Особенности перепланировки в панельном доме

Жилищный фонд бывших республик Советского Союза тем и особенный, что большинство домов в нем были построены еще несколько десятков лет назад.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 938-81-90 (Москва)

+7 (812) 467-32-77 (Санкт-Петербург)

8 (800) 301-79-36 (Регионы)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

К создаваемым проектам не предъявляли много требований, касающихся комфорта жильцов.

По этой причине можно встретить множество домов с маленькими комнатами и огромным количеством перегородок. Усовершенствовать такое жилье без перепланировки невозможно.

Понятие

Перепланировка в панельном доме – это вид ремонтных работ, которые направлены на переустройство помещения.

В процессе переоборудования квартиры можно столкнуться с большим количеством запретов и ограничений. Особенно это касается панельных домов, так как здесь практически все внутренние стены исполняют роль несущих конструкций.

Законодательство

Все нормы, которые касаются жилья, прописаны в Жилищном законодательстве РФ.

Сюда же относится и перепланировка, поэтому заглянув в этот законодательный акт, есть возможность узнать, можно ли делать тот или иной вид переоборудования помещения.

В ЖК указанные основные положения, касающиеся этого вопроса. Более детально механизм описан в таких законодательных актах:

Видео: «Перепланировка по закону: правила и нормы»

На что обращают внимание

Перед началом работ необходимо провести согласование перепланировки, а для этого обязательно нужно составить проектную документацию.

Во время этой процедуры нужно учитывать ряд факторов:

  • насколько изношенными являются несущие конструкции;
  • как изменится нагрузка на несущие конструкции после перепланировки;
  • основные характеристики здания (количество этажей, есть ли в доме (особенно на нижних этажах) квартиры с уже сделанной перепланировкой и пр.).

На практике получается так, что чем выше здание и чем ниже расположена квартира, тем меньше работ по перепланировке удастся произвести.

Ограничения

Перепланировка квартиры в панельном доме имеет свои особенности. Существует целый перечень работ, по которым есть ограничения.

Так, возможно проводить такие работы:

  • сносить перегородки, если они не являются несущими;
  • делать дополнительные проемы для двери (если стена не несущая);
  • расширять жилую площадь за счет кладовых или коридора;
  • оборудовать дополнительную кухню;
  • делать объединение туалета и ванной комнаты в единый санузел.

Запрещено делать перепланировку в таких случаях:

  • несущие стены в плохом состоянии (деформируются, разрушаются);
  • вследствие работ причиняется ущерб фасаду здания;
  • условия проживания соседей ухудшаются;
  • нет согласия от всех владельцев жилья, если оно находится в долевой собственности;
  • здания подлежат сносу в ближайшие 3 года.

Особенности ремонта

Делать перепланировку в панельном доме реально, но при этом следует придерживаться большого количества требований – как законодательных, так и строительных.

С затрагиванием несущих стен

До начала процедуры следует узнать, какие из стен в квартире являются несущими.

Для типовых домов можно найти схемы расположения несущих конструкций.

  • Если панельное здание было сдано в эксплуатацию до 2007 года, то даже в несущей стене можно будет сделать дополнительный проем, но его размеры не должны превышать 90-110 сантиметров в ширину и быть не менее 100 сантиметров в длину.
  • Если дом был сдан в эксплуатацию уже после 2007 года, то можно с вероятностью 90 процентов говорить о том, что автором строения является Моспроект или МНИИТЭП. В этом случае несущие стены вообще нельзя будет трогать, так как это может привести к началу процесса разрушения дома.

В последнем случае дополнительные проемы в несущей стене можно будет сделать только в специальных участках стены (если такие имеются).

В большинстве случаев такие участки отделены от остальных стен специальными углублениями. Но и в этом случае проем обязательно необходимо усиливать.

С присоединением балкона

Не разрешено в панельных домах демонтировать порог на выходе с балкона.

Это категорически запрещает автор проектной документации.

Снести подоконный блок на балконе разрешается только в тех домах, которые были построены до 2007 года.

В остальных зданиях перепланировка такого типа категорически запрещена.

По типовому проекту

С конца 2011 года Правительство разрешило для проведения перепланировок в панельных домах использовать типовые проекты.

О намерении использовать именно такую документацию следует сообщить в заявлении о перепланировке.

Такой проект можно использовать только в квартирах, которые представлены в каталоге типовых проектов.

Например, для типовой двухкомнатной квартиры такая документация подойдет, а для нетиповых планировок – нет.


На деле редко можно найти проекты, которые будут на все сто отвечать пожеланиям владельца помещения. Каталог также не представлен всеми номерами и типами квартир.

С штраблением стен

Владельцам квартиры в панельном доме часто требуется внутри стен сделать электрическую проводку или же провести канализационные трубы или трубы водоснабжения. Но здесь следует помнить, что на устройства штраб действует строгий запрет.

Во время проведения таких работ необходимо затрагивать несущие панели, что негативно влияет на состояние арматуры.

Если такое нарушение будет выявлено, то необходимо будет не только заделать штрабы, но и усилить саму стену.

Для усиления нужно будет использовать проект от автора здания, стоимость которого может доходить и до 1 миллиона рублей.

Поэтому прежде чем делать штрабы, стоит хорошо подумать о последствиях.

Переустройства кухни

Почти во всех домах панельного типа, которые построены несколько десятилетий назад, на кухнях стоят газовые плиты.

По этой причине объединять кухню с жилой комнатой становится невозможно.

Даже если между этими помещениями стоит не несущая стена, а простая перегородка, то после ее снесения все равно нужно будет установить раздвижную стену и вставить в нее дверь. Здесь же действует правило о невозможности оборудовать кухню над жилым помещением на нижнем этаже.

Возможна ли подобная перепланировка в однокомнатной квартире?

На это существует категорический запрет. Объединение кухни с единственной комнатой приведет к тому, что в квартире не будет жилого помещения.

Если же в квартире есть две или больше комнат, то объединять одну из них с кухней можно, но только после соблюдения всех норм и правил (в отношении несущих стен, газовых плит и пр.).

Ванной

Переоборудование санузла и ванной комнаты чаще всего связано с увеличением их площади или же объединением этих двух помещений в одно.

В последнем случае необходимо снести перегородку между ними. Если же происходит расширение, то часто затрагивается коридор или другие нежилые помещения.

Запрещено размещать «мокрые» комнаты над жилыми помещениями, а также расширять их за счет жилых комнат.

В любом случае для увеличения площади ванной или туалета придется прокладывать новую гидроизоляцию на расширенных участках. Для этого требуется вмешательство в строение полов, для чего обязательным становится составление проектной документации.

Как сделать перепланировку в панельном доме

Для того чтобы работы по перепланировке были проведены согласно действующему на 2020 год законодательству, необходимо пройти процедуру согласования.

Она включает в себя несколько шагов.

Заказать техпаспорт

Получить технический паспорт помещения можно в БТИ.

Это нужно не так для изучения конструкции квартиры, как для получения сведений об исходной планировке. План БТИ не содержит данных о несущих стенах.

В некоторых случаях получить технический паспорт помещения со всеми нанесенными конструкциями можно у застройщика.

Детальный же план можно достать в УКСе, что при исполнительном комитете.

Обратиться в МНИИТЭП

В МНИИТЭПе можно заказать инженерное обследование, которое может провести организация-застройщик.

Эта же компания занималась и разработкой проектной документации на дом.

Разработка проектной документации

Проект перепланировки можно доверить лишь опытным компаниям, которые имеют допуск СРО.

Сделать это крайне необходимо, так как существует большая опасность нарушить прочность конструкции и привести к началу разрушения здания.

Получение технического заключения

Получить информацию о техническом состоянии строения, оценку его безопасности можно в строительном заключении.

Во время подготовки этого документа обследованию придается как само помещение, так и квартиры, которые находятся на верхнем и нижнем этажах.

Если во время проверки были обнаружены какие-то дефекты, то комиссия может дать рекомендации для их устранения.

В техническом заключении должны быть такие сведения:

  • характеристика состояния дома и всех несущих конструкций;
  • объективная оценка возможности проведения в помещении ремонтных работ.
техническое заключение о состоянии несущих конструкций
Фото: техническое заключение о состоянии несущих конструкций

Документ бывает двух видов:

  1. определяется возможность перепланировки непосредственно перед ее началом;
  2. проводится оценка безопасности уже сделанной перепланировки в том случае, когда происходит узаконивание проведенных работ.

Техническое заключение нужно для того, чтобы в БТИ могли составить акт о перепланировки и вписать изменения в технический паспорт помещения.

Разработка проекта на базе ТЗ

Нормы законодательства дают возможность проводить работы с такими конструкциями:

  • с несущими стенами;
  • с перегородками, которые установлены для разгрузки;
  • с инженерными коммуникациями;
  • с полом.

Частями проекта являются:

  1. содержание. Сюда относят пояснительную записку, а также план строения до и после перепланировки;
  2. акт-обязательство. Здесь указываются договоренности между исполнителем и заказчиком (владельцем квартиры);
  3. отметка главного инженера для подтверждения факта соответствия проекта всем стандартам;
  4. общие данные. Здесь необходимо указать перечень законов, регулирующих данный вопрос;
  5. решения архитекторов. Здесь указываются основные характеристики помещения, а также информация о предстоящей перепланировке;
  6. противопожарные решения. Назначается лицо, ответственное за пожарную безопасность во время проведения ремонтных работ;
  7. планы помещения. Основой для них становится план с БТИ;
  8. демонтажно-монтажный план. На нем красным цветом обозначаются конструкции, которые нужно демонтировать, зеленым – устанавливаемые элементы;
  9. план полов. Здесь необходимо обозначит, в какой комнате какое покрытие будет установлено;
  10. план квартиры после проведения перепланировки. На каком месте будет размещено сантехническое оборудование;
  11. схемы, на которых обозначаются системы канализации и водоснабжения;
  12. схема гидроизоляции;
  13. указания к проведению усилительных работ во время создания новых проемов в несущих стенах;
  14. свидетельство СРО, на основании которого компания получила право заниматься деятельностью по составлению проектной документации;
  15. соглашение об авторском надзоре. Это значит, что компания, занимающаяся созданием проектной документации, будет контролировать работу строителей, чтобы работы выполнялись строго по проекту.

Для проведения работ допускается использовать типовые проекты, если они подходят под соответствующее помещение.

Согласование

Проект перепланировки вместе с остальными документами необходимо согласовать в местной администрации.

Обращаться следует в Жилищную инспекцию и БТИ.

Документация

Для обращения в Жилищную инспекцию следует прежде собрать необходимый пакет документов.

Список состоит из таких пунктов:

  • технический паспорт квартиры, который можно получить в БТИ;
  • проектная документация;
  • техническое заключение;
  • разрешение от пожарной службы;
  • разрешение СЭС;
  • разрешение от автора проекта всего здания;
  • согласие на перепланировку от всех собственников жилья;
  • свидетельство о праве собственности на недвижимость или же договор социального найма;
  • согласие с организацией, управляющей домом.

Некоторые виды работ нуждаются в предоставлении дополнительных документов. О таком требовании обязательно сообщат сотрудники Жилищной инспекции.

Посещение Жилинспекции

После изготовления проекта и сбора необходимых документов можно обращаться за согласованием в Жилищную инспекцию.

Следствием этого должен стать визит комиссии, которая обследует помещение. Если в процессе этой проверки не будет обнаружено никаких нарушений, то комиссия составит акт о возможности проведения ремонтных работ.

После проведения перепланировки следует обратиться в БТИ за изготовлением нового кадастрового паспорта с изменениями.

Хоть делать перепланировку в панельном доме довольно сложно как с технической, так и с юридической стороны, осуществить такие работы возможно. Но для этого следует придерживаться установленных законодательством норм и правил.

Видео: «Вся правда о перепланировке»

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here