Как оформить перепланировку квартиры в панельном доме

Законное проведение работ по перепланировке в панельном доме предполагает наличие определенных трудностей, так как подобные здания обладают рядом особенностей.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 110-56-12 (Москва)

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

8 (800) 222-69-48 (Регионы)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

В процессе согласования компетентные органы знакомят владельца недвижимости с перечнем запрещенных работ, предупредив тем самым неприятные последствия масштабного ремонта.

Понятие

Перепланировка представляет собой изменение конфигурации комнат, их расположения и площади посредством сноса, переноса или возведения перегородок.

Проведение подобных работ без согласования и получения разрешения возможно, только если они не затрагивают несущие конструкции. В остальных случаях требуется создание проекта.

Перепланировка — это совокупность мероприятий по переустройству, после которых архитектура жилища перестает соответствовать указанной в поэтажном плане.

Все изменения должны быть внесены в технический паспорт на квартиру.

Законодательство

Закон регулирует все правоотношения, связанные с жильем.

Общие положения о проведении перепланировки содержит Жилищный кодекс РФ.

Более детально процедура регламентируется отдельными законами и подзаконными нормативно-правовыми актами:

Видео: «Чем грозит незаконная перепланировка»

На что обращают внимание

Чтобы согласовать перепланировку и начать ремонт необходимо создание проекта, при разработке которого учитываются показатели:

  • степень изношенности несущих конструкций;
  • предполагаемая нагрузка на несущую стену после проведения работ;
  • характеристики здания.

Обязательно учитывается, сколько этажей находится над квартирой, в которой планируется масштабный ремонт.

Чем выше строение и ниже в нем находится помещение, тем меньше вариантов перепланировки с задействованием несущих стен остается у владельцев.

Что можно делать

В панельных домах разрешается проводить следующие ремонтно-строительные работы:

  • демонтаж перегородок и изменение их местоположения (перенос);
  • устройство дверных проемов;
  • расширение жилой площади за счет нежилых помещений (переоборудование коридора, кладовки);
  • устройство еще одного санузла или кухни.

Перепланировка однокомнатной квартиры может заключаться в устройстве студии, когда жилая комната объединяется с коридором.

Можно присоединить к комнате и кухню, но в этом случае она должна быть оборудована электроплитой. Газифицированную кухню нельзя объединять с комнатой без раздвижной перегородки или двери.

Расширение площади двухкомнатной хрущевки возможно посредством объединения коридора и гостиной.

В 2х комнатной квартире можно увеличить одно из жилых помещений путем присоединения площади лоджии (балкона).

Перепланировка трехкомнатной квартиры в панельном доме позволяет сделать две детских и объединить коридор с гостиной, обустроив спальню родителей за декоративной перегородкой.

Если детей нет, то можно сделать одну просторную спальню из двух смежных комнат, убрав перегородку между ними.

Проекты перепланировки четырехкомнатной квартиры очень разнообразны из-за большой площади жилья:

  • из комнаты и коридора можно сделать просторную гостиную, оставшиеся 3 комнаты будут спальнями;
  • в 4х комнатной квартире обычно большая прихожая, к ней можно присоединить кухню;
  • можно увеличить санузел за счет площади коридора.

Ограничения

При проведении перепланировки в панельных домах необходимо учитывать существующие ограничения.

Например, категорически запрещено делать сложный ремонт, если:

  • разрушаются несущие стены или ухудшается их состояние;
  • ухудшаются условия проживания в соседних квартирах и жилище самого собственника;
  • не все собственники (если квартира находится в долевой собственности) согласились с проведением перепланировки;
  • фасаду здания наносится вред;
  • ремонт делается в доме, который подлежит сносу в течение 3х лет.

Как узаконить перепланировку квартиры в панельном доме

Существует два основных варианта узаконивания перепланировки жилья в панельном доме:

  1. через суд;
  2. в административном порядке.

Первоначально следует обратиться с заявлением и пакетом документов в ЖИ, если там откажут, то можно подавать иск в суд.

Как показывает судебная практика, положительное решение выносится, если в результате перепланировки не нарушены права других жильцов и все работы проведены в соответствии с нормами и правилами.

Процедура узаконивания выполненной перепланировки не слишком отличается от предварительного согласования и получения разрешения до проведения работ.

При легализации собственнику придется уплатить штраф, даже если узаконивание производится по его инициативе. Это объясняется тем, что нарушение закона уже имело место.

Обращение в БТИ

Многие владельцы недвижимости считают, что заказ в БТИ техпаспорта позволит понять, как совместить перепланировку с конструктивными особенностями дома.

Технический паспорт не содержит информацию о несущих конструкциях и неспециалисту практически невозможно понять, какая из стен является несущей.

В очень редких случаях у застройщика есть техпаспорт квартиры, где описаны все конструкции.

Получить конструктивный план, который смог бы ответить на все возникающие вопросы можно в УКСе при исполнительном комитете.

В МНИИТЭП

Большая часть жилищного фонда в Москве построена по проектам, созданным МНИИТЭП.

Существует запрет на устройство проемов в несущих стенах подобных зданий, построенных в 2007 году и позже, а также запрет на согласование перепланировки в несущих стенах с 2007 года.

По этой причине проект перепланировки лучше заказать у автора дома — ГУП МНИИТЭП.

Получение технического заключения

Техническое заключение — это документ, содержащий объективную оценку безопасности всего сооружения и находящейся в нем квартиры, в которой предполагается перепланировка.

При подготовке техзаключения обследуются квартиры, расположенные этажом ниже и выше. Если обнаруживаются дефекты конструкции, то даются рекомендации к их устранению.

Техническое заключение должно включать:

  • информацию о состоянии конструкций и самого здания в целом;
  • объективную оценку возможности проведения работ по перепланировке квартиры, находящейся в здании.
техническое заключение о состоянии несущих конструкций
Фото: техническое заключение о состоянии несущих конструкций

Одновременно с обследованием рассматриваются документы, которые были созданы при проектировании и возведении дома.

Подобная документация дает возможность получить информацию о серии и годе постройки, а также о нюансах эксплуатации, этаже, на котором находится объект перепланировки и о состоянии несущих стен в соседних квартирах.

Существует 2 вида технических заключений.

  1. Определяется возможность проведения ремонтно-строительных работ по перепланировке, когда разрешение получается непосредственно перед их началом.
  2. Оценивается допустимость и безопасность уже выполненных работ, когда владелец недвижимости решает проблему, как узаконить сделанную перепланировку.

Выданное заключение служит основанием для составления инспекторами БТИ акта о перепланировке и внесения изменений в техпаспорт на жилье.

Разработка проекта на базе ТЗ

В приложении 1 508—ПП содержатся нормы, которыми регламентируется обязанность и случаи оформления проектной документации.

В соответствии с этими нормами проект должен разрабатываться, если:

  • перепланировка затрагивает несущие конструкции;
  • инженерные коммуникации;
  • разгружающие перегородки;
  • послойную конструкцию пола.

Проект включает в себя несколько частей.

  1. Содержание — включает пояснительную записку и план квартиры. Здесь отражены установочные данные объекта и план жилища до и после перепланировки.
  2. Акт — обязательство сторон. Это договоренность между заказчиком (собственником недвижимости) и разработчиком проекта о том, что владелец квартиры должен проводить работы в соответствии с проектом.
  3. Отметка руководителя проекта, подтверждающая соответствие документа действующим требованиям и стандартам.
  4. Общие данные — содержится перечень нормативно-правовых актов, на основе которых создавалась проектная документация.
  5. Архитектурно-строительные решения — описаны площадь, число помещений и другие характеристики объекта недвижимости. Содержится перечень работ, которые будут выполнены в рамках перепланировки.
  6. Противопожарные мероприятия.
  7. План квартиры до проведения перепланировки на основании документации БТИ.
  8. Демонтажно—монтажный план.
  9. Экспликация и план полов.
  10. Схема жилища после проведения ремонтно-строительных работ.
  11. Размещение сантехнического оборудования.
  12. Схема систем канализации и водоснабжения.
  13. Узел гидроизоляции.
  14. Усиление дверных проемов металлическими конструкциями и рекомендации к выполнению таких работ.
  15. Допуск СРО.
  16. Договор о контроле проектной организацией за проведением ремонтно-строительных работ. Это позволяет избежать отклонений от проектной документации.
  17. Схема возведения перегородок из гипсокартона.
  18. Рекомендации к выполнению работ.

В некоторых случаях предлагаются типовые варианты переустройства жилища.

Согласование

Следующим этапом процедуры перепланировки является сбор документации перед обращением с заявлением в Жилищную инспекцию.

Необходимые документы

Вместе с заявлением собственник должен представить в Жилищную инспекцию документы:

  • техпаспорт из БТИ;
  • проект;
  • техзаключение;
  • заключение пожарной службы, СЭС;
  • согласование автора проекта здания;
  • письменное согласие каждого из собственников недвижимости (если их несколько);
  • нотариально заверенная копия свидетельства о праве собственности на жилье;
  • согласование с компанией, являющейся балансодержателем здания (УК, ТСЖ);
  • договор о контролировании проведения ремонтно-строительных работ.

Посещение Жилинспекции

Обращаться с заявлением в Жилищную инспекцию следует в самом конце, чтобы уведомить о необходимости обследования переустроенного жилища.

После чего квартиру посещает инспектор ЖИ, осматривает и в случае отсутствия нарушений составляет и подписывает акт о проведенной перепланировке.

Акт служит основанием для обращения в БТИ за новым техпаспортом, в который внесены изменения.

Последствия самовольной

Перепланировка считается самовольной, если работы проведены без разрешения уполномоченных органов.

Последствия:

  • штраф в размере 2—2,5 тыс. рублей;
  • предписание вернуть квартиру в исходное состояние;
  • при игнорировании предписания квартира может быть продана с торгов, при этом владельцу возвращается сумма за вычетом расходов на восстановление недвижимости;
  • расторжение договора соцнайма;
  • квартиру нельзя будет подарить, передать в наследство или использовать как залог при оформлении кредита;
  • возникнут затруднения при продаже — цена на недвижимость снизится на 30%, если вообще найдется покупатель на такое жилье;
  • могут возникнуть аварийные ситуации — обрушение, затопление;
  • значительный материальный ущерб, нанесенный соседям или человеческие жертвы, предполагают уголовную ответственность собственника, сделавшего незаконный ремонт (возможно тюремное заключение на срок от 3 до 12 лет).

Вопросы и ответы

Владельцев квартир в панельных домах чаще всего волнуют вопросы о том, как узнать где находится несущая стена и можно ли обойтись типовым проектом перепланировки.

Можно ли воспользоваться типовым проектом

Необязательно разрабатывать сложный индивидуальный проект перепланировки.

Для квартиры в панельном доме можно подобрать уже разработанный вариант перепланировки.

Подобный типовой проект можно найти в специальном каталоге, размещенном на официальном сайте Жилищной инспекции. Это обойдется гораздо дешевле, нежели заказ проектной документации.

Как узнать несущую стену

Простейший способ узнать несущую стену представляет собой измерение ее толщины, которая обычно составляет 12—14 см и больше.

Нюансы серии

Панельные дома — это пятиэтажные хрущевки и строения с улучшенной планировкой, но имеющие большее число этажей. Серия панельных домов возводилась в соответствии с типовыми проектами.

При создании проекта перепланировки с затрагиванием несущих конструкций необходимо иметь в виду, что ЖИ охотнее разрешит подобные работы для жилья на верхних этажах. Например, если их 9 или 12, но потребуется предоставить техзаключение.

В квартирах, находящихся на первых этажах нарушать прочность несущих стен категорически запрещено.

Самостоятельный технический анализ или с помощью техника БТИ может показать, что в квартире все стены являются несущими. В таком случае сделать перепланировку будет невозможно.

Если собственник решит изменить жилище без разрешения, то при обнаружении нарушений его обяжут вернуть квартиру в первоначальное состояние.

Узаконить действия нельзя будет даже через суд.


Перепланировка квартиры в панельном доме является довольно популярным способом изменения стандартных размеров помещений жилища и позволяет сделать его комфортнее.

Ремонтно-строительные работы должны проводиться после согласования проектной документации.

Чаще всего изменяются параметры кухни, ванной комнаты и коридора.

Видео: «Незаконная перепланировка — ответственность и штрафы»

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here