Как узаконить перепланировку квартиры

Типовая планировка не всегда устраивает хозяев квартиры. В этом случае может встать вопрос об изменении её конфигурации.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 110-56-12 (Москва)

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

8 (800) 222-69-48 (Регионы)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Но, приступая к переделке жилья, не все задумываются о законных составляющих данного процесса.

А кто-то, даже зная требования закона, по каким-то причинам их игнорирует, осуществляя самовольную перепланировку. Между тем за такие действия рано или поздно всё равно придётся понести административную ответственность.

Чтобы не иметь проблем в будущем, необходимо предварительно ознакомиться со всеми правилами и нормами, которые действуют в отношении модификации жилья.

Данная статья освящает основополагающие вопросы: как должна быть сделана перепланировка квартиры, и как её узаконить в 2019 году, если ремонтные работы были выполнены без согласования с соответствующими инстанциями.

Что это

Понятие «перепланировка» подразумевает модификацию конфигурации жилого объекта, которая влечёт за собой изменения в техпаспорте на жильё.

В процессе её осуществления должны соблюдаться некоторые требования. Более того, на неё нужно будет получить разрешение от надзорных органов. Все подробности этой процедуры описываются далее.

Чем регулируется

  • Аспекты перепланировки прописываются в Жилищном Кодексе. Он регулирует все правовые моменты, возникающие в связи с этой процедурой. Определение понятия приводится в 25-статье Кодекса (п. 2).
  • Еще одним нормативным актом, в котором указываются нюансы оформления и получения разрешительных документов, является Постановление от 2019 г. N621.
  • Кроме того, действует множество регламентов и нормативных актов, связанных с оценкой износа жилых комплексов, анализом состояния несущих сооружений и прочими показателями. Эти правила установлены СанПиНом, ГОСТом и СНиПом.

Виды

Закон разделяет два вида ремонтных работ, осуществляемых в жилых помещениях.

Один из них – перепланировка. Она представляет собой видоизменение помещения, которое отражается на его конфигурации. При перепланировке затрагиваются стены, меняется функциональность комнат, переносятся дверные проемы и т.д. Все эти изменения должны быть зафиксированы в техпаспорте квартиры. На такие работы нужно получить согласие от инспектирующих организаций.

Другой вид называется переустройством, в перечень работ которого может входить косметический ремонт, замена дверей, рам, утепление балкона, установка сантехники и другого оборудования. Разрешение на данные действия получать от властей не нужно.

Видео: «Перепланировка квартиры: правила и запреты»

Нормы

При перепланировке нужно учитывать множество норм, установленных различными регламентами.

Необходимо знать, что можно делать, а что нельзя.

Рассмотрим наиболее частые случаи, имеющие место при перепланировке.

Перенос ванной и туалета

Переносить санузлы при перепланировке запрещается, если они будут располагаться над жилой площадью либо кухней жильцов ниже.

Таким образом, перенос возможен только в следующих случаях:

  • на первом этаже многоквартирного дома;
  • на втором этаже жилого дома, если первый этаж представляет собой нежилое помещение;
  • на втором этаже, если квартира двухуровневая.

Перенос кухни

В отношении кухни действуют те же самые запреты и исключения, что и при переносе санузлов.

Минимальная площадь жилых комнат

Уменьшать размер комнат беспредельно нельзя.

Ограничения зависят от того, сколько комнат в квартире. Площадь жилого отсека в «однушке» должна быть не меньше 14 кв. метров, в «двушке» – 16, при этом спальня на одного человека должна быть 8 кв. метров и более, а на двоих – как минимум 10 кв. метров.

Вход в туалет из комнаты или кухни

В целом делать дверной проём между туалетом и жилой комнатой либо кухней запрещается.

Но и здесь возможны исключения. Организация входа допускается, если:

  • санузел совмещенный, а в квартире есть ещё и раздельный с доступом только из коридора;
  • в санузле отсутствует унитаз;
  • в квартире проживает инвалид-колясочник.

Установка дровяного камина

Монтаж такого камина возможен только на последнем этаже, но он должен быть оборудован дымоходом.

Учитывая, что прокладывать дымоход придется через чердак, являющийся общедомовым имуществом, в соответствии с законом нужно будет собрать подписи как минимум 73% владельцев квартир того же дома.

Другое

Существуют ещё и другие правила, которые нужно соблюдать:

  • в жилой комнате обязательно должно быть окно (то же самое касается и кухни);
  • уровень пола жилых комнат и коридора должен быть выше, чем в санузле;
  • при расширении санузла за счёт нежилого пространства обязательно используется гидроизоляция;
  • строго запрещается объединять вытяжку и вентиляционный канал.

Что можно изменять, а что нельзя

Перед началом процесса согласования перепланировки и организации работ необходимо досконально изучить все действия, которые запрещены нормативными актами.

Правила модификации жилплощади следующие:

  • должен всегда оставаться свободный доступ к любому участку газовых коммуникаций – внедрять их в стену категорически запрещено по правилам безопасности;
  • нельзя трогать несущие блоки и конструкции;
  • не допускаются работы, приводящие к видоизменению фасада здания;
  • запрещено расширять жилплощадь за счет коридора лестничной площадки;
  • нельзя монтировать устройства, непредусмотренные типовой системой коммуникаций;
  • запрещается переносить входные дверные проемы на лестничной площадке;
  • не допускается объединение кухни и комнаты, относящейся к жилому пространству;
  • запрещён перенос отопительного радиатора на лоджию/балкон.

Согласно строительным нормативам допускаются следующие действия:

  • объединение балконного пространства с комнатой;
  • демонтаж подоконников;
  • пристройка балкона/лоджии к квартире на 1-м этаже.

Когда не требуется разрешение

Существуют виды работ, которые можно выполнять без разрешения контролирующих инстанций, так как они не попадают под категорию «перепланировка».

К их числу относятся:

  • наклейка/переклейка обоев;
  • замена полов;
  • замена дверей и оконных рам;
  • внутренняя отделка и утепление балкона;
  • монтаж антенн и кондиционеров;
  • установка сантехники, колонок, оборудования на кухне, нагревательных приборов и пр.

Как оформить перепланировку квартиры

Единственный правильный способ оформления перепланировки – до её фактического осуществления.

Тем не менее, «легализация» ремонтных работ возможна и после перепланировки. Этот вариант очень рискованный, так как в случае отказа в согласовании нужно будет снова переделывать жильё, возвращая его исходную конфигурацию.

Эскиз или проект

Определившись с тем, какого типа модификация жилья планируется, можно приступать к подготовке проекта либо эскиза.

Проект нужен при перепланировке – он является основным документом, который должен быть согласован с уполномоченными учреждениями.

Ввиду его сложности и необходимости соблюдения специальных требований при подготовке, он обычно составляется специалистом, имеющим инженерное образование и знания действующих строительных норм.

Все модификации жилого объекта, предусмотренные проектом и отличные от действующего техпаспорта, должны быть отражены в новом паспорте.

При переустройстве же достаточно подготовить эскиз. В отличие от проекта он не вносит изменений в паспорт на жилплощадь и может быть составлен самостоятельно в свободной форме.

До ремонта

Вся процедура по согласованию перепланировки до ремонта представляет собой следующий алгоритм действий.

  1. Обращение в БТИ с целью получения поэтажного плана и техзаключения. Последний документ выдаётся только после осмотра жилого дома работником организации и определяет, возможно ли проведение в нём любых работ, связанных с изменением конструкции квартир.
  2. Заказ плана-проекта в учреждениях, обладающих доступом к СРО. Проект должен быть подготовлен архитектурным бюро, входящим в реестр саморегулируемых организаций, и иметь печать организации-составителя.
  3. Получение разрешения в госинстанциях. Если проект затрагивает какие-либо инженерные коммуникации, то до его сдачи на согласование в жилинспекцию необходимо получить резолюцию соответствующих надзорных организаций, в число которых входят СЭС, пожарная и газовая службы, МЧС и пр.
  4. Подача заявления на согласование. Готовый проект сдаётся на согласование в жилинспекцию. От её решения зависит, можно ли будет приступить к перепланировке или нет. Если будет предоставлен отказ, то необходимо устранить все замечания, указанные жилинспекцией в письменном виде, и подать заявление заново.
  5. Осуществление работ по перепланировке. Непосредственно ремонтные работы можно начать только после получения положительного ответа по согласованию. Иначе они будут считаться незаконными.
  6. Подписание акта сдачи работ. Закончив перепланировку, нужно вызвать работника жилинспекции с тем, чтобы он составил и подписал акт завершения работ, который будет свидетельствовать о том, что все внесённые изменения выполнены в строгом соответствии с планом-проектом.
  7. Техинвентаризация и получение нового паспорта. Подписанный акт передаётся в БТИ и создаётся заявка на вызов специалиста, который осмотрит помещение и выполнит все необходимые замеры для составления нового техпаспорта. Сам документ можно будет получить позже непосредственно в БТИ.
  8. Переоформление свидетельства о собственности (по необходимости). Если в результате перепланировки изменилось количество комнат либо общая площадь жилья, необходимо подать заявление на новое свидетельство на имущество.

После

К сожалению, не все относятся к требованиям законодательства должным образом, поэтому нередки случаи, когда сначала осуществляется перепланировка квартиры и только потом поднимается вопрос о её документальном оформлении.

Такая последовательность действий может привести к дополнительным временным и материальным затратам, если сравнивать с предварительным оформлением согласования.

Способов узаконивания всего два: административный и в судебном порядке.

  • Первый способ предполагает те же самые действия, которые необходимо выполнить при стандартной процедуре, описанной выше. Разумеется, без оплаты административного штрафа не обойдется, зато, в случае отсутствия каких-либо препятствий, планировка будет согласована практически при тех же затратах, как если бы она проводилась в правильном порядке.
  • Второй способ применяется, когда жилинспекция предоставляет отказ в согласовании. В этом случае на оспаривание решения данного учреждения готовится иск.
образец искового заявления
Фото: образец искового заявления

Сроки

На рассмотрение заявления на согласование государственный регламент отводит жилинспекции 45 дней.

Срок отсчитывается с момента представления документов. Дополнительно устанавливается 3-дневный срок для направления готового решения заявителю.

Сколько стоит

На общую стоимость оформления перепланировки влияют следующие факторы:

  • какая организация будет заниматься составлением плана-проекта и сколько стоит у неё данная услуга;
  • каковы тип и площадь объекта;
  • какое количество изменений планируется;
  • будут ли задействованы в согласовании другие госинстанции и в каком количестве;
  • будет ли владелец жилья сам заниматься подготовкой и обходом организаций либо поручит это дело посредникам.

На разрешение официальных вопросов, связанных с перепланировкой, в Москве придется потратить следующие суммы:

Вид услуг Ориентировочная стоимость (руб.)
Получение предварительной документации в БТИ (поэтажный план, техпаспорт вместе с экспликацией) 5000
Получение разрешения у пожарного надзора, СЭС, газовой службы и т. д. 5000-30000 (в зависимости от количества организаций)
Подготовка плана-проекта 30000-90000 (цена зависит от сложности)
Оформление посредником 20000-100000 (в зависимости от масштаба перепланировки)
Оформление доверенности для посредника 1500
Получение в БТИ нового техпаспорта 2000
Получение нового свидетельства на собственность 1000
Консультация у различных специалистов от 1000 за консультацию
Узаконивание ранее выполненной перепланировки через суд 15000-60000

Таким образом, в сумме общая стоимость оформления в столице будет варьироваться от 40 до 160 тысяч руб.

Последствия незаконного переустройства

За незаконную перепланировку рано или поздно придется ответить по закону.

К тому же могут возникнуть трудности в случае реализации имущества.

Если и удастся продать такую недвижимость, то проблема в целом всё равно не будет решена – она просто ляжет на плечи новому хозяину квартиры.

Ответственность

Ответственность за нелегальную перепланировку регламентируется Административным Кодексом.

Штраф за неё установлен статьёй 7.21 и для физических лиц составляет 2-2.5 тыс. руб. Для юридических лиц он гораздо выше и варьируется от 350 тыс. до 1 миллиона.

Учитывая, что после выявления незаконной перепланировки и оплаты штрафа отсутствие согласования всё же остаётся, владельцу недвижимости придется её либо узаконить одним из методов, описанным выше, либо организовать новые ремонтные работы с целью устранения нарушений.

Как избежать покупки жилья с ремонтом без разрешения

Приобретая недвижимость, нужно обязательно сверить данные техпаспорта с реальной конфигурацией жилья.

Если они совпадают, значит, перепланировка была узаконена.

В первую очередь нужно обратить внимание на линии, изображающие новые границы комнат. Они должны быть красного цвета. Если такие линии отсутствуют либо планировка противоречит документам, то она была сделана самовольно.


С таким жильём лучше не связываться, так как после покупки бремя узаконивания переходит к покупателю.

При необходимости можно вызвать специалиста из БТИ, который сделает необходимые замеры и даст заключение по поводу соответствия техпаспорта текущей планировке.

Видео: «Риски самовольной перепланировки»

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here