С чего начать оформление перепланировки

Любое сколько-нибудь значимое мероприятие, будь то переезд, строительство нового дома или перепланировка старого жилья должно начинаться с вопроса: как законно произвести данные действия и что именно подразумевается под тем или иным понятием.

Что это такое

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 938-81-90 (Москва)

+7 (812) 467-32-77 (Санкт-Петербург)

8 (800) 301-79-36 (Регионы)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Перепланировкой законодательство называет такую реконструкцию жилого помещения, при которой меняется его конфигурация;

  • добавляются или убираются жилые помещения;
  • сносятся или устанавливаются стены, перегородки;
  • заделываются или пробиваются дверные проемы.

Другими словами — меняется планировка квартиры, то есть происходят изменения, требующие внесения в техпаспорт квартиры.

Перепланировка подразделяется на несколько видов:

  • устройство или перенос подсобных помещений в квартире;
  • перестановка на другое место сантехники в пределах тех помещений, в которых они изначально находились;
  • перенесение батарей отопления или газовых плит в пределах одного помещения без прокладки новых труб;
  • остекление лоджий и балконов;
  • заделка проемов в стенах;
  • полная или частичная разборка перегородок;
  • устройство дверных проемов в несущих стенах;
  • объединение или разъединение жилых помещений;
  • установка перегородок с увеличением или без увеличения нагрузок на перекрытия или несущие стены.

Законодательство

Основной закон, который регулирует перепланировку квартир – Жилищный Кодекс, глава 4, в 2020 году он почти не изменялся, кроме некоторых нововведений, согласно которым собственник квартиры, который планирует провести реконструкцию, не должен представлять для согласования техпаспорт и заключение организаций по охране культурных, исторических и архитектурных памятников.

Если зарегистрировано право собственности в ЕГРН, то подавать справку, подтверждающую этот факт не нужно.

Есть еще несколько нормативных документов, устанавливающих порядок проведения и оформления перепланировок:

  1. в статье 26 ЖК РФ перечислены виды переустройств, которые необходимо согласовывать;
  2. в ст. 7.21 КоАП озвучен размер штрафов в случае нарушения правил перепланировки;
  3. проведение всех работ по реконструкции регламентируется статьями 25 и 26 ЖК РФ и статьями 7.21 и 7.22 КоАП РФ.
  4. Перепланировку в Москве регламентирует Постановление Правительства Москвы № 508.

С 2020 года некоторые нормативы утратили силу, теперь не требуют никакого согласования следующие работы:

  • замена сантехнических приборов;
  • замена батарей отопления и газовых плит, если их местоположение остается прежним;
  • закладка дверного проема в несущей стене;
  • остекление лоджий или балконов.

Видео: «Перепланировка без неприятностей»

Что можно делать, а что нельзя

Законодательством запрещены любые действия по реконструкции помещений, в результате которых:

  • нарушается прочность несущих стен;
  • ликвидируются или уменьшаются в сечении вентиляционные каналы;
  • меняются легкие перегородки на капитальные, монтируются тяжелые бетонные стяжки, в результате чего увеличивается нагрузка на несущие стены сверх допустимых по нормативам;
  • нарушаются любые требования СНиПов, правил пожарной безопасности, санитарных норм;
  • ухудшаются условия эксплуатации дома соседями, в том числе им затрудняется доступ к общедомовой собственности;
  • некоторые другие виды переустройства.

В панельных домах кроме вышеназванных действий запрещены работы по:

  • штроблению горизонтальных швов, а также стеновых панелей и плит перекрытий;
  • врубке ниш или проемов в несущих стенах или в местах, где сборные элементы соединяются.

Пошаговая инструкция

Оформление перепланировки помещений – задача не из легких, в процедуре оформления много различных нюансов, рассмотрим их ниже по пунктам.

Куда обращаться

  1. Для согласования перепланировки необходимо обращение в муниципалитет по месту жительства: предоставить пакет документов, получить разрешение на реконструкцию и после согласования выполнить только те работы, которые были утверждены.
  2. Далее собственник обращается в БТИ для документального заверения совершенных действий, если все сделано согласно разрешению, работники БТИ подпишут акт о завершении перепланировки, в течение 10 дней после подписания акта собственник получит новые документы.
  3. В муниципалитете необходимо получить документ, в котором указаны все произведенные работы.
  4. В кадастровых органах нужно оформить новый паспорт на помещение.
  5. Затем этот документ передается в Управление кадастра и картографии, где проводится регистрация и выдается новое свидетельство о собственности на помещение.

Какие нужны документы

Для согласования перепланировки необходим ряд документов:

  • заявление, составленное в соответствии с формой, утвержденной законодательством;
  • техпаспорт;
  • проект или эскиз реконструкции, если, согласно нормативам, не требуется предоставление проекта;
  • техническое заключение о возможности провести перепланировку;
  • правоустанавливаюшие документы на жилое помещение;
  • ксерокопия паспорта.

Самостоятельное оформление перепланировки в БТИ

Чтобы согласовать реконструкцию в квартире, можно обратиться к услугам риэлторов, особенно если переделки намечаются значительные и придется посетить множество инстанций, но их работа стоит недешево.

Если же перепланировка намечена незначительная, то достаточным будет согласовать ее с БТИ, собственник может самостоятельно произвести все необходимые действия, а именно:

  • на поэтажном плане составить эскиз будущих переделок;
  • собрать необходимый пакет документов и отнести их в БТИ;
  • через некоторое время получить ответ;
  • при положительном вердикте начать работы по благоустройству жилья. 

Квартиры

Если собственник запланировал особо сложную переделку, до того, как обратиться в проектные организации, выполняющие услуги по составлению проектов реконструкции, необходимо посетить БТИ.

В Бюро технической инвентаризации собственник должен получить поэтажный план здания и только затем заказывать проект реконструкции.

Иногда для составления проекта поэтажного плана недостаточно, проектные организации могут запросить техническое заключение о состоянии дома, его можно получить в отделе проектирования капремонта.

После окончания всех работ собственнику предстоит еще раз посетить БТИ для внесения корректировок в документацию и получения нового техпаспорта на жилье.

В собственности

Если реконструируемая квартира находится в собственности, то для согласования потребуется следующий пакет документов:

  • заявление на согласование (собственника или представителя по доверенности);
  • техпаспорт;
  • правоустанавливающий документ;
  • проект перепланировки, выполненный проектной организацией;
  • техническое заключение проектной организации о том, что предлагаемый проект не противоречит нормативам и реализуем на практике.

После согласования и проведения работ для переоформления квартиры потребуются следующие документы:

  • акт об окончании работ, где должно быть обязательно указано, что все работы проведены в соответствии с проектом и переделок, не предусмотренных проектом, нет;
  • договор на выполнение работ по реконструкции;
  • заключение о том, что преобразования выполнены строго по проекту, составленное на специальных бланках.

Муниципальной

Порядок преобразований муниципальной квартиры почти не отличается от приватизированной, исключение составляют несколько дополнительных пунктов:

  • перед началом оформления разрешения на реконструкцию, арендатор квартиры должен получить разрешение от жилищного комитета;
  • необходимо заручиться согласием на проведение реконструкции от всех жильцов, зарегистрированных в квартире;
  • представить договор социального найма.

Нежилого помещения

Перед согласованием реконструкции нежилых помещений собственник должен обратиться в градостроительный отдел муниципалитете.

Помимо этого, реконструируемое помещение не должно менять свое целевое назначение, например, площадь аптеки после перепланировки нельзя использовать под парикмахерскую или пивной бар.

Заинтересованным в перепланировке нежилого помещения может быть не собственник, а арендатор, в таком случае, чтобы согласовать все согласно законодательству, арендатору необходимо получить доверенность от владельца недвижимости на проведение всех согласований и дальнейшей реконструкции.

Жилых

Перед началом процедуры согласования необходимо посетить БТИ и взять там поэтажный план квартиры, с собой необходимо принести правоустанавливающие документы.

Этот план понадобится для разработки проекта перепланировки (для сложных реконструкций) или для оформления эскиза, если переделки будут незначительными.

Порядок согласования

Прежде, чем начинать работы по перепланировке, необходимо получить разрешение на ее проведение.

Согласование проводится в жилищной комиссии того муниципалитета, на территории которого находится помещение.

Собственник должен посетить несколько инстанций и предпринять несколько последовательных действий, а именно:

  • посетить БТИ, где получить техпаспорт и поэтажный план здания;
  • если жилье муниципальное – посетить ведомство, являющееся собственником квартиры и получить разрешение на проведение переделок у них;
  • получить разрешения (при необходимости) у Роспотребнадзора, МЧС, проектировщика здания, организаций по охране памятников культуры и архитектуры;
  • представить весь пакет необходимых документов в муниципалитет и получить разрешение на реконструкцию.

Только после получения разрешения от муниципалитета собственник квартиры или ее арендатор может начинать работы по переделке жилого помещения.

Как узаконить после ремонта

Если владелец помещения выбрал типовой проект реконструкции, то, в таком случае, предварительного согласования не требуется.

Сначала собственник делает перепланировку в соответствии с типовым проектом, а затем сообщает о ней в муниципалитет и получает новый техпаспорт.

В остальных случаях узаконивать самовольно сделанный ремонт придется через суд.

Как получить разрешение задним числом

Узаконить перепланировку можно и после ее окончания, но в этом случае появляются дополнительные нюансы, немного меняется порядок действий:

  • первый шаг — подача заявления в Бюро технической инвентаризации с ходатайством о выдаче нового техпаспорта, сотрудник БТИ произведет необходимые замеры, по их результатам будет составлен новый документ;
  • второй этап — отнести техпаспорт в отдел архитектуры, дополнительно иметь при себе проект или эскиз реконструкции;
  • затем собственник должен подать в муниципалитет заявление о согласовании изменений, к которому должен быть приложен проект или эскиз, правоустанавливающие документы и другие необходимые бумаги;
  • последним шагом станет получение из органов местной администрации согласия на проведение реконструкции.

Через суд

Для судебного разбирательства в суд необходимо представить ряд документов:

  • исковое заявление с ходатайством о разрешении узаконить проведенную реконструкцию;
  • ксерокопию паспорта собственника жилья;
  • правоустанавливающие документы;
  • согласие от всех зарегистрированных в квартире, включая не проживающих в ней;
  • согласие соседей, заверенное нотариально, если вы живете в частном доме, то согласия соседей не потребуется;
  • проект, созданный на основе фактически проведенной реконструкции;
  • заключение о том, что переделка соответствует всем нормативам.

Вердикт суда может быть:

  • положительным, когда суд признает перепланировку и на основании решения суда вносятся изменения в техпаспорт, собственник получает новые правоустанавливающие документы;
  • отрицательным, реконструкция признается незаконной и суд дает определение о возврате квартиры в исходное состояние.

Сроки

На рассмотрение документов, поданных для согласования реконструкции, уходит около полутора месяцев.

Датой начала этого срока считается дата принятия документов к рассмотрению, которая помечена в расписке о принятии ходатайства о разрешении на перепланировку.

После подготовки проекта решения в течение трех рабочих дней собственнику выдается либо разрешение на перепланировку, либо, при отрицательном решении — отказ в согласовании.

Последствия самовольного переустройства

Самовольным переустройством закон называет проведение работ, не согласованных с муниципалитетом, либо работ, которые проводились с нарушением разрешенного органами местного самоуправления проекта.

Такая перепланировка карается штрафами или другими, предусмотренными законодательством санкциями.

  • При проведении несанкционированной реконструкции собственник или наниматель жилья обязан вернуть жилое помещение в первоначальный вид, соответствующий действующему техническому паспорту.
  • Помимо этого, в зависимости от того, насколько правонарушение серьезно, на собственника или арендатора могут наложить штраф в размере от 10 до 15 минимальных размеров оплаты труда, если несогласованная перепланировка серьезно изменила конфигурацию квартиры, то штраф может быть увеличен до 20-25 МРОТ.
  • Самые серьезные последствия ждут тех нарушителей, которые и после решения суда в случаях, когда произведенные работы создают угрозу обрушению здания, но владельцы не спешат выполнять решение суда. В таких случаях муниципалитет может применить последний аргумент в установлении справедливости – лишить владельца права на недвижимость.

Сколько стоит

Стоимость реконструкции зависит от многих факторов:

  • площади помещения;
  • объема работ;
  • стоимости жилья и района его расположения;
  • срочности получения документов и согласований;
  • региона, в котором проживает собственник.

Затраты на оформление перепланировки квартиры в Москве в зависимости от вышеназванных факторов могут варьировать от 20 до 150 тысяч рублей.

Видео: «Чем грозит незаконная перепланировка»

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here