Особенности перепланировки квартиры в пятиэтажке

Перепланировка в пятиэтажках – дело довольно распространенное. Ведь условия жизни в подобных квартирах не всегда соответствуют понятиям комфорта.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 110-56-12 (Москва)

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

8 (800) 222-69-48 (Регионы)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Многие из них были построены в 60-80-е гг. прошлого века, когда главной задачей было обеспечить жильем как можно большее количество народа.

Следствием стали тесные квартирки с крохотными кухнями и такими же небольшими комнатами и санузлом. Естественно, что в современных условиях у многих возникает желание изменить конфигурацию квартиры с целью немного повысить комфортность проживания здесь.

Как правильно должна проводиться перепланировка в пятиэтажке?

Что такое перепланировка и переустройство

Жилищное законодательство разграничивает понятия перепланировки и переустройства.

Это совершенно разные виды технических работ, которые требуют специфических условий выполнения.

Так, под переустройством понимаются те работы, которые касаются изменений в различных инженерных сетях: подача воды и водоотведение, газификация, электроснабжение, отопление, вентиляция.

Все изменения отражаются в технической документации квартиры и требуют предварительного согласования и составления проекта.

Перепланировка больше касается внутренней конфигурации жилья.

Она связана с переносом перегородок или их устранением, объединением комнат, увеличением или уменьшением их площади, созданием новых или устранением дверных проемов.

Не все виды перепланировки требуют разрешения или предварительного согласования.

Все зависит от конкретных видов работ.

Типы жилых домов

Пятиэтажные дома имеют свои разновидности, а строительство каждого выполнялось в виде разных серий.

Панельные

Панельные дома строились из железобетонных плит.

Возводились они достаточно быстро, но, с точки зрения перепланировки, такой тип здания не совсем удобен, поскольку практически все стены внутри панельной квартиры – несущие.

Основные серии подобных пятиэтажек:

  • II-07;
  • 1-335;
  • 1-мг-300;
  • I-515;
  • II-32;
  • 1605/5;
  • II-35;
  • КПД-4570;
  • К-7.

Блочные

Блочные дома строились из керамзитобетонных или шлаковых блоков с перекрытиями из многопустотных железобетонных плит.

Количество несущих стен внутри помещений в таких домах значительно меньше, чем в панельных, поэтому перепланировка представляется более простой задачей. В наше время блочные дома уже не строятся.

Из блочных пятиэтажек наиболее распространены такие серии:

  • 1-510;
  • II-17;
  • II-18;
  • II-05.

Кирпичные

Кирпичные пятиэтажки в качестве несущих имеют, в основном, только фасадные и межквартирные стены.

Это облегчает перепланировку в них. Но для большинства кирпичных домов при согласовании перепланировок требуется предоставить заключение о техническом состоянии.

Кирпичные пятиэтажки бывают следующих серий:

  • II-14;
  • II-34;
  • 1-511;
  • 1-513;
  • Мм1-3;
  • 1-447;
  • II-28.

Видео: «Как оформить перепланировку квартиры»

Особенности строения и ремонта хрущевок

Хрущевка, в нашем понятии, — это квартира небольшого размера, которая, к тому же, часто имеет совмещенный санузел и невысокие потолки.

Но на самом деле хрущевки довольно сильно отличаются друг от друга. Что их действительно объединяет, так это время постройки, которое охватывает 60-80-е гг. прошлого века.

Основными конструктивными особенностями хрущевок можно назвать:

  • присутствие в конструкции несущих колонн и ригелей, которые служат опорой для железобетонных плит перекрытия;
  • внутренние перегородки в панельных домах обычно выполнялись из гипсобетона или пенобетона. Были варианты даже деревянных перегородок, обшитых дранкой и оштукатуренных;
  • комнаты небольшого размера, могут быть проходными. Санузел чаще совмещенный, а кухня размером до 7 кв. м;
  • в панельных вариантах домов отсутствуют подоконники;
  • вентиляционные каналы имеют выход в кухню и санузел;
  • недостаточная теплоизоляция, что особенно ощущают жители холодных районов.

Перепланировка в хрущевке чаще всего вызвана необходимостью улучшить комфортность условий проживания.

В качестве первоочередных задач он может включать в себя:

  • повышение теплоизоляционных качеств;
  • замена стеклопакетов;
  • перепланировка кухни и санузла с возможным увеличением их площади;
  • выравнивание уровня пола во всей квартире;
  • перепланировка комнат (с расширением площади или разделением друг от друга).

Как согласовать

На очень многие виды работ, связанные с перепланировкой квартиры, необходимо получить предварительное разрешение или согласовать их с компетентными органами.

В ином случае, все выполненные действия будут считаться незаконными, что повлечет за собой неприятные последствия.

С чего начать

Перепланировку в пятиэтажке следует начать со сбора всех необходимых для этого документов.

Но вначале вы должны четко представить себе, чего хотите добиться в итоге. Обязательно нужно будет обратиться в БТИ за техпаспортом квартиры с планом и экспликацией. Можно нарисовать (начертить) на плане квартире предполагаемые изменения, пока так, как умеете.

С этим рисунком можно обратиться за консультацией к сотрудникам жилищной конторы, специалистам проектного бюро или юристам, занимающимся вопросами жилищного законодательства.

Они определят, насколько законны такие изменения и под какое понятие попадают – перепланировки или переустройства, а также подскажут, как лучше проводить согласование работ, потребуется ли проект.

Дальнейшие действия во многом определяются необходимостью составления проекта.

По эскизу

Согласование по упрощенной схеме, то есть по эскизу, проводится в том случае, если вы задумали несложные изменения, не касающиеся несущих конструкций или инженерных сетей.

Например, вы захотели расширить дверной проем в ненесущей перегородке или перенести его на другое место в ней. Для такого вида работ проект не требуется.

По проекту

Если же перепланировка предполагает сложные виды работ или затрагивает несущие конструкции, то составление предварительной проектной документации становится обязательным.

Она потребуется, если вы запланировали:

  • перенести или устроить санитарные комнаты над (или под) нежилыми помещениями;
  • перенести газовое оборудование с прокладкой подводящей сети;
  • заменить газовую плиту на электрическую;
  • установить дополнительное инженерное оборудование, которое увеличит нагрузку на существующие инженерные сети;
  • объединить квартиры по вертикали с устройством проема в перекрытии и монтажом лестницы;
  • выполнить проем в несущей перегородке;
  • изменить конструкцию пола;
  • устроить на первом этаже дома лоджию или террасу (при этом не предусматривается ее объединение с жилыми помещениями).

Самовольное выполнение таких работ может поставить под угрозу жизнь и здоровье как проживающих в данной квартире, так и жителей всего дома, а также ухудшить эксплуатацию здания или сократить ее сроки.

Именно поэтому данные виды перепланировки или переустройства разрешены, но с предварительным составлением проекта и его согласованием в ответственных инстанциях.

Проект выполняется специализированными организациями (проектными бюро), обязательным условием должно быть наличие у них допуска СРО.

Техническое заключение

Иногда проектная документация должна быть сопровождена техническим заключением о состоянии помещения, которое подтверждает возможность перепланировки в нем.

  • При этом, если не затрагиваются несущие конструкции, то выдать техническое заключение может любое проектное бюро с допуском СРО.
  • Если же изменения касаются несущих конструкций, то выдачей ТЗ занимается автор проекта дома.
  • Если он уже юридически не существует, выдать ТЗ может проектный институт.
  • Если перепланировка делается по типовому проекту, то техническое заключение для нее брать не нужно, не зависимо от того, будут затрагиваться несущие конструкции или нет.

Варианты перепланировки квартир в пятиэтажке

Важно понимать, что даже если проект на перепланировку не требуется и согласование происходит по упрощенной схеме, то все равно необходимо впоследствии получение нового техпаспорта на квартиру.

Любые изменения конфигурации квартиры должны быть отражены в нем.

Итак, какие варианты изменений могут быть проведены в пятиэтажке?

Кухня

Чаще всего остро стоит вопрос о расширении площади этого помещения за счет объединения с соседней комнатой в кухню-гостиную.

Но такой вариант не может быть воплощен в жизнь в однокомнатной квартире.

Требуется, как минимум, еще одна комната для того, чтобы такую перепланировку разрешили.

Также невозможно полностью снести перегородку между кухней и смежной комнатой (даже если она не несущая) при оборудовании кухни газовой плитой.

По законодательству между такими помещениями должен быть, как минимум, дверной проем. Хорошим выходом становятся раздвижные конструкции.

Санузел

Чаще всего люди желают объединить ванную и туалет, чтобы получить хоть немного дополнительного пространства и использовать его под установку стиральной машины.

Если же вы хотите только расширить площадь ванной комнаты, то здесь есть ряд ограничений:

  • сделать это за счет кухни нельзя по закону, можно использовать площадь коридора, гардеробной, кладовки;
  • ваше «мокрое» помещение не должно заходить на плане на жилые помещения соседей снизу.

Выравнивание уровня полов

Часто в хрущевках полы по структуре в санузле, кухне и комнатах совершенно разные.

В кухне и санузле обычно делалась стяжка, а в комнатах деревянный пол на лагах. Соответственно, звукоизоляция между перекрытиями имеет совсем низкие показатели. Поэтому часто планируется выравнивание пола во всей квартире с усилением таких его качеств, как гидро- и звукоизоляция.

Эти работы проводятся согласно специфическим правилам и инструкциям.

Варианты переделки квартир в типовых сериях домов

Вот возможные варианты перепланировки пятиэтажек типичных серий.

1-комнатная квартира в доме серии 1-511

Перепланировка однокомнатной хрущевки в доме серии 1-511 может проводиться следующим образом:

  • кухня с газовой плитой объединяется с комнатой при помощи сдвижной перегородки;
  • туалет и ванная комната объединяются и расширяются за счет площади коридора;
  • площадь кухни увеличивается на 1 кв. м за счет площади ванной и коридора.

2-комнатная квартира в доме серии 1-510

Перепланировка двухкомнатной квартиры в пятиэтажке 1-510 может быть осуществлена следующим образом:

  • кухня и комната объединяются дверным проемом со сдвижной перегородкой;
  • дверной проем между комнатами в несущей стене устранен;
  • новый вход в комнату с устройством дверного проема выполнен из коридора;
  • ванная комната и туалет объединены в одно помещение;
  • демонтирован встроенный шкаф.

В итоге из двушки с проходными комнатами получилась квартира с двумя раздельными жилыми помещениями, была увеличена площадь коридора, а санузел стал комфортнее за счет устранения перегородки между ванной и туалетом.

3-комнатная квартира в доме серии II-14

Один из вариантов перепланировки трехкомнатной квартиры в кирпичной пятиэтажке, хрущевке серии II-14, может выглядеть так:

  • площадь ванной комнаты увеличилась за счет коридора, помещение оснащено дополнительным унитазом, то есть в итоге получилось два санузла, один из которых – совмещенный;
  • установлена легкая сдвижная перегородка между кухней и комнатной;
  • перенесена перегородка между одной комнатой и коридором;
  • в других комнатах изменено расположение дверных проемов для удобства.

4-комнатная панельная хрущевка

Панельные дома наиболее сложны для перепланировки.

Вот как могут выглядеть изменения в 4-комнатной квартире подобного типа:

  • устроен проем между кухней и комнатой с дверью;
  • перенесена газовая плита на небольшое расстояние;
  • одна комната разделена на две при помощи светопропускающей перегородки, в результате в четырехкомнатной квартире появилась отдельная гардеробная;
  • туалет соединили с ванной комнатой и расширили все помещение за счет коридора;
  • оборудована новая кладовка вместо демонтированной в процессе объединения санузла.

Правила оформления

Изменения в планировке квартиры должны осуществляться по определенным правилам. Некоторые изменения и вовсе запрещены.

Что можно делать без разрешения

Не требуется предварительного согласования на такие преобразования:

  • перестановка сантехники в пределах санузлов;
  • замена или установка теплых полов и нагревательных котлов;
  • перестановка отопительных или газовых приборов без прокладки новых сетей;
  • закладка дверных проемов в несущих стенах (если эти проемы не были самовольными);
  • остекление балконов и лоджий;
  • установка кондиционера.

Когда требуется

Обязательное разрешение требуется на следующие изменения:

  • установка или перенос газовых приборов с прокладкой новых сетей;
  • замена газовых плит на электрические;
  • демонтаж или внесение изменений в перегородки, ограждающие кухню с газовой плитой;
  • выполнение проемов в несущих стенах;
  • изменение конфигурации тамбуров.

Что запрещено

Некоторые действия запрещены, и согласовать перепланировку с подобными видами работ не получится:

  • устройство теплых полов от общедомовых систем отопления или водоснабжения;
  • уменьшение просвета вентиляционных каналов;
  • перенос санузлов на площадь над и под жилыми помещениями соседей;
  • перенос отопительных радиаторов на лоджии и балконы;
  • объединение лоджий и балконов с жилыми помещениями;
  • увеличение нагрузки на перекрытия путем создания перегородок из тяжелых материалов;
  • перепланировка в жилом помещении, признанном аварийном.

Куда обращаться

За разрешением на перепланировку следует обращаться в Жилищную инспекцию.

Туда требуется предоставить полный пакет документов, на основании которого и будет вынесено решение.

Последствия самостоятельного переустройства

  • На основании Жилищного кодекса РФ предусмотрены штрафы за самовольную перепланировку, в среднем, 2 500 рублей.
  • Если произведенные виды работ не соответствуют требованиям законодательства, то может быть принято решение о возвращении жилью первоначального вида.
  • Также будут затруднены все виды операций с недвижимостью, если в ней проведена самовольная перепланировка, до тех пор, пока все изменения не будут отражены в техническом паспорте.

Таким образом, перепланировка в пятиэтажке иногда выступает единственным способом увеличения комфортности не совсем удобного тесноватого жилья.

Но проводиться она должна с учетом всех особенностей данных построек и в соответствии с законодательством.

Видео: «Перепланировка квартиры: правила и запреты»

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here