Закон о перепланировке — достаточно сложный для понимания простых граждан.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Это быстро и БЕСПЛАТНО!
Более того, в него периодически вносятся различные изменения, проследить за которыми и разобраться в нюансах не юристу сложно.
Из-за незнания каких-то нормативов люди часто сталкиваются с проблемами или длительными задержками в согласовании, что, конечно же, неприятно.
Поэтому еще на этапе планирования переделок желательно ознакомиться с законодательством по теме, что такое перепланировка квартиры и как ее узаконить в 2020 году.
Виды
Существует несколько видов реконструкции:
- требующая согласования, для ее проведения необходимы разработка и утверждение проекта;
- узаконенная по эскизу, изменения необходимо будет внести в документы БТИ и техпаспорт;
- не требующая согласования, входят переделки, которые никак не влияют на очертания жилья;
- согласованная по проекту, возможна в крупных городах, где создаются и размещаются в интернет-каталогах базы типовых проектов переустройства.
Зачем оформлять
Многие собственники жилых помещений ошибочно считают, что согласовывать перепланировку приватизированного жилья необязательно, так как это их собственность.
Но переделка квартиры в многоквартирном доме — это и ущемление каких-либо прав соседей, и вероятность снижения прочности домовых конструкций.
Нарушение может обнаружиться при совершении любых юридических действий, и тогда владельцу недвижимости придется отменять сделку, или в срочном порядке узаконивать все переделки, либо значительно снижать стоимость жилья.
Поэтому лучше своевременно оформить реконструкцию, чтобы впоследствии не сталкиваться с подобными проблемами.
Содержание закона о перепланировке квартиры 2020 года
Перепланировка квартиры в 2020 году, как и прежде, определяется Законом о перепланировке квартир — основным положением, регулирующим переустройство отдельных жилых помещений в многоквартирных домах.
Все виды переделок недвижимости в России озвучены в главе 4 «Переустройство и перепланировка жилого помещения» Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ.
В июле 2020 года вышла новая редакция закона, где некоторые положения и нормативы изменены или отменены, но каких-либо кардинальных отличий от предыдущих редакций новая версия не получила.
Как и прежде, строительным и ремонтным работам в жилом помещении посвящены несколько статей ЖК РФ, а именно:
- ст. 25 называет виды переустройства и перепланировки и их отличия;
- ст. 26 определяет основания для проведения реконструкции;
- в ст. 27 перечислены случаи, в которых последует отказ в согласовании;
- в ст. 28 прописана процедура завершения переделок;
- ст. 29 называет санкции за незаконную или самовольную перепланировки.
Положения
Кроме Жилищного Кодекса проведение реконструкции регулируют несколько других нормативных документов, среди них Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ).
В статьях 7.21 и 7.22 КоАП определены санкции за нарушение нормативов и правил переустройства.
В Москве также действует Постановление Правительства Москвы № 796 от 01.12.2015, где в пункте № 18 Приложения 1 указано, что любая несогласованная реконструкция является административным нарушением, за которую полагается штраф.
Последующее узаконивание переделок не освобождает от штрафных санкций, собственник, уплативший штраф, имеет право в дальнейшем согласовать переделки при условии соблюдения остальных нормативов.
Видео: «Покупка квартиры с незаконной перепланировкой»
Нововведения
В Закон о перепланировке в 2020 году добавилось несколько нововведений.
- Теперь владелец жилого помещения не обязан представлять техпаспорт и заключение организаций, в ведении которых находится охрана исторических, культурных и архитектурных памятников.
- Второе новшество: если жилье имеет регистрацию в ЕГРН, то для согласования не требуются правоустанавливающие документы.
Больше изменений внесено в Постановлении Правительства Москвы, посвященном перепланировке.
- Запрещено объединение кухни, где установлена газовая плита с жилыми комнатами, между ними обязательны плотно закрывающиеся перегородки или двери.
- Убран пункт 2.2.9, в соответствии с которым ранее было разрешено к жилым помещениям присоединять лоджии.
- В новой редакции Приложения 1 любые работы по реконструкции требуют проверки комиссии на месте. Раньше перепланировка по эскизу согласовывалась без таких проверок, впоследствии отмечались скрытые нарушения, не отмеченные в эскизе, поэтому нормативный документ ужесточен.
- Новый пункт 2.11.2 Приложения 2 разрешает согласование переделок в новостройке еще до получения правоустанавливающих документов.
По всем остальным пунктам Постановление осталось без изменений.
Что можно, а что нельзя делать
Часть работ по переустройству не требуют никаких согласований:
- в ненесущих стенах разрешено пробивать новые дверные или арочные проемы;
- можно устанавливать остекление на балконах или лоджиях;
- разрешено устанавливать или демонтировать кондиционеры;
- без разрешения можно демонтировать встроенную мебель.

Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно в Москве? Узнайте здесь.
Запрещены такие виды работ, как:
- демонтаж несущих стен или конструкций;
- разрушение любых систем коммуникаций;
- установка батарей отопления на балконы или лоджии;
- перенос инженерных коммуникаций для газо- или водоснабжения;
- любая переделка жилого помещения, которая сделает квартиру непригодной для проживания.
Также есть определенный перечень требований, которые необходимо соблюдать. Так, любые ремонтные работы не должны:
- уменьшать эксплуатационные качества;
- влиять на устойчивость конструкций;
- ухудшать внешний вид здания;
- снижать качество работы систем коммуникации и вентиляции.
Согласование
Получение разрешения на перепланировку является обязательной, в противном случае владельцу жилья грозят штрафные санкции, а затем процедура по узакониванию видоизменений.
Полученное в муниципальных органах разрешение является единственным основанием для законной реконструкции, все иные, не согласованные работы противозаконны.
Впоследствии это может привести к отказу в регистрации жилого помещения, к проблемам с продажей, дарением, оформлением наследства или другим юридическим действиям с недвижимостью.
Этапы
Весь процесс согласования делится на этапы, каждый из которых обязателен, также необходимо соблюдать очередность прохождения инстанций:
- составление проекта или эскиза перепланировки;
- сбор всех необходимых документов;
- посещение Жилищной инспекции, куда нужно подать заявление, приложив к нему все собранные бумаги, процедура согласования проходит в течение полутора месяцев;
- при получении положительного решения – выполнение работ по реконструкции;
- вызов комиссии для составления акта приемки перепланировки;
- процедура ввода в эксплуатацию.
Документы
В Жилищную инспекцию для получения разрешения на ремонтные работы необходимо собрать следующие документы:
- заявление, образец можно взять в муниципалитете;
- правоустанавливающие документы;
- эскиз или проект реконструкции;
- техническое заключение о возможности провести перепланировку;
- ксерокопия паспорта заявителя;
- техпаспорт или план помещения.
Проект
Если переделка не предполагает изменений, влияющих на конструкцию жилого дома, и никоим образом не затрагивает интересы соседей, то согласование возможно по упрощенной схеме – по эскизу.
Все остальные работы требуют создания проекта перепланировки, к ним можно отнести:
- замену газовой плиты на электрическую;
- возведение капитальной стены;
- перенос в другое место туалета, кухни или ванной комнаты;
- установку дополнительного оборудования;
- пробивку проемов в несущих стенах;
- установку окон во внешних стенах с изменением их формы;
- некоторые другие виды.
Сроки
Для разных видов перепланировки существуют свои сроки для получения разрешения.
- Самый простой вид работ по эскизу будет согласован в течение одного-трех месяцев.
- Реконструкция по проекту будет рассматриваться до четырех месяцев.
- Если же предполагаются действия с несущими стенами или конструкциями, то для получения разрешения может понадобиться до полугода.
Затем придется ждать около двух месяцев до закрепления всех изменений в БТИ и получения новых правоустанавливающих документов.
Проверка выполненных работ
После завершения всех работ по реконструкции владелец квартиры оповещает об этом органы местного самоуправления.
Сотрудник Жилинспекции посещает переделанное помещение с целью проверки соответствия перепланировки полученному разрешению.
В ходе приемки проверяются:
- визуальное соответствие согласованному эскизу или проекту;
- доступ к инженерным коммуникациям;
- соблюдение СНиП.
Если в проекте перепланировки были указаны действия, каким либо образом затрагивающие общедомовую собственность, совместно с сотрудником Жилинспекции приглашается представитель Управляющей компании или ТСЖ.
Акт составляется в трех экземплярах и подписывается собственником помещения, при необходимости – представителем Управляющей компании, представителем Жилинспекции.
Первый экземпляр документа выдается владельцу квартиры, второй – в БТИ, третий остается в архиве муниципального образования.
Стоимость
Стоимость согласования зависит от множества факторов:
- где расположена недвижимость;
- какова площадь квартиры;
- объем запланированных работ или статус здания.
Все это в конечном итоге влияет на сумму, которую владельцу жилья придется уплатить.
Некоторые цифры, которые потребуются для согласования работ по реконструкции в Москве, представлены в таблице:
Наименование услуги | Цена, рублей |
Составление проекта перепланировки | от 9 000 |
Техническое заключение | от 6 000 |
Получение разрешения | от 22 000 |
Получение разрешения, если планируются работы с несущими стенами | от 45 000 |
Получение акта | от 15 000 |
Внесение изменений в ЕГРН | от 7 000 |
Поэтажные планы, экспликации, справки и др. из БТИ | от 3 000 |
Как узаконить после ремонта
Если реконструкция сделана без согласования, то законодательство дает возможность собственнику или арендатору жилья ее узаконить, сделать это можно двумя способами:
- обратиться с заявлением об узаконивании в муниципалитет;
- легализовать перепланировку в суде.
Первый вариант почти не отличается от обычной процедуры согласования, также понадобится собрать пакет документов:
- заявление;
- свидетельство о праве собственности;
- эскиз или проект;
- техпаспорт;
- паспорт заявителя;
- заключение о соблюдении СНиП.
Далее алгоритм действий такой же, как и при согласовании в обычном порядке.
Чтобы узаконить перепланировку через суд, порядок действий следующий:
- собрать необходимую документацию;
- заплатить госпошлину;
- подготовить и подать исковое заявление;
- пройти судебное заседание;
- если суд запросит какие-либо результаты экспертиз – провести их и представить в повторном заседании суда;
- в случае положительного решения — получить новые документы в БТИ.
Последствия самовольной
Самовольной перепланировкой в законодательстве определяется проведение владельцем жилого помещения каких-либо действий по переустройству без получения на них разрешения муниципальных органов, либо проведение реконструкции с нарушением разрешенного проекта.
- Эти действия караются штрафом, либо другими санкциями, предусмотренными в ЖК РФ или КоАП.
- При обнаружении самовольных действий по переоборудованию жилья владельцу квартиры судом может быть предписано самостоятельно вернуть помещение к первоначальному виду.
- Если предписание не будет выполнено, то нарушитель может быть лишен права на недвижимость, такие же санкции ждут собственника в случаях, когда произведенные работы угрожают жизни или здоровью окружающих, либо создают угрозу обрушению здания.
Куда жаловаться
Владелец жилого помещения подал заявление о разрешении на перепланировку и получил отрицательный ответ. Что делать?
- Во-первых, необходимо внимательно изучить формулировку причины отказа, если все дело в неправильном составлении какого-либо документа или отсутствии нужной справки, то исправить ошибку и вновь подать документы на рассмотрение.
- Если причина отказа явно надуманна, то стоит обратиться к руководителю Жилинспекции с жалобой и постараться на приеме у чиновника доказать свою правоту.
- В случае, когда два первых варианта не помогли — остается только обжалование отказа в судебном порядке.
Ответственность
Собственник жилого помещения кардинально перестроил свою квартиру самовольно, без согласования с муниципалитетом. Будут ли для него какие-либо последствия в дальнейшем?

Сколько стоит оформление перепланировки помещений? Узнайте тут.
Чем занимается служба согласования перепланировок? Читайте далее.
Серьезность последствий зависит от многих факторов: насколько существенна незаконная реконструкция, каким образом она влияет на целостность конструкций дома, как затрагивает интересы соседей.
В любом случае штраф за самовольную переделку неизбежен, в случае серьезных нарушений применяются и другие меры воздействия:
- судебное разбирательство и предписание о возврате жилого помещения к первоначальному виду;
- расторжение договора социального найма и выселение, если нарушитель арендует жилье у муниципалитета;
- если недвижимость в ипотеке — расторжение кредитного договора;
- в особо тяжелых случаях – лишение права собственности и продажа квартиры на торгах.
Штраф
- При самовольной реконструкции жилого помещения в зависимости от того, насколько серьезным было правонарушение, собственник или арендатор карается штрафом в размере от 10 до 15 МРОТ.
- В случаях, когда несогласованная переделка серьезно изменила план и конфигурацию квартиры, штраф увеличивается до 20-25 минимальных размеров оплаты труда.
Видео: «Согласование перепланировки»
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
- Позвоните на горячую линию:
- Москва и Область - +7 (499) 110-56-12
- Санкт-Петербург и область - +7 (812) 317-50-97
- Регионы - 8 (800) 222-69-48
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.