Горячая линия юридической помощи
Москва и область:
Москва И МО:
+7 (499) 110-56-12 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-50-97 (бесплатно)
Регионы:
8 (800) 222-69-48 (бесплатно)
Домой Перепланировка

Перепланировка

Сделать жилище более комфортным для проживания и функциональным имеет право любой гражданин Российской Федерации.

При этом проводимые ремонтно-строительные работы не должны нарушать действующее законодательство и противоречить нормам безопасности.

Что это такое

Перепланировка подразумевает демонтаж или возведение стен, ликвидацию, устройство либо расширение дверных и оконных проемов.

В ст. 25 Жилищного Кодекса РФ есть четкое определение понятия «перепланировка» — это изменения конфигурации помещений, которые необходимо вносить в техпаспорт.

Работы, которые относятся к перепланировке:

  • монтаж или снос перегородок между комнатами;
  • устройство проемов в стенах;
  • остекление балкона (лоджии);
  • расширение площади квартиры за счет лестничного пролета;
  • объединение кухни и комнаты с устройством гостиной-столовой;
  • соединение балкона (лоджии) с комнатой;
  • расширение ванной за счет площади коридора или кладовки;
  • объединение коридора с жилой комнатой.

Нельзя путать перепланировку с переустройством, которое предполагает изменение расположения и точек входа инженерных сетей.

Переустройство — это изменение местоположения газовых плит, сантехнического оборудования, выходов вентиляции.   

Видео: «С чего начинать перепланировку квартиры»

Законодательство

Перепланировка квартиры в Москве регулируется Постановлениями Правительства № 508, № 708 и № 47, а также ст. 20, 25—29 ЖК РФ, СНиП 31-01-2003, СанПиН 2.1.2.2645-10.

Перепланировка

Перепланировка подразумевает внесение технических изменений в параметры жилища.

Число производимых работ находится в прямой зависимости от сложности проектной документации или эскиза.

Необходимо тщательное составление сметы и наличие профессиональных знаний в области строительства и проектирования. Изменение конфигурации помещений не должно ставить под угрозу здоровье и жизнь людей, затрагивать общедомовую собственность.

В зависимости от того, какие работы проводятся получить разрешение на них нужно предварительно или поставить в известность Жилищную инспекцию о сделанном ремонте (согласовать в уведомительном порядке).

Квартиры

Перепланировка может затрагивать как отдельные помещения, так и производиться во всей квартире.

В соответствии со ст. 26 ЖК РФ согласования с уполномоченными органами требуют работы:

  • увеличение площади квартиры за счет вспомогательных помещений;
  • объединение с кухней балкона (лоджии);
  • увеличение или уменьшение ванной комнаты, санузла.

Ремонт должен начинаться с разработки проекта и заканчиваться оформлением акта о допустимости выполненных работ.

Согласование перепланировки подразумевает своевременное предоставление полного пакета документации, в который входят:

  • заявление, оформленное согласно установленному законодательством образцу, в котором описываются конкретные виды планируемых работ, срок их начала и окончания;
  • копии документов, подтверждающих право собственности на квартиру;
  • техпаспорт недвижимости;
  • письменное согласие всех зарегистрированных и проживающих в квартире на постоянной основе.

Жилищная инспекция принимает решение в течение 45 дней с момента поступления заявления.

В соответствии со ст. 27 ЖК РФ в разрешении на перепланировку может быть отказано в случае:

  • предоставления неполного пакета документации;
  • несоответствия реально существующего состояния квартиры информации, отраженной в документах.

Нежилого помещения

Переустройство нежилых помещений предполагает обязательное получение заключения службы пожарного надзора.

Какие будут проводиться ремонтно-строительные работы, зависит от назначения помещения и его специфики. Если недвижимость является культурной или исторической ценностью, то в пакет документации включается справка о приспособлении.


Перепланировка нежилых помещений завершается тем, что производится оформление акта о вводе объекта в эксплуатацию. Он должен быть подписан представителем технической комиссии.

Порядок согласования:

  • разработка проектной документации;
  • подача документов в Жилищную инспекцию по месту размещения нежилого помещения.

Вместе с пакетом документов подается заявление, в котором должны быть указаны все планируемые работы. В пакет документации включаются правоустанавливающие бумаги и проект изменений.

Согласно ЖК РФ возможна подача заявления без правоустанавливающих документов и техпаспорта, Жилищная инспекция может запросить их из Росреестра и БТИ.

Дома

Проведение и согласование перепланировки в частном доме не имеет существенных отличий от таковой в квартире многоэтажного здания.

Сложности могут появиться при узаконивании возведенных подсобных помещений (котельных, пристроек).

Нюансы перепланировки в частном доме:

  • проводимые ремонтно-строительные работы не должны касаться инженерных сетей, несущих распределительную функцию;
  • снос стен между комнатами, пристройку террас можно сделать по типовым проектам.

Пакет документов, который прилагается к заявлению такой же, как и при согласовании перепланировки в квартире.

Особенность — дополнительно потребуется представить заключение о сохранности фундамента, если планируется возведение мансарды, второго или третьего этажа.

Порядок согласования в 2017 году

Процедура согласования 2017 году не претерпела изменений.

Выдача разрешений на проведение работ осуществляется Жилищной инспекцией на основании заявления собственника недвижимости и приложенного к нему полного пакета документации.

Кто может обратиться

Перепланировка может быть сделана по желанию владельца помещения. Если жилье арендуется, то за разрешением на проведение ремонтно-строительных работ необходимо обращаться, только имея на руках доверенность собственника.

За разрешением на проведение перепланировки могут обратиться:

  • собственники, купившие квартиру на вторичном рынке жилья или у застройщика;
  • наследники, получившие недвижимость с несогласованной перепланировкой;
  • квартиросъемщики, которые снимают жилье на длительный срок, имея доверенность владельца.

Если в квартире живут несколько человек, то потребуется письменное согласие каждого из них на проведение ремонтно-строительных работ.

Куда идти

Перепланировка квартиры в Москве должна быть одобрена Московской жилищной инспекцией.

На официальном сайте Мосжилинспекции можно найти адреса инспекций округов столицы, в которые следует обращаться в зависимости от расположения объекта недвижимости. Заявление с приложенным к нему пакетом документов либо уведомление о сделанной перепланировке необходимо направлять именно в эти органы.

После завершения ремонта создается специальная комиссия, которая уполномочена осмотреть объект на соответствие представленной проектной документации.

При обнаружении нарушений выдается предписание об их устранении и восстановлении первоначального вида жилища. Если нарушений не обнаружено, то собственнику для внесения изменений в документацию на недвижимость потребуется обратиться в БТИ, Росреестр и кадастровую палату.

Чтобы разработать проект необходимо обращение в проектную организацию, имеющую лицензию на осуществление деятельности такого рода или фирму, имеющую допуск СРО.

Необходимые документы

Вместе с заявлением в Жилищную инспекцию подаются документы:

  • копия личного паспорта владельца недвижимости или его представителя (если согласование поручено сотруднику фирмы-посредника);
  • заявление установленного законодательством образца (если у недвижимости несколько собственников — они должны присутствовать при подаче заявления и подписать его);
  • если перепланировка предполагает изменения в несущих стенах, потребуется представить заключение о возможности проведения подобных работ;
  • проект;
  • копия и оригинал техпаспорта БТИ;
  • справка о количестве проживающих в квартире (берется в ЖЭКе);
  • заверенная нотариально копия и оригинал свидетельства о праве собственности на объект недвижимости;
  • письменное согласие жильцов квартиры.

Если квартира не приватизирована, то пакет документации будет немного другим:

  • личный паспорт заявителя;
  • подписанное всеми совершеннолетними жильцами квартиры заявление;
  • договор соцнайма или ордер на жилье;
  • лицевой счет;
  • выписка из домовой книги;
  • техзаключение о возможности проведения работ (если перепланировка подразумевает изменения в несущих стенах);
  • проект.

Эскиз или проект

Согласование перепланировки по эскизу возможно, если планируются незначительные изменения, например:

  • устройство дверных проемов;
  • полный либо частичный демонтаж несущих стен;
  • заделка прохода кирпичной кладкой.

В уведомительном порядке (по эскизу) можно согласовать возведение новых перегородок, не увеличивающих нагрузку на перекрытия, монтаж или замену инженерного оборудования.

Эскиз размещается на плане БТИ — зеленым цветом обозначаются сооружаемые перегородки, красным — демонтируемые.

Разработанная проектная документация дает возможность сделать более масштабный ремонт:

  • объединить смежные квартиры;
  • сделать проемы в перекрытиях и соорудить внутренние лестницы;
  • возвести перегородки, увеличивающие нагрузку на несущие элементы;
  • изменить конструкцию полов;
  • обустроить новый санузел и кухню;
  • поменять газовую плиту на электроплиту;
  • поменять местоположение приборов отопления.

Проект создается автором дома либо проектной организацией, имеющей лицензию на осуществление такого вида деятельности.

Сколько стоит

Стоимость перепланировки напрямую зависит от сложности предстоящих ремонтно—строительных работ и их количества.

Документы Цена, тыс. рублей
Технический паспорт на недвижимость (БТИ) 1,7
Техзаключение о состоянии несущих элементов сооружения 6—7
Проектная документация 10—50

Если получением разрешения на перепланировку занимается компания—посредник, то расходы возрастают.

Документация Сумма в рублях
Согласование работ в Жилищной инспекции 20—60 000
Получение акта о завершенной перепланировке 10—15 000
Новый технический паспорт на квартиру 8 000

В среднем самостоятельное оформление перепланировки обходится владельцу недвижимости примерно в 30 тысяч рублей, при участии компании-посредника — в 90 тысяч рублей.

Что разрешено, а что под запретом

Что можно, а что нельзя делать при перепланировке квартиры, нежилого помещения или частного дома, прописано в главе 4 ЖК РФ.

Разрешенные работы, которые можно согласовать в уведомительном порядке (по эскизу):

  • замена сантехнического оборудования;
  • остекление лоджий;
  • заделка дверных проемов в ненесущих стенах.

Законодательство запрещает проводить следующие ремонтно-строительные работы:

  • вынос на балкон (лоджию) радиаторов отопления;
  • увеличение нагрузки на несущие стены;
  • монтаж на общедомовые сети перекрывающего оборудования;
  • ликвидация каналов системы естественной вентиляции;
  • объединение кухни с газовой плитой и жилой комнаты без устройства раздвижной перегородки или двери.

Самовольное переустройство

Самовольным (незаконным) переустройством считаются изменения, которые проведены без разрешения контрольно-надзорных органов.

Подобные перепланировки могут не обнаруживаться десятки лет.

Ответственность

  • За самовольную перепланировку собственник несет ответственность в соответствии со ст. 7.21 КоАП РФ, где указано, что нарушение закона карается штрафом в размере 2—2,5 тыс. рублей.
  • Кроме того, контролирующий орган выносит предписание о восстановлении первоначального вида жилища за счет владельца.
  • В сложных случаях нарушителя ждут судебные тяжбы и выселение из квартиры.

Подобное возможно, если были нарушены права соседей, перепланировка создала угрозу для безопасности жильцов или послужила причиной возникновения аварийной ситуации.

Последствия

Незаконная перепланировка чревата неприятными последствиями.

  • Если были демонтированы несущие стены, то это может послужить причиной обрушений и обвалов, возникновения пожаров.
  • Несоответствие реально существующей планировки той, которая указана в технической документации, снижает рыночную стоимость жилья примерно на треть. Квартиру с самовольной перепланировкой нельзя будет подарить, передать в наследство или использовать в качестве залога при оформлении кредита.

Как узаконить после ремонта

Узаконивание перепланировки после окончания работ может производиться в административном порядке либо через суд.

Сложности административной процедуры заключаются в ограниченном наборе средств, доказывающих обоснованность требований.

Принятое решение практически полностью зависит от волеизъявления должностного лица.

Судья не является заинтересованным лицом, потому у заявителя есть возможность удовлетворить исковые требования полностью.

По этой причине согласование в судебном порядке — эффективный способ защиты прав собственника недвижимости.

Судебная практика

Какое решение вынесет суд, зависит от сложности произведенных изменений и продолжительности периода, в течение которого они существуют и не были выявлены.

При рассмотрении дела собственнику необходимо полагаться на:

  • заключение независимых экспертов о безопасности перепланировки;
  • соответствие изменений санитарным, строительным, техническим и противопожарным нормам и правилам.

Какие изменения не нуждаются в оформлении

Не требуют согласования и получения разрешения работы:

  • косметический ремонт;
  • изменение инженерных сетей на аналогичные по конструктивным характеристикам;
  • демонтаж ненесущих межкомнатных стен;
  • возведение легких перегородок из гипсокартона внутри жилища.

Сроки

На процедуру перепланировки уходит несколько месяцев.

  • Заявление Жилищная инспекция рассматривает в течение 45 дней, сдача выполненных работ комиссии и оформление акта занимает примерно месяц.
  • Оформление нового техпаспорта в БТИ займет около двух недель.

Полученное разрешение на перепланировку действительно в течение 12 месяцев, его разрешается ежемесячно продлевать неограниченное число раз.

Как избежать покупки квартиры с неоформленной

Предотвратить покупку недвижимости с незаконной перепланировкой позволит тщательное изучение технической документации. Разобраться в подобном вопросе поможет сотрудник БТИ, который сделает необходимые замеры и подтвердит соответствие существующей планировки квартиры имеющимся техническим документам.

Важные нюансы

В 2011 году изменился порядок согласования перепланировки:

  • проект не требуется согласовывать с Роспотребнадзором и пожарной службой, это делает Мосжилинспекции;
  • срок действия разрешения на перепланировку продлен до одного года;
  • для контроля проведения скрытых работ владелец квартиры может пригласить инспектора ЖИ или инженера, разрабатывавшего проект;
  • в комиссию, принимающую работы после перепланировки, не входят представители УК и управы района.

Видео: «Как не потерять собственность в результате перепланировки»