Особенности перепланировки 4х комнатной хрущевки

Отличительными особенностями хрущевских построек является теснота и минимальный комфорт.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 938-81-90 (Москва)

+7 (812) 467-32-77 (Санкт-Петербург)

8 (800) 301-79-36 (Регионы)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Поэтому понятно желание немного изменить планировку такой квартиры, сделав ее более приспособленной под нужды семьи.

Особенно часто перепланировку проводят именно в многокомнатных квартирах, потому что в однушке и даже двушке из-за их небольшой площади мало что можно изменить.

А вот перепланировка четырехкомнатной хрущевки вполне позволяет превратить ее не только в удобное, но даже вполне современное жилье.

Что это такое

То, что мы в обиходе называем перепланировкой, законодательством подразделяется на несколько смежных понятий: собственно перепланировка, переустройство и реконструкция.

Каждое из них предполагает определенный вид строительно-ремонтных работ.

  • Под перепланировкой подразумевается изменение внутренней конфигурации помещения. Часто она сопровождается увеличением площади одних помещений за счет других. В ходе перепланировки сносятся, перемещаются, возводятся перегородки, изменяется расположение дверных проемов.
  • Вместе с перепланировкой нередко выполняется и переустройство. Этот вид работ связан с изменением конфигурации инженерных коммуникаций, заменой оборудования на другое по техническим характеристикам, изменением конструкции полов (гидро-, шумоизоляция).
  • Реконструкция предполагает работы, связанные с фасадом здания, изменением его высоты, этажности, качества инженерно-технического обеспечения. Реконструкция в отдельно взятой квартире дома наиболее сложна с точки зрения согласования такого вида работ.

Разновидности зданий

Существует несколько разновидностей зданий, которые мы называем хрущевками.

Они различаются по материалам, используемым для возведения несущих и наружных конструкций:

  • панельные – здания, для строительства которых использованы крупные железобетонные панели и плиты, ширина их соответствует высоте потолков в квартире;
  • блочные – здания из железобетонных конструкций, размеры которых меньше, чем плит, поэтому высота потолка в квартире складывается из нескольких блоков;
  • кирпичные – здания, построенные из кирпичей.

Этажность хрущевок может быть разной.

  • Наиболее широко распространены 5-тиэтажные постройки. Это максимальная высота дома, при которой можно было не оснащать его лифтом.
  • Но встречаются и 4-9 этажные, и даже 12-тиэтажные хрущевки.

Видео: «Перепланировка квартиры: правила и запреты»

Особенности квартир

Первая ассоциация со словом «хрущевка» — маленькая тесная кухня, площадь которой порой не превышает 5 кв. м. Тесновато и в комнатах, независимо от их количества.

К особенностям такого типа квартир можно отнести:

  • несущими чаще всего являются фасадные стены и одна продольная в центре здания. Большинство же внутренних перегородок не несут такой функции, поэтому в процессе перепланировки их можно устранять или переносить;
  • крошечные размеры имеет не только кухня, но и ванная комната, и туалет. Чаще всего санузел раздельный, поэтому, чтобы выиграть хоть небольшое дополнительное пространство, его объединяют путем сноса перегородки и более компактно расставляют оборудование;
  • кухня оснащена газовым оборудованием. Это не только газовая плита, но и газовая колонка подогрева воды. Этот нюанс лишает владельцев этих квартир возможности объединения кухни и комнаты в одно, более просторное, помещение. Но грамотно составленный проект помогает все же добиться такого варианта планировки;
  • наличие проходной комнаты. Если в хрущевке две и более комнат, одна из них обязательно окажется проходной. Это создает не только неудобство при расположении в квартире семьи из нескольких человек, но и затрудняет расстановку мебели, так как в проходной комнате две стены имеют дверные проемы.

Какие работы под запретом

Естественно, что чем большую площадь имеет квартира, тем удачнее можно спланировать ее конфигурацию.

В этом смысле перепланировка 4х-комнатной хрущевки предстает в самом выгодном свете как для проектировщиков, так и для дизайнеров.

Но если первые четко следуют законодательству, то вторые в полете фантазии могут пренебречь важными требованиями.

Поэтому собственнику необходимо знать, что ряд работ по перепланировке запрещен.

Такие изменения вам никогда не удастся оформить, следовательно, в любой момент такая конфигурация квартиры может превратиться в серьезную проблему.

Итак, в многоквартирном доме запрещены следующие виды строительно-ремонтных работ:

  • снос несущих стен или опорных конструкций;
  • изменение пропускной способности вентиляционных ходов или перекрытие их полностью;
  • увеличение нагрузки на перекрытия путем монтажа перегородок из тяжелых материалов;
  • перенос отопительных батарей;
  • подключение к системе отопления новых помещений, в том числе, лоджий или балконов;
  • оборудование полов с подогревом, который осуществляется от системы центрального отопления или горячего водоснабжения;
  • штробление щелей между панелями;
  • обустройство мансард или террас на верхних этажах;
  • перепланировка в доме, который признан аварийным;
  • объединение газифицированных помещений с жилым помещением;
  • выход площади «мокрых» помещений на жилые помещения соседей снизу;
  • расположение жилых комнат под «мокрыми» помещениями соседей сверху.

Также запрещаются любые изменения, нарушающие санитарные нормы (жилая комната без естественного освещения, площадью меньше 9 кв. м), интересы лиц, зарегистрированных в данном помещении.

Согласование перепланировки 4х-комнатной хрущевки

Несмотря на наличие 4х комнат в квартире, у некоторых людей возникает желание осуществить перепланировку, так как и сами комнаты не отличаются большими размерами, и их расположение не очень комфортно.

Ремонт призван решить эти основные проблемы.

Варианты

Самые распространенные варианты перепланировки в 4х-комнатной хрущевке следующие:

  • разделение ее на две отдельные квартиры. Получившееся в результате жилье будет малогабаритным, но все же таким образом можно решить проблему разделения 2х семей. Не в любом доме осуществим подобный вариант. Главная проблема – расположение «мокрых» помещений, по отношению которых в законодательстве содержится много запретов;
  • преобразование в 2х или 3х-комнатную квартиру. Это более простой вариант, поскольку достаточно убрать несколько межкомнатных перегородок и, возможно, перенести дверные проемы, чтобы получить более просторную жилую зону;
  • создание квартиры-студии. В таком варианте даже нет необходимости затрагивать кухню, можно просто объединить все жилые комнаты и коридор в единое пространство, которое затем визуально поделится на зоны. Возможно создание низких перегородок (не до потолка);
  • расширение площади кухни или санузла. Чаще всего ванную и туалет объединяют. При этом может быть захвачена часть территории коридора, который в 4х-комнатной хрущевке довольно просторный, но малофункционален. Кухня также может быть расширена на коридор или прихватит небольшую часть смежной комнаты. Такие преобразования часто производят в кирпичном доме;
  • в панельном доме даже внутренние перегородки более прочные, поэтому стараются минимально задействовать их в перепланировке;
  • угловой вариант квартиры добавляет в одну из комнат дополнительное окно. Поэтому при необходимости ее можно разделить на две части. Но получившиеся комнаты будут, конечно, очень маленькими. Зато появляется возможность выделить каждому ребенку собственное помещение. Либо в такой квартире создается просторная светлая гостиная, где вся семья может проводить время совместно.

Интересные проекты могут предложить специалисты-проектировщики.

Благо, площадь квартиры действительно позволяет увеличить ее комфортность.

Куда идти

  • Чтобы оформить перепланировку, сначала обращаются в БТИ, где берут техпаспорт на квартиру и поэтажный план с экспликацией.
  • Затем, в зависимости от сложности изменений, потребуется проект или достаточно будет эскиза. Проконсультировать по этому вопросу могут как в БТИ, так и в Жилинспекции или проектном бюро.
  • Подготовленный специалистами проект потребуется еще согласовать с органами коммунального хозяйства и другими, отвечающими за безопасность (пожарная служба, СЭС).
  • Заявление на перепланировку вместе с другими необходимыми документами подается в Жилинспекцию. Это можно сделать, непосредственно обратившись в этот орган, или через МФЦ.

Кто может обратиться

С заявлением на перепланировку могут обратиться следующие лица:

  • собственник жилья, предоставив правоустанавливающие документы;
  • арендатор, которому необходимо получить письменное согласие собственника на перепланировку;
  • доверенное лицо, имеющее нотариально заверенный документ, дающий право выполнять определенные юридические действия от лица собственника.

Нередко перепланировка оформляется фирмами-посредниками, которые как раз и выступают доверенными лицами собственника жилья.

Предварительно у нотариуса составляется доверенность, и затем все бюрократические моменты перекладываются на плечи посредников, которые получают оплату своих услуг от собственника.

Стоимость

Стоимость оформления перепланировки во многом определяется не площадью самой квартиры, а сложностью изменений в ней:

Услуга Цена (в рублях)
Техническое заключение о возможности перепланировки 6 000-12 000
Составление проекта от 15 000
Согласование проекта 500-1 000 в каждой организации
Оформление акта сдачи-приемки 15 000-20 000
Новый техпаспорт БТИ до 5 000
Проект на изменение фасада здания от 30 000
Дизайнерский проект от 750 руб./кв.м

Когда не надо узаконивать

Некоторые изменения в конфигурации квартиры можно не узаконивать.

К ним относятся:

  • остекление лоджии/балкона;
  • смена напольного покрытия на аналогичное;
  • установка на фасаде кондиционеров, спутниковых антенн;
  • обновление инженерных коммуникаций (смена их на аналогичное по материалам и характеристикам);
  • замена окон без изменения размеров проема;
  • замена инженерного оборудования на аналогичное.

Если сделан ремонт без разрешения

Рано или поздно возникает ситуация, связанная с продажей, дарением квартиры, вступлением в наследство. В этих случаях факт незаконной перепланировки полностью препятствует возможности проведения любых юридических сделок с данной недвижимостью.

Если ремонтные работы выполнены без нарушений законодательства, то следует начать оформление самовольной перепланировки:

  • начинать следует с получения технического заключения о безопасности проведенной перепланировки. Особенно это важно для зданий старой постройки, в том числе, хрущевок;
  • необходимо будет выполнить проект или эскиз уже проведенных преобразований;
  • затем приглашается сотрудник из Жилинспекции для составления акта о завершении работ;
  • после этого собственник обращается в Жилинспекцию с заявлением об узаконивании перепланировки.

Если же перепланировка выполнена с нарушением законодательства, то единственный выход – привести конфигурацию квартиры в полное соответствие с техпаспортом БТИ.

Важные нюансы

Поскольку процедура перепланировки довольно затратная, многие решают сделать ремонт самостоятельно, не ставя в известность компетентные органы и не оформляя изменения.

Как уже говорилось, это ограничит в дальнейшем возможность совершать сделки с данной недвижимостью.

Кроме того, по факту обнаружения самовольной перепланировки собственника обязывают уплатить штраф.

Его размер зависит от того, какой статус имеет собственник:

  • физическое лицо – 2 000-2 500 рублей;
  • должностное лицо – 4 000-5 000 руб.;
  • юридическое лицо – до 50 000 рублей.

Другим важным нюансом, касающимся перепланировки в хрущевках, является необходимость получения технического заключения о том, что в здании возможно проводить перепланировку или переустройство.

Это требование связано с износом инженерных систем и опорных конструкций, которые могут не выдержать даже незначительных преобразований.

Какими законами регулируется

Основным законодательным актом, который регулирует важные вопросы перепланировки, выступает Жилищный кодекс РФ.

  • Глава 4, статьи 25-29 полностью посвящены основополагающим моментам проведения преобразований в квартире.
  • При выполнении ремонта все работы должны соответствовать требованиям СанПиН и СНиП.

Перепланировка в 4х-комнатной хрущевке имеет свои особенности как по сравнению с другими зданиями, так и относительно одно- и двухкомнатных хрущевских квартир.

Видео: «Перепланировка без неприятностей»

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here