Как правильно сделать перепланировку смежных комнат

Перепланировка смежных комнат — проблема, с которой сталкиваются владельцы многих малогабаритных квартир, особенно так называемых «хрущевок».

Это квартиры в зданиях, которые строились в 60-х годах прошлого века в качестве временного жилья, но остались до сих пор в качестве постоянного.

Что это

Перепланировка квартиры — это изменение конфигурации внутренних площадей, геометрической формы комнат, превращение смежных комнат в раздельные, ликвидация либо наоборот монтаж встроенного шкафа или гардеробной/кладовки.

Одним словом, это крупномасштабный ремонт, направленный на то, чтобы сделать, к примеру, из не очень удобной типовой двухкомнатной хрущевки более современное, модное, а главное — комфортное жилье.

В основном большая часть проектов сводится к увеличению жизненного пространства, жилой площади, что может достигаться, к примеру, за счет арочного объединения гостиной  и кухни.

Это существенно увеличивает маленькую квартиру в зрительном восприятии, либо к  повышению удобства.

Например, перепланировка смежных комнат  в отдельные, изолированные.

Не все типы квартир подходят для внесения радикальных изменений в план.

Кроме того, далеко не все пожелания собственников юридически и технически возможно осуществить на практике.

Тем не менее для многих людей это единственная возможность улучшить свои жизненные условия, превратить небольшую квартиру в подходящее место жительства для семьи с детьми, и т. п.

Разберемся, какие бывают виды перепланировок, что можно и что нельзя менять в жилище.

Виды

С юридической точки зрения все виды капитального ремонта жилья, в том числе приватизированного, делятся на три вида:

• те, что не требуют никакого оформления;
• требующие согласования с инженерами БТИ и Жилкомиссией;
• с авторами проекта дома.

Без предварительного согласования

Можно проводить любые работы, которые не приведут к тому, что фактическая планировка жилья будет существенно отличаться от официального плана, хранящегося в городском БТИ и/или департаменте архитектуры.

• К этим работам относится обычный косметический ремонт, замена местами мойки и ванны в санузле (не ванны и унитаза), перенос мойки и электрической (не газовой) плиты на кухне.
• Допустима установка легких перегородок из древесно-стружечных или гипсокартонных плит, которые не дают существенной нагрузки на несущие конструкции и легко могут быть демонтированы при необходимости.

Все подобные работы впоследствии все равно должны быть зарегистрированы в БТИ установленным порядком, но в силу их незначительности проходить длительную и сложную процедуру согласования не надо.

По проекту

Фактически такая перепланировка делится на два подвида — по проекту или по эскизу.

По проекту производятся сложные работы, которые, однако, не затрагивают несущих конструкций здания.

Примеры таких работ:

1. снос или установка гипсовых ненесущих стен, например, разделение или объединение комнат;
2. объединение комнаты с кухней, если плита электрическая;
3. установка в стене между жилой комнатой и кухней арки (обязательно с раздвижными или обычными дверями) или стандартного дверного проема, если плита газовая;
4. разделение общего санузла;
5. увеличение площади санузла за счет прихожей (если у соседей снизу под вашей прихожей нет жилой комнаты);
6. перекладка пола, установка пола с подогревом (кроме балкона или лоджии);
7. объединять или разделять комнату или коридора с кладовкой, если она встроена по типовому проекту;
8. снос или установка антресолей, например над входом в кухню;
9. менять местами туалет и ванную;
10. превращать смежные комнаты в изолированные в угловой двушке;
11. увеличивать территорию кухни (только за счет нежилой!).

Проект подразумевает получение технического плана квартиры в местном БТИ, обращение в архитектурно-проектную организацию (коммерческую либо в то же БТИ), которая проводит расчеты новой внутренней архитектуры.

• После чего потребуется согласовать его в БТИ (на предмет того, что изменения не приведут к ухудшению жилищных условий, возможным проблемам для жильцов и соседей, а также не несут существенного увеличения нагрузки на каркас здания).
• Последующий этап — согласование всех произведенных работ с чиновниками Жилищной инспекции, которые должны лично удостовериться, что работы произведены в точности по утвержденному регламенту.
• Потребуется также разрешение от СЭС и МЧС (пожарного надзора).

Эскиз — это «облегченный» вариант проекта.

Фактически он представляет собой тот же техплан из БТИ, на котором вы красным цветом отмечаете участки перегородок, которые планируете снести, а зеленым — то, что предполагаете построить.

Он требует представления в БТИ, но не согласования с пожарниками, СЭС и Жилинспекцией.

По эскизу можно:

• делать дверные проемы в не несущих стенах (кроме проема на кухню);
• ставить гипсовую перегородку в санузле между унитазом и мойкой с ванной;
• закладывать внутренние двери;
• превращать трехстворчатые окна в двустворчатые.

Видео: «Как узаконить перепланировку»

По проекту с согласованием автора проекта дома

Согласования с организацией, проектировавшей дом, потребуют любые вмешательства в конструкцию основных несущих стен и межэтажных перекрытий, а также провести радикальное изменение конфигурации квартиры.

Это придется сделать тем, кто хочет:

• объединить две квартиры, в том числе находящиеся на разных этажах (сделать двухуровневое жилье);
• сделать проем в несущей стене (с любой целью);
• превратить двустворчатое окно в трехстворчатое;
• перенести кухню и ванную (если есть техническая возможность по перекладке стояков и труб).

Оптимальным решением является заказ проекта в той же организации, что проектировала дом — ее сотрудники имеют максимально полную информацию о том, какие работы допустимы в этом здании, а какие нет.

Заказывая план у стороннего архитектора, можно столкнуться с тем, что авторы проекта дома его не утвердят, и деньги будут потрачены зря.

Дальнейшая процедура оформления — такая же, как в случае с обычным проектом.

С чего начать перепланировку смежных комнат

Любая перепланировка начинается со следующих действий:

• точно определитесь, какого результата хотите достичь, и подготовьте утвержденный в БТИ проект, т. к. задача из двух смежных комнат сделать раздельные практически всегда подразумевает изменение конфигурации стен, слом участков старых и постройку новых;
• согласуйте проект во всех положенных инстанциях;
• получите письменное согласие всех людей, живущих в квартире, а также соседей (в т.ч. снизу), если в результате работ могут оказаться затронуты их интересы.

Учтите, что проведение самовольной перепланировки может привести вас к штрафу и приговору суда восстановить прежнее состояние квартиры — за ваш, естественно, счет.

Варианты реконструкции

Несмотря на то, что проблемы у людей разные, для решения большинства из них, связанных с малогабаритными жильем, существует набор типовых вариантов.

Так, перепланировка двухкомнатной хрущевки со смежными комнатами в большинстве случаев подразумевает:

• выделение спальни;
• детской;
• необходимость из двушки сделать трешку;
• установку передвижной перегородки;
• объединение комнаты с кухней или балконом;
• увеличение жилплощади за счет прихожей.

Выделение спальни

Если квартира-хрущевка состоит только из кухни, санузла, прихожей и одной довольно большой (не менее 15 м2) комнаты, то вы легко можете превратить ее в двухкомнатную, выделив перегородками часть прихожей и разделив большую комнату надвое.

Конкретный способ зависит от изначальной планировки.

• В спальной комнате может не быть наружного окна, там допустимо только искусственное освещение.
• Гипсовыми стенами также можно обеспечить для спальни отделение под гардеробную.
• При этом вход в спальню можно сделать либо через вторую комнату — она превращается в гостиную — либо из прихожей, получив таким образом два изолированных помещения и существенно увеличив рыночную стоимость квартиры.

Выделение детской

Основные правила те же самые, только стоит учесть, что детская комната обязательно должна иметь хорошее естественное освещение, т.е. окна на улицу.

Можно прибегнуть к предыдущему варианту, но можно и подойти к проблеме более творчески.

Если в квартире достаточно большая кухня, при этом электрическая плита, то допустим следующий вариант реконструкции:

• выделить часть бывшей кухни под детскую;
• перенести электроплиту, оставив на прежнем месте мойку (как раз за мойкой будет проходить стена, отделяющая детскую);
• сформировать проходную кухню-столовую-гостиную. При этом прихожая будет фактически объединена с кухней-столовой.

Проходя в квартиру, человек будет автоматически попадать в кухню, двери из которой будут вести в спальню и детскую.

Обратите внимание:

• переносить кухонную мойку в большинстве случаев запрещается;
• газовую плиту тоже нельзя;
• дверные проемы в санузел должны быть из кухни, а не из другой комнаты.

Учтите, что в кухню обязательно должен проникать дневной солнечный свет, поэтому часть перегородки в спальню придется сделать прозрачной.

Из двушки сделать трешку

Это самый простой и распространенный вариант перепланировки, имеющий множество вариантов, проистекающих из самых различных первоначальных планировок квартир.

Итак, для получения трехкомнатной квартиры можно сделать следующее:

• разделить самую большую комнату пополам перегородкой (недостаток — в одной из двух новых комнат не будет окон);
• уменьшить размеры длинного коридора (если он есть) и сформировать из части коридора и частей двух других комнат проходную гостиную круглой или квадратной формы;
• из одной большой комнаты, имеющей широкое окно с выходом на балкон, две малых комнаты, в одной из которых будет окно, в другой — балконная дверь;
• объединить кухню и прихожую в отдельную столовую (повторимся, если плита электрическая), при необходимости добившись увеличения площади за счет сноса встроенной кладовки или гардероба.

Установка передвижной перегородки

Это один из самых простых и дешевых вариантов разделения комнат в хрущевке или любой другой квартире, удобный тем, что не требует никаких согласований.

Так можно разграничить гостиную и спальню, выделить кладовку и т. п. В случае, если у вас газовая плита, передвижная перегородка станет вашим спасением, если вы хотите зрительно увеличить пространство, снеся ненесущую стену меж кухней и комнатой. В этом случае там должна быть передвижная перегородка или раздвижные двери, но вам никто не запретит держать их открытыми.

Объединение комнаты с кухней

Это один из самых популярных вариантов, позволяющих получить удобную кухню-гостиную, в которой можно собираться с друзьями или большой семьей.

Как уже упоминалось, ключевым условием является фактор плиты — газовая налагает ограничение по наличию дверей в зал. Впрочем, их можно сделать раздвижными, широкими и держать нараспашку.

Объединение комнаты/кухни с балконом

Это также часто встречающийся вариант, особенно в случае не с внешним балконом, а со встроенной лоджией.

Но учтите, что проект вам согласуют только при сохранении следующих условий:

• сохранения существующего простенка, части фасадной (несущей) стены и оконного проема;
• абсолютного утепления балкона или лоджии;
• укрепления балкона (если он внешний);
• сохранения на прежнем месте — внутри комнаты — радиаторов отопления.

Фактически вы имеете право только на демонтаж двери и стеклоблока.

Увеличение жилой площади за счет коридора

Вы имеете право на эту операцию, но только не на обратную.

Коридор или прихожую можно сузить, выделив пространство для комнат — нельзя увеличивать площадь холла, уменьшая жилую территорию.

Распространенные ошибки

К ним относятся:

• снос несущих стен, проделывание в них проемов;
• прокладка пола с подогревом на лоджии, даже если она стала частью комнаты;
• увеличение площади кухни, прихожей, ванны или туалета за счет жилых комнат;
• закладка окон на кухне;
• замена местами кухню или санузел между собой или с жилой комнатой;
• внесение изменений в конструкцию инженерных сооружений — газовых, канализационных, водопроводных труб, систем вентиляции и т. д.

Недопустимо располагать мойки, ванну, туалет там, где у соседей снизу жилые помещения, кроме первого этажа (при наличии разрешения).

Одним словом, недопустимы любые действия, которые могут привести к ухудшению жилищных условий и порче чужого имущества при возможной аварии.

Законодательно согласуемые работы над несущей стеной

Фактически это любые работы, которые с нею связаны, в т.ч. штробление, демонтаж и проделывание проемов, т.к. они могут привести к ослаблению каркаса здания и в конечном итоге к его обрушению.

Разрешение на это после тщательных расчетов могут дать только авторы-проектировщики здания.

Что нельзя нарушать

Подводя итоги, можно сказать, что нельзя нарушать требования Жилищного кодекса, в котором подробно указано, что можно и чего нельзя.

Так, отметим, что фактически нельзя:

• вести перепланировку без согласования, надеясь узаконить ее потом, «задним числом»;
• отступать от утвержденного проекта;
• нарушать сроки строительных работ, которые определяются Жилинспекцией (около 4 месяцев).

Видео: «Перепланировка по закону: правила и нормы»