Какие могут быть последствия самовольной перепланировки

Сделать жилище максимально комфортным для проживания — естественное стремление каждого, но не всегда ремонт подразумевает устранение косметических дефектов стен, потолка или пола.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 938-81-90 (Москва)

+7 (812) 467-32-77 (Санкт-Петербург)

8 (800) 301-79-36 (Регионы)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

В результате неузаконенная перепланировка может иметь печальные последствия для собственника.

Например: штраф и предписание уполномоченных органов вернуть жилищу первоначальный вид.

Что это такое

Любое жилое помещение имеет проект, согласно которому проводится капитальный ремонт либо переустройство.

Незаконная перепланировка подразумевает проведение работ без разработки проекта и предварительного согласования с уполномоченными органами.

Законодательство

Проведение несогласованной реконструкции трактуется как нарушение правил пользования жилыми помещениями или самоуправство.

Подобная деятельность регламентируется Статьей 7.21 КоАП РФ или Статьей 19.1 КоАП РФ и подразумевает административную ответственность и штрафные санкции (придется заплатить от 10 до 25 МРОТ).

Перепланировке и переустройству жилых помещений посвящена Глава 4 ЖК РФ, в частности ст. 25, 26, 27, 28 и 29, где изложены:

  • определения и понятия;
  • перечень разрешительных документов, служащих основанием для законного проведения работ;
  • список документов, необходимых для согласования работ;
  • сроки согласования;
  • возможные причины отказа уполномоченных органов;
  • последствия перепланировки без предварительного согласования и ответственность за нее.

Что категорически нельзя делать

Категорически запрещены следующие работы:

  • размещение санузла над жилыми комнатами или кухней соседей снизу;
  • ограничение доступа к системе вентиляции и изменение ее расположения;
  • обустройство теплого пола за счет общедомовой системы отопления или водоснабжения;
  • увеличение площади коридора, кухни, санузла за счет уменьшения размеров жилых комнат (больше чем на 25%);
  • демонтаж дверного проема между кухней, оборудованной газовой плитой и жилыми помещениями (например, в хрущевке);
  • обустройство чердака как жилого помещения;
  • изменение расположения водо- и газопровода, батарей отопления;
  • манипуляции с несущими конструкциями (демонтаж, нарушение целостности несущих стен);
  • сносить балконный блок с целью увеличить площадь комнаты;
  • размещение радиаторов отопления на балконе.

Нельзя делать перепланировку, в результате которой в жилых комнатах будет отсутствовать источник естественного освещения (окно).

Как выявить незаконную перестройку

Существует несколько способов обнаружить нелегальную перепланировку.

  1. Жалобы людей, проживающих в соседних квартирах. Непрекращающийся шум может послужить причиной обращения соседей к участковому. В результате проверки обнаружится неузаконенная перепланировка.
  2. В многоквартирном доме очень сложно скрыть проведение ремонтных работ. Сотрудники управляющей компании обязаны выявлять незаконные действия и информировать о них уполномоченные органы.
  3. Незаконная перепланировка может обнаружиться при продаже, дарении или передаче в наследство квартиры.
  4. При обрушении дома, взрывах газового оборудования, затоплениях, причиной которых являются работы по перепланировке, проведенные без согласования.

Видео: «Чем опасны перепланировки»

Куда обращаться

Избежать нарушения существующего законодательства позволит консультация у специалистов Департамента архитектуры.

Они подробно расскажут, какие работы категорически запрещено проводить и об изменениях, которые возможны после предварительного согласования.

В Департаменте архитектуры можно заказать проект будущей перепланировки.

Как согласовать

Чтобы сделать ремонт законно, на основании ст. 25 ЖК РФ надо обратиться с заявлением в архитектурный отдел муниципальных органов.

Полученное разрешение будет считаться согласованием проведения перепланировки. В течение 45 суток после подачи заявления и требующихся документов сотрудник административных органов оповестит о принятом решении.

Отказать могут в соответствии со ст. 27 ЖК РФ. 

Порядок действий

Получение разрешения предполагает разработку проекта перепланировки и его оформление.

Проект предоставляется в муниципальные органы (отдел архитектуры районной администрации).

Далее нужно выполнить все действия, которые указаны в разрешении.

  • После чего оформить новые документы на жилье в БТИ (бюро технической инвентаризации) чтобы его сотрудники сделали замеры и составили новый план квартиры.
  • Затем следует обратиться в кадастровую и регистрационную палату для получения нового кадастрового паспорта и оформления нового свидетельства о праве собственности.

Изменения в свидетельство должны быть внесены в случае, когда площадь квартиры меняется вследствие проведенных работ.

Этапы согласования перепланировки:

  1. обращение с заявлением в архитектурный отдел районной администрации;
  2. оформление разрешения в ЖЭКе;
  3. техническое заключение;
  4. выписка из домовой книги;
  5. согласование со всеми, проживающими в квартире;
  6. предоставление документов в отдел архитектуры;
  7. регистрация полученного разрешения отдела архитектуры в БТИ.

Документы

Для того чтобы получить разрешение, одновременно с заявлением в архитектурный отдел потребуется предоставить документы:

  • проект;
  • личный паспорт владельца жилья;
  • свидетельство о праве собственности на квартиру (правоустанавливающую документацию);
  • техпаспорт жилья;
  • согласие на перепланировку жильцов квартиры.

Проект

Решив изменить жилище в первую очередь необходимо создать проект, для чего следует обратиться в организацию, имеющую лицензию на осуществление подобной деятельности.

Разработка проекта стоит примерно 30 тыс. рублей (цена может варьировать в зависимости от сложности перепланировки).

Обращение в суд

Серьезные изменения поможет узаконить обращение в суд, так как Жилищная инспекция идет навстречу владельцу недвижимости не всегда.

Может случиться так, что и решение суда будет не в пользу собственника, и перепланировку признать законной не удастся.

В этом случае владельцу квартиры придется выплатить штраф и вернуть жилищу первоначальный вид.

В качестве истца выступает собственник, ответчик — представитель жилищного комитета муниципальных органов, третьи лица — это те, кто проживает в квартире помимо владельца.

Форму и содержание искового заявления регулируют правовые нормы ГПК РФ (ст. 131 и 132).

Составленный с нарушениями иск может быть отклонен. 

Исковое заявление должно содержать информацию:

  • об истце и ответчике;
  • о третьих лицах (жильцы квартиры);
  • о помещении (адрес недвижимости, реквизиты свидетельства права собственности, когда сделана перепланировка, сведения о бригаде, выполнявшей работы);
  • причины, почему жилищная инспекция отказала в выдаче разрешения;
  • реквизиты заключения МЧС и Роспотребнадзора, что работы выполнены в соответствии с нормами и правилами;
  • реквизиты заключения независимого эксперта;
  • перечень прилагаемых к исковому заявлению документов;
  • дата составления иска и подпись истца.

Если суд одобрил перепланировку и признал ее законной, то необходимо заказать новый техпаспорт на квартиру в БТИ.

  • После чего изменения регистрируются в кадастровой палате и регистрируются в новом кадастровом паспорте.
  • Последний шаг — получение нового свидетельства права собственности, так как после перепланировки площадь жилья меняется.

Сроки

Оформление нового техпаспорта на квартиру займет примерно 2 недели, новый кадастровый паспорт делается в течение 30 дней.  

Стоимость

Цена узаконивания перепланировки может варьировать в широких пределах, так как на нее оказывают влияние множество факторов:

  • площадь жилища;
  • местоположение квартиры;
  • сложность перепланировки;
  • этажность дома и то, на каком этаже находится квартира.

Стоимость оформления документов

№ п/п Вид документа Цена, рублей
1 Новый технический паспорт квартиры в среднем 900 (стоимость устанавливают местные власти)
2 Госпошлина за изготовление нового кадастрового паспорта 200
3 Новый кадастровый паспорт около 500 (стоимость устанавливают местные власти)

В стоимость входят госпошлина, проект перепланировки, заключения экспертов, юридические услуги.

  • В среднем цена предварительного согласования перепланировки составит 4 тыс. рублей.
  • Узаконивание уже проведенных работ обойдется гораздо дороже: от 15 тыс. рублей.

Существуют компании, которые не только берут на себя согласование перепланировки, но и выполняют необходимые ремонтно-строительные работы.

Обращаясь к ним нужно иметь в виду, что цена процедуры значительно возрастет по сравнению с самостоятельным оформлением документации.

Последствия самовольной перепланировки

  • Если перепланировка своевременно не узаконена, то наименьшее что грозит собственнику недвижимости — это штраф.
  • Возникнут проблемы при юридических операциях с квартирой, жилищная инспекция или суд потребуют вернуть жилищу первоначальный вид.
  • В сложных случаях возможно выселение собственника.

Меры воздействия

При выявлении несогласованного переоборудования жилища владельцу недвижимости могут быть применены разнообразные меры воздействия.

В зависимости от опасности проведенных работ для здоровья и жизни окружающих и условий узаконивания могут применяться:

  • штрафные санкции (для юридических лиц 30—50 тыс. рублей, для физических — 2—3 тыс. рублей);
  • предписание о возвращении квартиры в исходное состояние;
  • суд;
  • выселение и расторжение договора соцнайма (если жилье муниципальное);
  • несогласованная перепланировка в квартире, купленной в ипотеку, грозит расторжением кредитного договора по инициативе банка;
  • лишение права собственности на недвижимость, с последующей продажей квартиры на аукционе (п. 5 ст. 29 ЖК РФ).

Ответственность за проведение работ без официального утверждения

За проведение незаконной перепланировки предусмотрена административная ответственность в соответствии с главой 4 ст. 26 ЖК РФ.

  • Штраф необходимо уплатить в течение месяца.
  • Узаконить выполненные работы — в ближайшие полгода (4—6 месяцев).

В некоторых случаях предусмотрена уголовная ответственность за незаконную перепланировку на срок от 3 до 12 лет.

Подобное возможно, если в результате третьи лица понесли значительный материальный ущерб, был нанесен вред их здоровью или погибли люди.

Как избежать наказания

Избежать неприятных последствий самовольного переустройства позволит своевременное узаконивание изменений.

Согласно ст. 29 ЖК РФ произведенные работы по перепланировке можно согласовать через суд.

Узаконить

Чтобы сделать выполненные ремонтно—строительные работы легальными нужно обратиться в архитектурный отдел муниципальных органов по месту нахождения квартиры.

Сделать перепланировку законной можно придерживаясь следующего алгоритма действий:

  1. Получение заключения экспертов, что все изменения безопасны для здоровья и жизни людей, а также соответствуют существующим нормам и правилам.
  2. Обращение с исковым заявлением в суд. Заключение экспертов послужит веской причиной для суда принять положительное решение о законности сделанной перепланировки.
  3. На основании решения суда собственник квартиры получает новый технический паспорт на жилье.

Сроки

Узаконивание уже выполненных работ может стать сложным и длительным, поэтому разумнее всего согласовать изменения предварительно.

Получение всех разрешений до начала ремонта займет максимум 45 дней.

Вопросы и ответы

Чаще всего возникают вопросы касательно перепланировки в муниципальном жилье. А также, куда можно обратиться, если переделки в соседней квартире ухудшили условия проживания в собственном жилище.

Если квартира является муниципальной

  • Самовольная перепланировка или переустройство в муниципальном жилье чревато потерей возможности приватизировать квартиру.
  • В некоторых случаях с жильцом могут расторгнуть договор социального найма и выселить, при этом придется возместить расходы на восстановление первоначального вида квартиры.

Ограничения при отчуждении жилого помещения

  • Продать квартиру, в которой сделана незаконная перепланировка будет сложно.
  • Несоответствие реальной планировки и указанной в техническом паспорте, снизит стоимость жилья на 15—30%. Это объясняется тем, что узакониванием изменений придется заниматься новому владельцу, а это потребует дополнительных финансовых и временных затрат. При этом нет гарантии, что все пройдет гладко и не придется возвращать жилому помещению первоначальный вид.
  • Продажа квартиры с устаревшими данными в техпаспорте может обернуться расторжением сделки и судами.

Куда жаловаться, если соседи сделали без согласования

Доставляющий неудобства вопрос перепланировки у соседей может быть решен в первую очередь путем переговоров с ними.

Если взаимопонимания достигнуть не удалось, то следует обратиться к участковому, который нанесет визит в соседнюю квартиру.

В случае отсутствия результатов после проверки участкового, можно написать жалобу в надзорные органы: жилищную инспекцию и прокуратуру.

В жалобе должна содержаться информация:

  • полное наименование организации, куда жалоба подается;
  • сведения, что в результате сделанной соседом самовольной перепланировки условия проживания в квартире заявителя ухудшились;
  • уточнение характера изменений в жилище заявителя, произошедших в результате перепланировки в соседней квартире;
  • заключение независимых экспертов о нанесенном ущербе (приложить копии к жалобе);
  • перечисление последствий, которые могут произойти в результате проведенных в соседней квартире работ;
  • просьба отреагировать на жалобу;
  • дата написания и подпись заявителя.

Составленную жалобу можно отправить заказным письмом через почту с уведомлением и описью или в электронном виде.

Можно отнести лично в жилищную инспекцию, тогда нужно составить 2 экземпляра: на первом сотрудник поставит дату принятия и номер входящего документа, а второй будет передан в инспекцию.


Инспекторы рассматривают жалобу в течение 30 дней и дают письменный ответ заявителю.

Последствия самовольной перепланировки могут быть неприятными: от уплаты штрафа до уголовной ответственности, если пострадали люди.

Потому, прежде чем проводить глобальные изменения внутри квартиры следует получить разрешение на выполнение работ в Жилищной инспекции, МЧС, СЭС.

Уже сделанную перепланировку можно узаконить в суде, но обойдется это гораздо дороже, чем предварительное согласование с уполномоченными органами.

Видео: «Последствия самовольной перепланировки квартиры»

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here