом.

Как получить разрешение задним числом

Все будет зависеть от того, потребуется ли выезд на место работника БТИ, т. е. от сложности выполняемых действий.

Если вы всего лишь поставили алебастровую стену между туалетом и ванной, то можно просто подготовить эскиз (отметить на имеющемся плане эту стенку зеленым) и обратиться в БТИ, как будто работы еще только планируются.

Но если работник БТИ осуществит выезд на объект и обнаружит самовольную перепланировку, то придется заплатить штраф, и приложить ко всем бумагам, подаваемым в Жилинспекцию, квитанцию об его уплате.

В другом случае узаконить уже имеющиеся изменения в конфигурации жилища можно только через суд.

Ответственность и штрафы

За самовольную перепланировку предусмотрена административная ответственность.

штрафы за незаконные действия
Фото: штрафы за незаконные действия

Сумма штрафа в 2019 году составляла 2500 рублей.

Решение вопроса через суд

Чтобы узаконить перестройку жилья через суд, собственник или наниматель (по соцнайму) подают туда заявление с приложенным комплектом всех вышеперечисленных документов, среди которых должны быть доказательства, что после перепланировки квартира безопасна.

Только в этом случае суд может обязать чиновников согласовать эту перепланировку.

Заявление

Составляется в свободной форме.

образец искового заявления
Фото: образец искового заявления

Содержит название суда, данные о собственнике и о помещении, сведения об обстоятельствах, которые привели к данной ситуации, и требование — признать перепланировку законной.

Дополнительные действия

К ним относится уплата штрафа, выписанного ранее за самовольные действия, и приложение к документам квитанции.

Сколько стоит узаконить

Цена вопроса будет зависеть от того, требуется ли проект, или нет, а стоимость проекта напрямую зависит от его сложности.

  • Самые простые проекты — установка перегородок, проделывание проемов — в Москве стоят 20-30 тысяч рублей;
  • цена более сложных может доходить до 100 тысяч;
  • при этом придется заплатить от 3 до 7 тысяч за новый технический паспорт;
  • от 7 до 30 тысяч — пошлину за само разрешение в Жилищной Инспекции.

Видео: «Диалог с юристом — как узаконить перепланировку квартиры»

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here