Перепланировка смежных комнат — проблема, с которой сталкиваются владельцы многих малогабаритных квартир, особенно так называемых «хрущевок».
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Это быстро и БЕСПЛАТНО!
Это квартиры в зданиях, которые строились в 60-х годах прошлого века в качестве временного жилья, но остались до сих пор в качестве постоянного.
Что это
Перепланировка квартиры — это изменение конфигурации внутренних площадей, геометрической формы комнат, превращение смежных комнат в раздельные, ликвидация либо наоборот монтаж встроенного шкафа или гардеробной/кладовки.
Одним словом, это крупномасштабный ремонт, направленный на то, чтобы сделать, к примеру, из не очень удобной типовой двухкомнатной хрущевки более современное, модное, а главное — комфортное жилье.
В основном большая часть проектов сводится к увеличению жизненного пространства, жилой площади, что может достигаться, к примеру, за счет арочного объединения гостиной и кухни.
Это существенно увеличивает маленькую квартиру в зрительном восприятии, либо к повышению удобства.
Например, перепланировка смежных комнат в отдельные, изолированные.
Не все типы квартир подходят для внесения радикальных изменений в план.
Кроме того, далеко не все пожелания собственников юридически и технически возможно осуществить на практике.
Тем не менее для многих людей это единственная возможность улучшить свои жизненные условия, превратить небольшую квартиру в подходящее место жительства для семьи с детьми, и т. п.
Разберемся, какие бывают виды перепланировок, что можно и что нельзя менять в жилище.
Виды
С юридической точки зрения все виды капитального ремонта жилья, в том числе приватизированного, делятся на три вида:
- те, что не требуют никакого оформления;
- требующие согласования с инженерами БТИ и Жилкомиссией;
- с авторами проекта дома.
Без предварительного согласования
Можно проводить любые работы, которые не приведут к тому, что фактическая планировка жилья будет существенно отличаться от официального плана, хранящегося в городском БТИ и/или департаменте архитектуры.
- К этим работам относится обычный косметический ремонт, замена местами мойки и ванны в санузле (не ванны и унитаза), перенос мойки и электрической (не газовой) плиты на кухне.
- Допустима установка легких перегородок из древесно-стружечных или гипсокартонных плит, которые не дают существенной нагрузки на несущие конструкции и легко могут быть демонтированы при необходимости.
Все подобные работы впоследствии все равно должны быть зарегистрированы в БТИ установленным порядком, но в силу их незначительности проходить длительную и сложную процедуру согласования не надо.
По проекту
Фактически такая перепланировка делится на два подвида — по проекту или по эскизу.
По проекту производятся сложные работы, которые, однако, не затрагивают несущих конструкций здания.
Примеры таких работ:
- снос или установка гипсовых ненесущих стен, например, разделение или объединение комнат;
- объединение комнаты с кухней, если плита электрическая;
- установка в стене между жилой комнатой и кухней арки (обязательно с раздвижными или обычными дверями) или стандартного дверного проема, если плита газовая;
- разделение общего санузла;
- увеличение площади санузла за счет прихожей (если у соседей снизу под вашей прихожей нет жилой комнаты);
- перекладка пола, установка пола с подогревом (кроме балкона или лоджии);
- объединять или разделять комнату или коридора с кладовкой, если она встроена по типовому проекту;
- снос или установка антресолей, например над входом в кухню;
- менять местами туалет и ванную;
- превращать смежные комнаты в изолированные в угловой двушке;
- увеличивать территорию кухни (только за счет нежилой!).
Проект подразумевает получение технического плана квартиры в местном БТИ, обращение в архитектурно-проектную организацию (коммерческую либо в то же БТИ), которая проводит расчеты новой внутренней архитектуры.
- После чего потребуется согласовать его в БТИ (на предмет того, что изменения не приведут к ухудшению жилищных условий, возможным проблемам для жильцов и соседей, а также не несут существенного увеличения нагрузки на каркас здания).
- Последующий этап — согласование всех произведенных работ с чиновниками Жилищной инспекции, которые должны лично удостовериться, что работы произведены в точности по утвержденному регламенту.
- Потребуется также разрешение от СЭС и МЧС (пожарного надзора).
Фактически он представляет собой тот же техплан из БТИ, на котором вы красным цветом отмечаете участки перегородок, которые планируете снести, а зеленым — то, что предполагаете построить.
Он требует представления в БТИ, но не согласования с пожарниками, СЭС и Жилинспекцией.
По эскизу можно:
- делать дверные проемы в не несущих стенах (кроме проема на кухню);
- ставить гипсовую перегородку в санузле между унитазом и мойкой с ванной;
- закладывать внутренние двери;
- превращать трехстворчатые окна в двустворчатые.
Видео: «Как узаконить перепланировку»
По проекту с согласованием автора проекта дома
Согласования с организацией, проектировавшей дом, потребуют любые вмешательства в конструкцию основных несущих стен и межэтажных перекрытий, а также провести радикальное изменение конфигурации квартиры.
Это придется сделать тем, кто хочет:
- объединить две квартиры, в том числе находящиеся на разных этажах (сделать двухуровневое жилье);
- сделать проем в несущей стене (с любой целью);
- превратить двустворчатое окно в трехстворчатое;
- перенести кухню и ванную (если есть техническая возможность по перекладке стояков и труб).
Оптимальным решением является заказ проекта в той же организации, что проектировала дом — ее сотрудники имеют максимально полную информацию о том, какие работы допустимы в этом здании, а какие нет.
Заказывая план у стороннего архитектора, можно столкнуться с тем, что авторы проекта дома его не утвердят, и деньги будут потрачены зря.
Дальнейшая процедура оформления — такая же, как в случае с обычным проектом.
С чего начать перепланировку смежных комнат
Любая перепланировка начинается со следующих действий:
- точно определитесь, какого результата хотите достичь, и подготовьте утвержденный в БТИ проект, т. к. задача из двух смежных комнат сделать раздельные практически всегда подразумевает изменение конфигурации стен, слом участков старых и постройку новых;
- согласуйте проект во всех положенных инстанциях;
- получите письменное согласие всех людей, живущих в квартире, а также соседей (в т.ч. снизу), если в результате работ могут оказаться затронуты их интересы.
Учтите, что проведение самовольной перепланировки может привести вас к штрафу и приговору суда восстановить прежнее состояние квартиры — за ваш, естественно, счет.
Варианты реконструкции
Несмотря на то, что проблемы у людей разные, для решения большинства из них, связанных с малогабаритными жильем, существует набор типовых вариантов.
Так, перепланировка двухкомнатной хрущевки со смежными комнатами в большинстве случаев подразумевает:
- выделение спальни;
- детской;
- необходимость из двушки сделать трешку;
- установку передвижной перегородки;
- объединение комнаты с кухней или балконом;
- увеличение жилплощади за счет прихожей.

Куда обращаться, если соседи сделали незаконную перепланировку? Узнайте здесь.
Выделение спальни
Если квартира-хрущевка состоит только из кухни, санузла, прихожей и одной довольно большой (не менее 15 м2) комнаты, то вы легко можете превратить ее в двухкомнатную, выделив перегородками часть прихожей и разделив большую комнату надвое.
Конкретный способ зависит от изначальной планировки.
- В спальной комнате может не быть наружного окна, там допустимо только искусственное освещение.
- Гипсовыми стенами также можно обеспечить для спальни отделение под гардеробную.
- При этом вход в спальню можно сделать либо через вторую комнату — она превращается в гостиную — либо из прихожей, получив таким образом два изолированных помещения и существенно увеличив рыночную стоимость квартиры.
Выделение детской
Основные правила те же самые, только стоит учесть, что детская комната обязательно должна иметь хорошее естественное освещение, т.е. окна на улицу.
Можно прибегнуть к предыдущему варианту, но можно и подойти к проблеме более творчески.
Если в квартире достаточно большая кухня, при этом электрическая плита, то допустим следующий вариант реконструкции:
- выделить часть бывшей кухни под детскую;
- перенести электроплиту, оставив на прежнем месте мойку (как раз за мойкой будет проходить стена, отделяющая детскую);
- сформировать проходную кухню-столовую-гостиную. При этом прихожая будет фактически объединена с кухней-столовой.
Проходя в квартиру, человек будет автоматически попадать в кухню, двери из которой будут вести в спальню и детскую.
Обратите внимание:
- переносить кухонную мойку в большинстве случаев запрещается;
- газовую плиту тоже нельзя;
- дверные проемы в санузел должны быть из кухни, а не из другой комнаты.
Учтите, что в кухню обязательно должен проникать дневной солнечный свет, поэтому часть перегородки в спальню придется сделать прозрачной.
Из двушки сделать трешку
Это самый простой и распространенный вариант перепланировки, имеющий множество вариантов, проистекающих из самых различных первоначальных планировок квартир.
Итак, для получения трехкомнатной квартиры можно сделать следующее:
- разделить самую большую комнату пополам перегородкой (недостаток — в одной из двух новых комнат не будет окон);
- уменьшить размеры длинного коридора (если он есть) и сформировать из части коридора и частей двух других комнат проходную гостиную круглой или квадратной формы;
- из одной большой комнаты, имеющей широкое окно с выходом на балкон, две малых комнаты, в одной из которых будет окно, в другой — балконная дверь;
- объединить кухню и прихожую в отдельную столовую (повторимся, если плита электрическая), при необходимости добившись увеличения площади за счет сноса встроенной кладовки или гардероба.
Установка передвижной перегородки
Это один из самых простых и дешевых вариантов разделения комнат в хрущевке или любой другой квартире, удобный тем, что не требует никаких согласований.
Так можно разграничить гостиную и спальню, выделить кладовку и т. п. В случае, если у вас газовая плита, передвижная перегородка станет вашим спасением, если вы хотите зрительно увеличить пространство, снеся ненесущую стену меж кухней и комнатой. В этом случае там должна быть передвижная перегородка или раздвижные двери, но вам никто не запретит держать их открытыми.
Объединение комнаты с кухней
Это один из самых популярных вариантов, позволяющих получить удобную кухню-гостиную, в которой можно собираться с друзьями или большой семьей.
Как уже упоминалось, ключевым условием является фактор плиты — газовая налагает ограничение по наличию дверей в зал. Впрочем, их можно сделать раздвижными, широкими и держать нараспашку.
Объединение комнаты/кухни с балконом
Это также часто встречающийся вариант, особенно в случае не с внешним балконом, а со встроенной лоджией.
Но учтите, что проект вам согласуют только при сохранении следующих условий:
- сохранения существующего простенка, части фасадной (несущей) стены и оконного проема;
- абсолютного утепления балкона или лоджии;
- укрепления балкона (если он внешний);
- сохранения на прежнем месте — внутри комнаты — радиаторов отопления.
Фактически вы имеете право только на демонтаж двери и стеклоблока.
Увеличение жилой площади за счет коридора
Вы имеете право на эту операцию, но только не на обратную.
Коридор или прихожую можно сузить, выделив пространство для комнат — нельзя увеличивать площадь холла, уменьшая жилую территорию.
Распространенные ошибки
К ним относятся:
- снос несущих стен, проделывание в них проемов;
- прокладка пола с подогревом на лоджии, даже если она стала частью комнаты;
- увеличение площади кухни, прихожей, ванны или туалета за счет жилых комнат;
- закладка окон на кухне;
- замена местами кухню или санузел между собой или с жилой комнатой;
- внесение изменений в конструкцию инженерных сооружений — газовых, канализационных, водопроводных труб, систем вентиляции и т. д.
Недопустимо располагать мойки, ванну, туалет там, где у соседей снизу жилые помещения, кроме первого этажа (при наличии разрешения).
Одним словом, недопустимы любые действия, которые могут привести к ухудшению жилищных условий и порче чужого имущества при возможной аварии.
Законодательно согласуемые работы над несущей стеной
Фактически это любые работы, которые с нею связаны, в т.ч. штробление, демонтаж и проделывание проемов, т.к. они могут привести к ослаблению каркаса здания и в конечном итоге к его обрушению.

Как происходит утверждение перепланировки в суде? Читайте далее.
Особенности согласования перепланировки малогабаритных квартир узнайте тут.
Разрешение на это после тщательных расчетов могут дать только авторы-проектировщики здания.
Что нельзя нарушать
Подводя итоги, можно сказать, что нельзя нарушать требования Жилищного кодекса, в котором подробно указано, что можно и чего нельзя.
Так, отметим, что фактически нельзя:
- вести перепланировку без согласования, надеясь узаконить ее потом, «задним числом»;
- отступать от утвержденного проекта;
- нарушать сроки строительных работ, которые определяются Жилинспекцией (около 4 месяцев).
Видео: «Перепланировка по закону: правила и нормы»
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
- Позвоните на горячую линию:
- Москва и Область - +7 (499) 110-56-12
- Санкт-Петербург и область - +7 (812) 317-50-97
- Регионы - 8 (800) 222-69-48
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.