Как оформить перепланировку дома

Перепланировка в частном доме, так же как и переделка квартиры требует получения разрешения на проведение работ.

А также согласования их с госорганами и соблюдения в процессе выполнения существующих строительных норм и правил.

Что это такое

Перепланировка — это преобразование жилища, после которого оно перестает соответствовать имеющемуся плану строительства.

Независимо от масштабов перепланировка дома предполагает изменение конфигурации помещений и необходимость внесения корректив в техпаспорт БТИ.

Виды:

  1. с переустройством — меняются комнаты и коммуникации. Например, сносится перегородка и переделывается система водо- и газоснабжения, отопления;
  2. с изменением несущих конструкций.

Для всех видов перепланировки законодательством предусмотрены правила проведения ремонтно-строительных работ, нарушение которых чревато для собственника недвижимости:

  • штрафными санкциями;
  • разбирательствами в суде;
  • предписаниями от уполномоченных органов (например, Жилищной инспекции) вернуть квартире исходный вид;
  • запретами ввода в эксплуатацию объекта.

Законодательство

Перед началом ремонта следует ознакомиться с действующим законодательством относительно возможности проведения подобных работ.

В ст. 25 Жилищного кодекса РФ раскрывается понятие перепланировки, и описываются работы, относящиеся к ней:

  • демонтаж стен и устройство новых перегородок;
  • изменение местоположения дверных проемов;
  • уменьшение либо увеличение числа жилых комнат;
  • улучшение оконных проемов;
  • пристройки к дому, имеющие общую систему коммуникаций и крышу;
  • переоборудование существующего или устройство нового тамбура.

Ст. 25—29 ЖК РФ — основные правовые акты, регулирующие процедуру предварительного согласования, узаконивания уже выполненных работ, разрешенные и запрещенные действия.

В Постановлении Правительства РФ № 266 говорится о необходимости получения разрешения на перепланировку, содержится форма заявления и бумаги, которая подтверждает согласование.

Меры ответственности за самовольную перепланировку изложены в ст. 7.21 и ст. 7.22 Кодекса об административных правонарушениях.

В каждом регионе России действуют свои нормативно-правовые акты, регулирующие проведение перепланировки.

Например, в Москве и Московской области это Постановление Правительства Москвы № 508.

Порядок осуществления перепланировки в нежилых помещениях регулируется ст. 1 Градостроительного кодекса РФ. Здесь же описаны основные отличия работ по перепланировке от других ремонтных и строительных.

Видео: «Перепланировка квартиры»

Виды работ

Перепланировка и переустройство поможет из видавшего виды деревенского домовладения сделать комфортное, современное жилище.

Для этого собственники прибегают к различным видам работ по перепланировке в зависимости от своих финансовых возможностей и пожеланий. Возможна коренная, наружная, внутренняя переделка или реставрация дома.

Коренная

Подобная перепланировка предполагает кардинальное изменение внутреннего и внешнего облика строения.

От старого дачного или деревенского жилого дома не остается ничего — жилище преображается полностью.

Работы при коренной перепланировке:

  • увеличение количества этажей в здании;
  • устройство мансарды;
  • пристройки;
  • реконструкция фундамента.

Подобные работы делаются по предварительно созданному в индивидуальном порядке проекту, так как существующие типовые варианты не подойдут.

Наружная

Внешний вид постройки значительно меняется при обновлении фасада.


Если новые отделочные материалы современные (сайдинг, вагонка), то получение специального разрешения на проведение работ и их согласование не требуется.

Наружная отделка дома предполагает проведение следующих работ:

  • изменение местоположения входной двери в жилище;
  • перемещение оконных проемов и замена оконных рам;
  • обновление фасада сооружения;
  • замена материала кровли.

Внутри

Внутренняя перепланировка делается с целью повышения функциональности помещений, благоустроенности и удобства жилища.

Комнаты внутри дома увеличиваются или уменьшаются, изменяется их конфигурация, расположение.

На работы по устройству дверных и оконных проемов в ненесущих перегородках, демонтаж ненесущих стен и печей в старых домах разрешение не требуется.

После того как ремонт окончен, необходимо вызвать на дом сотрудника БТИ для составления поэтажного плана и внесения изменений в техпаспорт жилья.

Реставрация

В памятнике архитектуры, представляющем собой историческую ценность, внешний вид фасада и внутреннее убранство помещений улучшаются посредством реставрации.

Укрепляются и восстанавливаются поврежденные или видоизмененные элементы, все изношенные и шаткие конструкции заменяются, исторический облик сооружения остается неизменным.

Особенности

Для домов, построенных по разным технологиям и из различных стройматериалов, существуют особенности осуществления перепланировки.

  • В каркасном здании все внутренние стены ненесущие, поэтому можно без опаски сносить, переносить или создавать новые перегородки. Каркасный дом возводится на основе деревянного или металлического каркаса, сэндвич-панелей.
  • Перепланировка в подобном панельном сооружении не потребует значительных финансовых вложений и несложна в реализации.
  • При перепланировке кирпичной постройки следует уделить внимание несущим стенам, которые нельзя демонтировать.

Перепланировка жилого дома

Многие работы по переустройству и перепланировке частного дома необходимо отразить в техпаспорте на жилье.

Порядок оформления

Самостоятельное оформление перепланировки — длительный и хлопотный процесс.

Некоторые собственники прибегают к услугам агентств, занимающихся документальным оформлением и согласованием перепланировок. Это обходится недешево, но позволяет сэкономить нервы и время.

Получение разрешения

Согласование работ производится в районной администрации.

После подачи заявления с приложенным к нему пакетом документов в течение 30 дней собственнику недвижимости будет выдано разрешение на проведение ремонтных работ.

Госорган может отказать, в этом случае необходимо устранить причину отказа, обратиться к руководителю отдела за разъяснением и аргументацией или с иском в суд.    

Документы

При любом типе перепланировки в уполномоченные органы необходимо будет предоставить документы:

  • заявление;
  • согласие в письменном виде соседей (при перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах);
  • письменное согласие всех проживающих в жилище;
  • копии документов, подтверждающих право собственности на недвижимость;
  • техпаспорт на квартиру, план (из БТИ);
  • выписка из домовой книги;
  • эскиз или проект перепланировки;
  • техусловия и заключение эксперта о возможности проведения запланированных ремонтно-строительных работ.

Когда нужен проект

Заказывать разработку проекта перепланировки нужно не всегда.

Случаи, в которых подобный документ необходим, описывает действующее законодательство.

Когда необходим проект при перепланировке частного дома:

  • если планируется изменять несущие конструкции;
  • при установке новых лестниц;
  • когда производится добавление балконов или лоджий, а также изменение уже существующих;
  • предусматривается устройство нового санузла или изменение местоположения имеющейся ванной комнаты или туалета;
  • ремонт старого дома осуществляется посредством изменений, влекущих за собой увеличение нагрузки на перекрытия;
  • при установке остекления снаружи, монтаж рольставней;
  • если планируется преобразование фасада здания.

Перепланировка, предполагающая внесение изменений в конфигурацию помещений без демонтажа или нарушения целостности несущих конструкций может быть согласована по эскизу.

Например, переделка двухкомнатной каркасной дачи в однокомнатную. Проект перепланировки разрабатывает исключительно организация, имеющая лицензию на осуществление такого рода деятельности.

Куда обращаться

Для начала стоит обратиться за консультацией в муниципальный орган власти. Там подскажут, какой конкретно отдел принимает заявления на перепланировку.

Уполномоченные органы, которые необходимо посетить, чтобы получить разрешение:

  • в Бюро технической инвентаризации (БТИ) потребуется заказать паспорт жилья;
  • Жилищная инспекция;
  • СЭС, пожарная и газовая служба, электросети — если в процессе выполнения работ будут задействованы инженерные сети;
  • Департамент архитектуры;
  • проектная организация, имеющая допуск СРО — масштабная перепланировка потребует разработки проекта, который нужно заказать.

Если сделана самовольная

В частном доме изменения и ремонт обычно мало касаются соседей, но нарушают действующее законодательство.

Согласно ст. 25 ЖК РФ перепланировка значительно меняет облик сооружения, поэтому необходима разработка проекта и получение разрешения на проведение работ. В противном случае собственнику грозит штраф и административная ответственность.

Перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме, например, если на первом этаже планируется открыть магазин или кафе, согласуется с Жилищной инспекцией.

Без разрешения госструктур запрещается делать перепланировку или переустройство нежилых помещений для ведения предпринимательской деятельности.

Согласование перепланировки нежилого помещения в жилом доме обязательно.

Для этого понадобится разработать проект, получить разрешение на проведение работ и заручиться письменным согласием всех жильцов.

Можно ли узаконить

В ст. 29 ЖК РФ говорится, что узаконить можно далеко не все проведенные работы по перепланировке.

Можно прожить в измененной квартире или доме несколько десятилетий, но как только жилье захочется продать, подарить или передать в наследство возникнут затруднения. Перепланировку потребуется узаконить (с уплатой штрафа, так как разрешение нужно получать перед началом работ) либо вернуть жилищу вид, указанный в техпаспорте.

Сделать выполненные работы законными можно двумя способами:

  1. собрать пакет документов, включая заключения о безопасности и допустимости сделанной перепланировки и заплатив штраф легализовать изменения;
  2. если в Жилищной инспекции отказались оформлять выполненные работы, то можно узаконить перепланировку через суд.

Через суд

Обращаться в суд имеет смысл, если есть полная уверенность, что будет вынесено положительное решение.

Подобное возможно, если все работы проведены в соответствии с существующими строительными нормами и правилами, без нарушений. В противном случае владельцу недвижимости грозит штраф и предписание вернуть жилищу первоначальный вид.

Последствия

Владельцу частного дома, который сделал самовольную перепланировку, грозит:

  • согласно ст. 7.21 КоАП РФ штраф в размере 2,5—3 тыс. рублей;
  • оплата судебных издержек при узаконивании изменений;
  • невозможность продать, подарить или передать в наследство дом, так как реально существующая планировка не соответствует имеющейся документации.

Что можно делать без согласования

Не все работы необходимо согласовывать, но уведомить организации, имеющие отношение к проведенным изменениям необходимо.

Продать дом с переустройством, которое не отражено на плане не удастся, пока все изменения не будут внесены.

Можно делать без согласования:

  • перемещение сантехнического оборудования в существующих границах ванной комнаты;
  • закладывать дверные проемы в несущих перегородках;
  • без увеличения размеров тамбура производить изменения в нем;
  • создавать временные межкомнатные перегородки;
  • ликвидировать ненесущие стены;
  • устраивать дверные проемы в ненесущих перегородках.

Вопросы и ответы

Чаще всего владельцев частных домов волнуют вопросы о необходимости согласия соседей на перепланировку и оформление пристройки.

Всегда ли нужно разрешение соседей

Владельцу частного дома, в отличие от собственника, например, трехкомнатной квартиры в многоквартирном здании, согласие соседей на проведение перепланировки не потребуется.

Исключение составляют случаи, когда у сооружения несколько хозяев (дом разделен на несколько квартир) или если затрагиваются места общего пользования, фасад строения.

Надо ли оформлять пристройку в частном

Пристройка к дому считается реконструкцией, так как изменения касаются фасада и объема сооружения, конфигурации инженерных сетей.

Подобные строительные работы можно проводить только после получения разрешения на них органов градостроения.

Сделать законной уже возведенную пристройку можно только через суд.

Стоимость

Цена перепланировки складывается из стоимости отдельных процедур и может существенно отличаться в каждом конкретном случае.

Стоимость перепланировки в частном доме

Работы Максимальная цена, тыс. рублей
Согласование эскиза 20
нюансов планировки внутри дома 60
перепланировки с затрагиванием несущих конструкций 65
Объединение помещений 100
Разработка проекта 30
Обследование несущих конструкций 30

Штрафы за нарушения

Размер штрафа не зависит от площади помещений, в которых были произведены изменения.

По этой причине даже незначительные переделки в результате могут обернуться ощутимыми финансовыми потерями.

Максимальная сумма штрафа, которую придется заплатить в зависимости от вида нарушения

Нарушение Штраф, тыс. рублей
Пристройка 4,4
Устройство проема (оконного или дверного) в несущей стене 4,4
Изменение местоположения кухни 4
Ликвидация несущей перегородки и создание новой 1,5
В технических документах не упоминаются какие-либо части дома 10
Жилое помещение не соответствует имеющимся документам 1,1
Установка газовой плиты без разрешения 1,3
Изменение местоположения газовой плиты 0,5
Если нарушена общая конфигурация здания 5,2

Избежать штрафных санкций поможет предварительное согласование работ, получение разрешений на их проведение до начала ремонта.

Проекты перепланировки для подавляющего большинства частных домов разрабатываются в индивидуальном порядке, так как подобные сооружения отличаются разнообразием.


Многоэтажные строения имеют серии и типы, потому в 90% случаев перепланировка осуществляется на основании имеющегося типового проекта, что обходится владельцу квартиры дешевле.

Видео: «Как узаконить самовольную перепланировку»

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here