Как узаконить перепланировку квартиры в 2019 году

Закон о перепланировке — достаточно сложный для понимания простых граждан.

Более того, в него периодически вносятся различные изменения, проследить за которыми и разобраться в нюансах не юристу сложно.

Из-за незнания каких-то нормативов люди часто сталкиваются с проблемами или длительными задержками в согласовании, что, конечно же, неприятно.

Поэтому еще на этапе планирования переделок желательно ознакомиться с законодательством по теме, что такое перепланировка квартиры и как ее узаконить в 2019 году.

Виды

Существует несколько видов реконструкции:

• требующая согласования, для ее проведения необходимы разработка и утверждение проекта;
• узаконенная по эскизу, изменения необходимо будет внести в документы БТИ и техпаспорт;
• не требующая согласования, входят переделки, которые никак не влияют на очертания жилья;
• согласованная по проекту, возможна в крупных городах, где создаются и размещаются в интернет-каталогах базы типовых проектов переустройства.

Зачем оформлять

Многие собственники жилых помещений ошибочно считают, что согласовывать перепланировку приватизированного жилья необязательно, так как это их собственность.

Но переделка квартиры в многоквартирном доме — это и ущемление каких-либо прав соседей, и вероятность снижения прочности домовых конструкций.

Нарушение может обнаружиться при совершении любых юридических действий, и тогда владельцу недвижимости придется отменять сделку, или в срочном порядке узаконивать все переделки, либо значительно снижать стоимость жилья.

Поэтому лучше своевременно оформить реконструкцию, чтобы впоследствии не сталкиваться с подобными проблемами.  

Содержание закона о перепланировке квартиры 2019 года

Перепланировка квартиры в 2019 году, как и прежде, определяется Законом о перепланировке квартир — основным положением, регулирующим переустройство отдельных жилых помещений в многоквартирных домах.

Все виды переделок недвижимости в России озвучены в главе 4 «Переустройство и перепланировка жилого помещения» Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ.

В июле 2019 года вышла новая редакция закона, где некоторые положения и нормативы изменены или отменены, но каких-либо кардинальных отличий от предыдущих редакций новая версия не получила.

Как и прежде, строительным и ремонтным работам в жилом помещении посвящены несколько статей ЖК РФ, а именно:

• ст. 25 называет виды переустройства и перепланировки и их отличия;
• ст. 26 определяет основания для проведения реконструкции;
• в ст. 27 перечислены случаи, в которых последует отказ в согласовании;
• в ст. 28 прописана процедура завершения переделок;
• ст. 29 называет санкции за незаконную или самовольную перепланировки.

Положения

Кроме Жилищного Кодекса проведение реконструкции регулируют несколько других нормативных документов, среди них Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ).

В статьях 7.21 и 7.22 КоАП определены санкции за нарушение нормативов и правил переустройства.

В Москве также действует Постановление Правительства Москвы № 796 от 01.12.2015, где в пункте № 18 Приложения 1 указано, что любая несогласованная реконструкция является административным нарушением, за которую полагается штраф.

Последующее узаконивание переделок не освобождает от штрафных санкций, собственник, уплативший штраф, имеет право в дальнейшем согласовать переделки при условии соблюдения остальных нормативов.

Видео: «Покупка квартиры с незаконной перепланировкой»

Нововведения

В Закон о перепланировке в 2019 году добавилось несколько нововведений.

• Теперь владелец жилого помещения не обязан представлять техпаспорт и заключение организаций, в ведении которых находится охрана исторических, культурных и архитектурных памятников.
• Второе новшество: если жилье имеет регистрацию в ЕГРН, то для согласования не требуются правоустанавливающие документы.

Больше изменений внесено в Постановлении Правительства Москвы, посвященном перепланировке.

1. Запрещено объединение кухни, где установлена газовая плита с жилыми комнатами, между ними обязательны плотно закрывающиеся перегородки или двери.
2. Убран пункт 2.2.9, в соответствии с которым ранее было разрешено к жилым помещениям присоединять лоджии.
3. В новой редакции Приложения 1 любые работы по реконструкции требуют проверки комиссии на месте. Раньше перепланировка по эскизу согласовывалась без таких проверок, впоследствии отмечались скрытые нарушения, не отмеченные в эскизе, поэтому нормативный документ ужесточен.
4. Новый пункт 2.11.2 Приложения 2 разрешает согласование переделок в новостройке еще до получения правоустанавливающих документов.

По всем остальным пунктам Постановление осталось без изменений.

Что можно, а что нельзя делать

Часть работ по переустройству не требуют никаких согласований:

• в ненесущих стенах разрешено пробивать новые дверные или арочные проемы;
• можно устанавливать остекление на балконах или лоджиях;
• разрешено устанавливать или демонтировать кондиционеры;
• без разрешения можно демонтировать встроенную мебель.

Что такое переустройство и перепланировка нежилого помещения?

Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно в Москве? Узнайте здесь.

Запрещены такие виды работ, как:

• демонтаж несущих стен или конструкций;
• разрушение любых систем коммуникаций;
• установка батарей отопления на балконы или лоджии;
• перенос инженерных коммуникаций для газо- или водоснабжения;
• любая переделка жилого помещения, которая сделает квартиру непригодной для проживания.

Также есть определенный перечень требований, которые необходимо соблюдать. Так, любые ремонтные работы не должны:

• уменьшать эксплуатационные качества;
• влиять на устойчивость конструкций;
• ухудшать внешний вид здания;
• снижать качество работы систем коммуникации и вентиляции.

Согласование

Получение разрешения на перепланировку является обязательной, в противном случае владельцу жилья грозят штрафные санкции, а затем процедура по узакониванию видоизменений.

Полученное в муниципальных органах разрешение является единственным основанием для законной реконструкции, все иные, не согласованные работы противозаконны.

Впоследствии это может привести к отказу в регистрации жилого помещения, к проблемам с продажей, дарением, оформлением наследства или другим юридическим действиям с недвижимостью.

Этапы

Весь процесс согласования делится на этапы, каждый из которых обязателен, также необходимо соблюдать очередность прохождения инстанций:

• составление проекта или эскиза перепланировки;
• сбор всех необходимых документов;
• посещение Жилищной инспекции, куда нужно подать заявление, приложив к нему все собранные бумаги, процедура согласования проходит в течение полутора месяцев;
• при получении положительного решения – выполнение работ по реконструкции;
• вызов комиссии для составления акта приемки перепланировки;
• процедура ввода в эксплуатацию.

Документы

В Жилищную инспекцию для получения разрешения на ремонтные работы необходимо собрать следующие документы:

• заявление, образец можно взять в муниципалитете;
• правоустанавливающие документы;
• эскиз или проект реконструкции;
• техническое заключение о возможности провести перепланировку;
• ксерокопия паспорта заявителя;
• техпаспорт или план помещения.

Проект

Если переделка не предполагает изменений, влияющих на конструкцию жилого дома, и никоим образом не затрагивает интересы соседей, то согласование возможно по упрощенной схеме – по эскизу.

Все остальные работы требуют создания проекта перепланировки, к ним можно отнести:

• замену газовой плиты на электрическую;
• возведение капитальной стены;
• перенос в другое место туалета, кухни или ванной комнаты;
• установку дополнительного оборудования;
• пробивку проемов в несущих стенах;
• установку окон во внешних стенах с изменением их формы;
• некоторые другие виды.

Сроки

Для разных видов перепланировки существуют свои сроки для получения разрешения.

• Самый простой вид работ по эскизу будет согласован в течение одного-трех месяцев.
• Реконструкция по проекту будет рассматриваться до четырех месяцев.
• Если же предполагаются действия с несущими стенами или конструкциями, то для получения разрешения может понадобиться до полугода.

Затем придется ждать около двух месяцев до закрепления всех изменений в БТИ и получения новых правоустанавливающих документов.

Проверка выполненных работ

После завершения всех работ по реконструкции владелец квартиры оповещает об этом органы местного самоуправления.

Сотрудник Жилинспекции посещает переделанное помещение с целью проверки соответствия перепланировки полученному разрешению.

В ходе приемки проверяются:

• визуальное соответствие согласованному эскизу или проекту;
• доступ к инженерным коммуникациям;
• соблюдение СНиП.

Если в проекте перепланировки были указаны действия, каким либо образом затрагивающие общедомовую собственность, совместно с сотрудником Жилинспекции приглашается представитель Управляющей компании или ТСЖ.

Акт составляется в трех экземплярах и подписывается собственником помещения, при необходимости – представителем Управляющей компании, представителем Жилинспекции.

Первый экземпляр документа выдается владельцу квартиры, второй – в БТИ, третий остается в архиве муниципального образования. 

Стоимость

Стоимость согласования зависит от множества факторов:

• где расположена недвижимость;
• какова площадь квартиры;
• объем запланированных работ или статус здания.

Все это в конечном итоге влияет на сумму, которую владельцу жилья придется уплатить.

Некоторые цифры, которые потребуются для согласования работ по реконструкции в Москве, представлены в таблице:

Как узаконить после ремонта

Если реконструкция сделана без согласования, то законодательство дает возможность собственнику или арендатору жилья ее узаконить, сделать это можно двумя способами:

• обратиться с заявлением об узаконивании в муниципалитет;
• легализовать перепланировку в суде.

Первый вариант почти не отличается от обычной процедуры согласования, также понадобится собрать пакет документов:

• заявление;
• свидетельство о праве собственности;
• эскиз или проект;
• техпаспорт;
• паспорт заявителя;
• заключение о соблюдении СНиП.

Далее алгоритм действий такой же, как и при согласовании в обычном порядке.

Чтобы узаконить перепланировку через суд, порядок действий следующий:

• собрать необходимую документацию;
• заплатить госпошлину;
• подготовить и подать исковое заявление;
• пройти судебное заседание;
• если суд запросит какие-либо результаты экспертиз – провести их и представить в повторном заседании суда;
• в случае положительного решения — получить новые документы в БТИ.

Последствия самовольной

Самовольной перепланировкой в законодательстве определяется проведение владельцем жилого помещения каких-либо действий по переустройству без получения на них разрешения муниципальных органов, либо проведение реконструкции с нарушением разрешенного проекта.

• Эти действия караются штрафом, либо другими санкциями, предусмотренными в ЖК РФ или КоАП.
• При обнаружении самовольных действий по переоборудованию жилья владельцу квартиры судом может быть предписано самостоятельно вернуть помещение к первоначальному виду. 
• Если предписание не будет выполнено, то нарушитель может быть лишен права на недвижимость, такие же санкции ждут собственника в случаях, когда произведенные работы угрожают жизни или здоровью окружающих, либо создают угрозу обрушению здания.

Куда жаловаться

Владелец жилого помещения подал заявление о разрешении на перепланировку и получил отрицательный ответ. Что делать?

• Во-первых, необходимо внимательно изучить формулировку причины отказа, если все дело в неправильном составлении какого-либо документа или отсутствии нужной справки, то исправить ошибку и вновь подать документы на рассмотрение.
• Если причина отказа явно надуманна, то стоит обратиться к руководителю Жилинспекции с жалобой и постараться на приеме у чиновника доказать свою правоту.
• В случае, когда два первых варианта не помогли — остается только обжалование отказа в судебном порядке.

Ответственность

Собственник жилого помещения кардинально перестроил свою квартиру самовольно, без согласования с муниципалитетом. Будут ли для него какие-либо последствия в дальнейшем?

Какие может иметь последствия перепланировка без согласования ипотечной квартиры?

Сколько стоит оформление перепланировки помещений? Узнайте тут.

Чем занимается служба согласования перепланировок? Читайте далее.

Серьезность последствий зависит от многих факторов: насколько существенна незаконная реконструкция, каким образом она влияет на целостность конструкций дома, как затрагивает интересы соседей.

В любом случае штраф за самовольную переделку неизбежен, в случае серьезных нарушений применяются и другие меры воздействия:

• судебное разбирательство и предписание о возврате жилого помещения к первоначальному виду;
• расторжение договора социального найма и выселение, если нарушитель арендует жилье у муниципалитета;
• если недвижимость в ипотеке — расторжение кредитного договора;
• в особо тяжелых случаях – лишение права собственности и продажа квартиры на торгах.

Штраф

• При самовольной реконструкции жилого помещения в зависимости от того, насколько серьезным было правонарушение, собственник или арендатор карается штрафом в размере от 10 до 15 МРОТ.
• В случаях, когда несогласованная переделка серьезно изменила план и конфигурацию квартиры, штраф увеличивается до 20-25 минимальных размеров оплаты труда. 

Видео: «Согласование перепланировки»