Как оформить перепланировку частного дома

После нескольких лет эксплуатации жилище нуждается в ремонте.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 110-56-12 (Москва)

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

8 (800) 222-69-48 (Регионы)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Зачастую с течением времени меняются жизненные обстоятельства, которые подталкивают владельцев к масштабным переделкам с целью повышения функциональности помещений и увеличения их комфортабельности.

При этом возникает вопрос, как сделать перепланировку не нарушая закон.

Что это такое

В законодательстве РФ применяются три термина, характеризующие проводимые собственниками изменения жилища/

  1. Переустройство предполагает перенос сантехнического оборудования, инженерных сетей, их монтаж либо замену. Без создания соответствующего проекта категорически запрещается изменять местонахождение газового, сантехнического оборудования.
  2. Перепланировка. Подразумевается изменение конфигурации помещений в частном доме или квартире, за счет изменения местоположения стен, дверных проемов, сооружения новых перегородок. Результаты выполненных работ фиксируются в техпаспорте на жилье. Ремонт делается после согласования проекта и в строгом соответствии с ним.
  3. Внесение улучшений.

Переустройство и перепланировка частного дома или квартиры — технически сложные ремонтно-строительные работы.

Они должны производиться исключительно в соответствии с действующими правилами и нормами. В противном случае владельцу недвижимости грозит штраф, разбирательства в суде и запрет на эксплуатацию.

Какими законами регулируется

Основными законами, которые регламентируют последовательность действий при изменении конфигурации помещений, являются:

  1. Статьи 25—29 ЖК РФ, где описано понятие перепланировки и переустройства, процедура узаконивания изменений, дается определение незаконной перепланировки.
  2. Постановление Правительства РФ № 266 — регулируется согласование работ по перепланировке, содержится форма заявления и документа, который подтверждает принятие решения.
  3. Статья 7.21 КоАП РФ описывает ответственность собственника недвижимости за проведенные без разрешения ремонтно-строительные работы.
  4. В регионах РФ действуют свои нормативно-правовые акты, регламентирующие проведение перепланировки.

Видео: «Перепланировка без неприятностей»

Виды работ

Для того чтобы из деревенской старой постройки сделать идеальное домовладение можно провести различные виды перепланировки:

  1. Коренная подразумевает полное изменение облика жилища, после проведения работ из того что было ранее не остается почти ничего.

Затрагивается отделка здания снаружи и помещения внутри дома. Это изменение этажности постройки, переделка фундамента, сооружение мансарды, пристройки.

Все работы осуществляются в соответствии с созданным ранее индивидуальным проектом, так как типовые варианты, которые может предложить архитектурное бюро не подойдут.

  1. Наружная предполагает изменения внешнего вида строения. К наружным ремонтно-строительным работам относится обновление фасада, изменение местоположения входа в дом и оконных проемов, перекрытие крыши новыми кровельными материалами.

Чтобы провести отделку фасада современными материалами согласовывать и получать разрешение местных органов власти не требуется.

  1. Внутренняя перепланировка делается с целью повысить функциональность, благоустроенность и комфортабельность помещений внутри дома. В результате работ уменьшается либо увеличивается площадь комнат, меняется их конфигурация.

Начать ремонт можно без получения разрешений, когда работы будут завершены.

На дом вызывается сотрудник БТИ, который фиксирует изменения. Впоследствии составляется новый поэтажный план строения и делается новый техпаспорт дома — происходит документальное оформление перепланировки и узаконивание.

  1. Реставрация проводится в случае, когда жилье размещается в доме памятнике архитектуры, который представляет собой историческую ценность. Иногда подобные работы проводятся, если собственник жилья является ценителем старины.

Реставрация подразумевает восстановление видоизмененных или поврежденных домов, заменяются изношенные части сооружения, но его исторический облик остается без изменений.

Особенности

Зданиям, возведенным по разным технологиям и из различных материалов свойственны особенности проведения перепланировки.

Для каркасного строения

Стены внутри каркасных домов ненесущие, по этой причине полет фантазии при создании проекта не ограничивается ничем. Перегородки можно убирать, менять их расположение или сооружать новые.

Для кирпичного

В кирпичном доме имеются несущие стены, демонтировать которые нельзя.


При продуманном подходе провести глобальные переделки внутри и снаружи строения вполне возможно.

Порядок оформления

Масштабные переделки предполагают соблюдение этапов, которые позволят избежать нарушения законодательства.

Благодаря чему при узаконивании изменений сложности не возникнут.

Исследование технического состояния

Главный этап, дающий возможность выявить количество и глобальность перепланировочных работ — исследование техсостояния строения.

Определяются:

  • «слабые» места дома (инженерные коммуникации, кровля, несущие стены);
  • возможность проведения запланированных работ.

Разработка сметы и график работ

Полученные при исследовании техсостояния постройки сведения позволяют:

  • спланировать работы;
  • составить смету;
  • разработать график выполнения ремонтно-строительных работ.

В соответствии со ст. 788 и ст. 450 ГК РФ, компания, которая занимается ремонтом, может в процессе выполнения работ менять смету и расходы могут увеличиваться.

Демонтаж и монтаж

Следующим этапом перепланировки является ликвидация всего ненужного и устаревшего.

Работы:

  • демонтаж окон, дверей;
  • убираются лишние стены и старая отделка.

Отделка внутри и снаружи

На отделку дома внутри и снаружи уходит примерно половина денег и времени.

Воплощение дизайнерских замыслов должно соответствовать СанПиН 2.1.2.2645—10.

Оптимальный вариант, если вид жилища снаружи и внутри будет выдержан в едином стиле.

Как получить разрешение

В ст. 26 ЖК РФ говорится, что перепланировочные работы в частном доме разрешены, если в результате их проведения условия проживания в нем не ухудшаются. А также, что здание останется жилым и жить в нем безопасно, при этом интересы проживающих не ущемляются.

Работы, которые необходимо согласовывать:

  • изменения в системе отопления, вентиляции и подачи газа, мусоропровода, изоляции (паровой, звуковой, тепловой);
  • уменьшение или увеличение площади помещений, объединение комнат, снос и сооружение перегородок;
  • изменения в несущих стенах;
  • расширение существующих проемов или добавление новых.

Не удастся получить разрешение на проведение работ, если они нарушают нормы и правила санитарной, пожарной и технической безопасности дома, ослабляют несущие конструкции.

Запрещенные законодательством работы:

  • изменения в вентиляционной системе и отведения газа;
  • монтаж дополнительных радиаторов отопления, если в результате повышается энергопотребление в расчете на это жилье;
  • изменения фасада сооружения;
  • перепланировка в доме, который находится в аварийном состоянии;
  • трансформация балконов (лоджий) в отапливаемые комнаты.

Разрешение на перепланировку не дадут, если работы отрицательно повлияют на инженерные системы или уменьшат срок эксплуатации здания.

Нужен ли проект

Незначительные изменения можно согласовать по эскизу, для масштабных перепланировок разрабатываются специальные проекты. Подобные документы создаются организациями, имеющими лицензию на осуществление деятельности такого рода.

В каких случаях необходим проект:

  • если изменяются несущие стены;
  • при добавлении лестниц, балконов, лоджий или их изменении;
  • устройство санузлов либо изменение их местоположения;
  • при устройстве перегородок, которые повысят нагрузку на перекрытия;
  • монтаж рольставней, остекление балконов (лоджий);
  • фасад — изменения архитектурного, цветового решения, конфигурации.

Необходимые документы

Начать оформление перепланировки следует с подачи в муниципалитет заявление, в котором описана суть проблемы, перечислены планируемые работы и сроки их выполнения.

К заявлению прилагаются документы:

  • согласие проживающих в доме и соседей (если затрагиваются их интересы) в письменной форме;
  • копии документов, подтверждающих право собственности на дом;
  • выписка из домовой книги (нужна для того чтобы выявить всех проживающих);
  • техпаспорт и план БТИ;
  • эскиз либо проект перепланировки;
  • договор с проектной организацией;
  • техзаключение эксперта о возможности проведения ремонтно-строительных работ.

Если произведена самовольная перепланировка частного дома

В соответствии со ст. 25 ЖК РФ перепланировка серьезно меняет дом снаружи и внутри.

По этой причине возникает необходимость разработки проекта и получения разрешений на проведение работ. Перепланировка в частном доме крайне редко затрагивает интересы соседей, но является нарушением ЖК РФ.

Как оформить

Узаконивание выполненных работ производится через Жилищную инспекцию или суд.

Процедура состоит из нескольких этапов:

  1. Написание заявления.
  2. Получение техзаключения и выписки из домовой книги.
  3. Оформление согласия всех жильцов (в письменной форме).
  4. Подача заявления с приложенными к нему документами в администрацию.
  5. Через 30 дней будет выдано разрешение.

После одобрения перепланировки Жилищной инспекцией необходимо обратиться в БТИ за новым техпаспортом на недвижимость.

  • Уже выполненные работы должен зафиксировать специалист уполномоченных органов, который подготовит заключение о соответствии помещения действующим нормативно-правовым актам.
  • Потребуется заключение СЭС о соответствии жилья санитарным нормам.

Если в процессе перепланировки были затронуты несущие конструкции или проделаны другие масштабные работы, то нужно заказать разработку проекта в проектной организации.

Проект создается в соответствии с уже выполненными работами.

В случае отказа Жилищной инспекции узаконить перепланировку подается иск в суд, который оформляется на основании правил ГПК РФ. К иску необходимо приложить документы, подтверждающие, что сделанная перепланировка не противоречит законодательству. После того как суд примет положительное решение, надо обратиться в БТИ за новым техпаспортом на жилище.

Последствия

Незаконная перепланировка чревата для владельца объекта недвижимости появлением проблем с Жилищной инспекцией и судом.

Последствия:

  • в соответствии со ст. 7.21 КоАП владельцу недвижимости придется выплатить штраф, сумма которого составляет 2,5—3 тысячи рублей;
  • дом нельзя будет продать, поменять, подарить или передать в наследство, а также использовать в качестве залога при оформлении кредита;
  • при узаконивании перепланировки собственнику необходимо заплатить штраф и покрыть судебные издержки.

Штраф

В 2020 году, как и в 2020, за проведение несогласованных ремонтно-строительных работ собственнику недвижимости придется заплатить штраф в размере:

  • за пристройку помещения или сооружение проема в несущей стене — 4,4 тыс. рублей;
  • изменение местоположения кухни обойдется в 4 тыс. рублей;
  • за нарушение конфигурации здания — 5,2 тыс.;
  • демонтаж несущей стены и сооружение новой — 1,5 тыс.;
  • монтаж газового оборудования без разрешения — 1,3 тыс.;
  • несанкционированное изменение местоположения газовой плиты обойдется в 500 рублей;
  • если не будет технических документов на какую—либо часть дома — 10 тыс.;
  • за несоответствие постройки имеющейся документации — 1,1 тыс.

На сумму штрафа не влияет размер помещений, потому даже обнаружение незначительных изменений в несущих конструкциях могут повлечь значительные траты.

Когда не надо согласовывать

Несмотря на то, что некоторые работы не требуют согласования, уведомить о произошедших изменениях организации, имеющие к ним отношение все равно необходимо.

Если этого не сделать, то возникнут проблемы при продаже недвижимости, так как имеющиеся документы и план дома не будут соответствовать реально существующей планировке.

Можно делать без согласования:

  • изменять местоположение сантехнического оборудования в существующих границах санузла;
  • демонтировать двери в несущих перегородках и закладывать дверные и оконные проемы;
  • без увеличения площади изменять тамбура;
  • сооружать временные межкомнатные стены;
  • демонтировать ненесущие перегородки;
  • устраивать дверные проемы в стенах между комнатами.

Вопросы и ответы

Наиболее часто волнуют владельцев домов вопросы, касающиеся получения согласия на перепланировку у соседей, пристроек и узаконивания выполненных работ.

Нужно ли брать разрешение у соседей

Владельцу дома разрешение соседей на перепланировку не требуется.

Согласие в письменной форме необходимо в двух случаях:

  • если дом на два хозяина;
  • работы затрагивают места общего пользования или фасад дома.

Если пристроили комнату

Пристройка помещения описывается законодательством как реконструкция здания.

Это объясняется тем, что изменяется конфигурация инженерных сетей, фасад и объем дома, а также другие капитальные параметры.

Пристраивать комнату можно только со всеми согласованиями и после получения разрешения градостроительных органов.

Сделать пристройку законной возможно исключительно в судебном порядке.

Как узаконить через суд

Узаконить перепланировку частного дома через суд по месту расположения дома (ст. 29 ЖК РФ).

Это делается, если Жилищная инспекция отказала в легализации изменений.


В высшие судебные инстанции подается иск, к которому прилагаются новый и старый техпаспорта на недвижимость, а также заключение экспертов о состоянии несущих конструкций.

Положительное решение суда служит основанием для внесения изменений в кадастровый паспорт на дом и ЕГРН. После чего может быть получено новое свидетельство права собственности на недвижимость.

Видео: «Перепланировка по закону: правила и нормы»

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here