Нужно ли узаконивать перепланировку при продаже квартиры

Согласование перепланировочных мероприятий является залогом дальнейшего беспроблемного распоряжения недвижимостью.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 938-81-90 (Москва)

+7 (812) 467-32-77 (Санкт-Петербург)

8 (800) 301-79-36 (Регионы)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Получение новых документов с исправленными показателями позволяют продать, обменять, подарить, наследовать объект без осложнений.

Виды

Перепланировка в помещении может быть признана либо законной, либо самовольной.

Самовольная переделка – это выполненные работы, которые причислены к списку перепланировочных, без согласования с органами местной власти.

Законная перепланировка в 2020 году является таковой, если перед началом работ было получено официальное разрешение из администрации города, а после окончания, были произведены все процедуры для получения обновленных документов.

Чем грозит незаконная

Незаконно выполненная перепланировка грозит собственнику:

  1. угрозой проживания в переделанном помещении;
  2. ухудшением санитарных условий;
  3. невозможностью распоряжаться недвижимостью без возникновения дополнительных сложностей в оформлении;
  4. сложность в получении страховки при наступлении страхового случая;
  5. невозможность оформить кредит путем заложения недвижимости с неоформленной перепланировкой.

Видео: «Чем грозит незаконная перепланировка»

Надо ли узаконивать перепланировку

Узаконивание перепланировки до ее начала дает возможность избежать многих ошибок с соблюдением норм и правил реализации процесса.

Оформить переделку, после того как она уже сделана также лучше, чем столкнуться с проблемой ее оформления при необходимости распорядиться недвижимостью.

При продаже квартиры

При продаже квартиры, также как и при любой другой сделке с ней, необходимо учитывать незаконно выполненную переделку.

Покупатель, не уведомленный о сделанной переделке в приватизированной квартире, вправе расторгнуть договор купли-продажи и потребовать компенсацию через суд.

Если свободная планировка

При покупке квартиры со свободной планировкой необходимо помнить, что покупателя, скорее всего, обманут убеждениями о возможности делать перепланировку без какого-либо согласования.

На вопрос «нужно ли узаконивать перепланировку?» ответ однозначен и утвердителен, так как в любом помещении необходимо соблюдать все нормы и правила строительного и гигиенического характера.

В квартирах свободной планировки, на первый взгляд, больше возможностей для работ, но есть и ограничения, введенные автором застройки.

План БТИ

Для того чтобы не нарушить какие-либо запретные нюансы необходимо ознакомиться с планом БТИ и планом здания у застройщика, как правило, на них отображены все стены, которые не выстроены по факту в помещении.

Утвержденная

Согласование перепланировки мало чем отличается от классического процесса.

Главным отличительным моментом считается необходимость запроса плана здания у застройщика (на нем отображены все недовозведенные перегородки).

Сложные случаи

Перед началом работ, особенно если планируется расширение санузла и ванной комнаты за счет вспомогательной площади, нужно из плана застройщика убедиться обозначена ли какая-нибудь площадь в квартире как вспомогательная, ведь в плане может быть отображена только жилая площадь и площадь помещений мокрой зоны.

Способы продажи

Сейчас способов реализации недвижимости всего два:

  1. перед подписанием договора о продаже оформить уже сделанную переделку через суд;
  2. договориться с покупателем о том, что цена недвижимости будет снижена, но после оформления сделки новому владельцу придется оформить перепланировку.

Составить договор с покупателем

Договор о купле-продаже недвижимости должен отображать все нюансы, связанные с объектом, включая пункт о существовании самовольной перепланировки.

Подготовкой договора следует заняться перед продажей с привлечением юриста.

Подготовка такого договора исключает возможность продажи гражданам в ипотеку, т.к. банк не выдает кредит на жилье с обременением.

Оформить сделанную

Оформление собственником уже произведенной переделки, причем неважно, сделана она в нежилом помещении, в частном доме или в квартире, до начала оформления сделки по продаже недвижимости производится в зале суда.

Суд изучает все документы и принимает решение о признании переделки законной или о необходимости вернуть помещению первозданный вид.

Какие изменения не надо оформлять

При планировании реализовать свое имущество, собственник должен знать, нужно ли беспокоиться о согласовании уже проделанных ранее работ, ведь существует ряд мероприятий, которые не нужно узаконивать:

  1. замена окон или остекления балкона/лоджии;
  2. действия, связанные с изменением расположения или размера проемов с использованием не несущих стен;
  3. демонтаж и возведение на том же месте перегородки из легкого материала, например, из гипсокартона;
  4. замена крупной бытовой техники;
  5. замена сантехники, без изменения ее расположения;
  6. установка климатического оборудования.

Ограничения

Ограничения к перепланировке могут возникнуть по указанию авторов застройки и исходя из актов жилищного кодекса.

Например, ограничения действуют в связи с разработкой дополнительного санузла, двери из него могут выходить в жилую комнату, только если первый объект аналогичного назначения открывается из коридора.

Другим примером можно считать частичный демонтаж подоконного участка при объединении балкона или лоджии с другим помещением, он возможен, только если это не под запретом автора застройки, например, в монолитном доме такое разрушение допустимо, т.к. внешняя стена не является несущей.

Какие виды работ под запретом

Помимо ограничительных работ, которые при соблюдении условий могут быть реализованы, существуют работы, разрешение на реализацию которых не выдаются.

  1. Перенос отопительных батарей на лоджию/балкон.
  2. Демонтаж несущих стен.
  3. Усиление нагрузки на несущие конструкции здания (если задействована стена не несущая, то нужно убедиться, что не подвергается чрезмерной нагрузке пол)

Процедура согласования

Согласование перепланировки осуществляется в следующей последовательности:

  1. консультация по вопросу возможности реализации перепланировки.
  2. получение согласия от членов семьи и лиц, прописанных по адресу интересующего объекта;
  3. нужно убедиться, что соседи не против планируемых работ;
  4. взять документы на объект в БТИ;
  5. заказать проект в организации с допуском СРО;
  6. согласовать проектную документацию в инстанциях по обеспечению безопасности и поддержанию гигиенического состояния;
  7. написать заявление на получение разрешения и сдача всех документов в жил. отдел;
  8. получение разрешения и реализация работ по перепланировке;
  9. подписание акта о заверенном процессе переделки;
  10. внесение корректировок в документы и создание новых образцов свидетельств.

Куда обращаться, чтобы получить разрешение

Основной инстанцией для согласования является жилищный отдел при администрации муниципального образования.

Правда, перед тем как получить из жил. инстанции разрешение необходимо будет посетить:

  1. БТИ;
  2. Проектный институт;
  3. Отдел МЧС;
  4. СЭС.

Стоимость услуг

Стоимость согласования имеет различия в зависимости от того в каком районе находится объект недвижимости, т.к. цены на услуги проектирования или на получение заключений из иных инстанций в Москве несколько выше.

По московским расценкам согласование перепланировки может обойтись в 30-150 тысяч рублей. Широкий диапазон цен связан с объемом работ, площадью помещения и сроками подготовки документов.

Законодательство

Процесс согласования перепланировки в Москве описан в Постановлении Правительства № 508 от 25.10.2011 года.

О перепланировке, о правилах ее оформления, о последствиях реализации самовольных действий описано в четвертой главе Жилищного кодекса в ред. от 28.12.2016 года.

Нормы и правила строительства, а также нормативы по содержанию санитарного состояния описывают СНиП и СанПиН.

Самовольное переустройство

Самовольно выполненные работы по ремонту могут привести к разрушению конструкций или к ухудшению состояния помещения.

В связи с этим КоАП РФ предусмотрены штрафы за проделывание работ без предварительного согласования.

штрафы за самовольное переустройство
Фото: штрафы за самовольное переустройство

Ответственность

Ответственность за проделывание мероприятий без получения соглашения определена статьей 7.21 кодекса об административных правонарушениях.

  • Штраф за выявления самовольной переделки равен 2-2,5 тысячам рублей.
  • Также решением суда может быть определено возвращение объекта недвижимости в состояние «до начала работ по ремонту».

Если квартира в ипотеке

Квартира в ипотеке имеет статус «с обременением», т.е. у лица, выплачивающего кредит за недвижимость ограниченны права на квартиру.

За банком остается право лишить держателя ипотеки недвижимости при несоблюдении договора.

Проведение перепланировки без получения согласия от банка-кредитора и органов власти является нарушением и может служить поводом для изъятия объекта недвижимости в пользу банка.

Советы

Если запланировано продать квартиру, а перепланировка в ней не узаконена рекомендовано:

  1. воспользоваться услугами агентства недвижимости, т.к. специалисты агентства подскажут, надо ли оформить переделку самостоятельно или лучше организовать продажу с незаконной перепланировкой;
  2. в объявлении уточнять, что квартира не продается с привлечением ипотеки или материнского капитала (банки не одобряют сделок по покупке объекта с незаконной переделкой);
  3. если планируется возложить ответственность за оформление перепланировки на нового владельца, следует снизить цену как минимум процентов на десять;
  4. обратиться к юристу за помощью в оформлении договора купли-продажи;
  5. если планируется перепланировка загородного дома согласование должно проводиться на общих основаниях;
  6. вопрос о том, нужно ли узаконивать перепланировку не несущих стен, необходимо уточнять у специалиста проектной организации.

Главным и самым эффективным советом будет то, что перепланировку лучше согласовывать до начала ее реализации т.к. это выходит быстрее, дешевле и не создает дополнительных трудностей.

Видео: «Переустройство и перепланировка квартир»

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here