Нужно ли брать разрешение на перепланировку квартиры, если она в собственности

Ремонт квартиры не всегда заключается только в том, чтобы придать ей более свежий вид.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 938-81-90 (Москва)

+7 (812) 467-32-77 (Санкт-Петербург)

8 (800) 301-79-36 (Регионы)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Иногда собственники хотят сделать ее немного комфортнее.

При этом большинство считает, что если жилье в собственности, они могут распоряжаться им по своему усмотрению. Зачастую забывается, что квартира – лишь часть всего здания, которое может заметно потерять устойчивость, если вынуть из него даже маленький «кирпичик».

Как узнать, нужно ли разрешение на перепланировку квартиры?

Все зависит от конкретных изменений, которые планируется совершить.

Что это такое

Перепланировка, как говорит само название, — изменение плана помещения.

На плане квартиры обычно отмечены перегородки, дверные проемы. Если вы переносите их на новое место, расширяете, возводите новые и демонтируете имеющиеся, то ваши действия вполне попадают под это понятие.

Но законодательство рассматривает отдельно и еще один вид работ – переустройство.

Иногда перепланировка и переустройство проводятся по отдельности, но часто в ходе ремонта совмещаются оба вида работ.

Переустройство касается изменений в конфигурации инженерных сетей, оснащения квартиры иными видами оборудования, чем те, которые были в ней изначально. Например, замена газовой плиты электрической относится именно к переустройству.

Инженерные коммуникации имеют свой план и все изменения в нем должны быть согласованы с компетентными органами.

Закон

Выполнение перепланировки и переустройства подчиняется многим законодательным актам. Одни из них определяют общие правила проведения процедур. Другие указывают на конкретные действия, допустимые или запрещенные.

Среди основных документов можно выделить следующие:

  • Градостроительный кодекс РФ – главы 2, 3, 6, 8;
  • Жилищный кодекс РФ – глава 4, ст. 25-29;
  • КоАП – ст. 7.21 и ст. 7.22;
  • Гражданский кодекс РФ – ст. 290, 304, 305;
  • ФЗ о перепланировке 2020 года;
  • СНиП — №№ 2.08.01-89, 31-01-2003, 3.03.01-87, 2.08.01-89;
  • СанПиН — № 2..1.2..2645-10;
  • Постановление Госстроя РФ – от 2003 года, №170.

Существуют и региональные акты.

Так, если место совершения перепланировки – город Москва, то процесс будет происходить в соответствии с Постановлением Правительства Москвы № 508 от 25.10.11 в редакции № 840.

Видео: «Перепланировка квартиры: правила и запреты»

В каких случаях необходимо согласование

Для некоторых видов строительно-ремонтных работ требуется обязательно получить предварительное разрешение.

К ним относятся:

  • работы, изменяющие внешний вид фасада задания;
  • действия, затрагивающие несущие стены;
  • изменение конструкции полов (монтаж «теплых» полов, дополнительная гидроизоляция пола при расширении санузла или кухни, устройство пола в новостройке без отделки, устройство новой стяжки);
  • перенос санузла;
  • перенос газового оборудования;
  • устройство индивидуального отопления;
  • объединение смежных квартир.

Все эти работы относятся к капитальному ремонту, могут повлиять на условия проживания жильцов соседних квартир, а также на устойчивость всего здания.

Поэтому на их проведение требуется разрешение Жилищной инспекции или отдела капитального строительства.

Можно не узаконивать

Но есть и такие работы в помещении, которые собственник может проводить по своему усмотрению. Они не требуют согласования с компетентными органами.

Так, не нужно узаконивать косметический ремонт: замену обоев, покрытия пола и потолка, укладку плитки на пол и стены.

К другим видам работ, не требующим узаконивания, относятся:

  • установка на фасаде здания кондиционера, нового водостока, тарелки спутникового телевидения, москитных сеток;
  • демонтаж встроенной мебели (кладовых и антресолей) в случае, если они не отражены в технической документации БТИ;
  • замена или перестановка газовых, водонагревательных приборов, электрических плит, если не требуется прокладка новых инженерных сетей, также можно их немного передвинуть относительно первоначального месторасположения;
  • замена окон и дверей, материала лоджий и балконов без изменения их первоначальных размеров;
  • остекление лоджий и балконов;
  • замена инженерного оборудования на аналогичное, с такими же техническими параметрами;
  • замена ванны душевой кабиной.

Часто возникает вопрос, нужно ли разрешение на перепланировку квартиры если стена не несущая?

Предварительного разрешения и согласования проекта в этом случае не требуется. Но, если данная стена устраивается или сносится, а также в ней выполняются работы по закладке, переносу, выполнению новых дверных проемов, то все это изменяет план квартиры.

Следовательно, по их окончанию необходимо будет обратиться в БТИ для внесения изменений в техпаспорт.

Предварительно следует убедиться, что стена, которой касаются ваши работы, точно не несущая.

Посмотреть это можно на плане БТИ, несущие стены в нем обозначены штриховкой. В монолитном доме практически все стены несущие, поэтому лучше предварительно все же получить консультацию в Жилинспекции о допустимых видах работ.

Ограничения

Но даже если перепланировка не требует согласования, в ее отношении могут действовать некоторые ограничения:

  • замена или перенос газовых приборов должны осуществляться только работниками газовой службы;
  • невозможно устройство студии в однокомнатной квартире, если кухня оснащена газовой плитой;
  • нельзя объединять кухню с газовой плитой и комнату без перегородки и дверного проема.

Существуют ограничения и при смене функционального назначения помещений.

Например, нельзя, чтобы кухня или санузел выступали на плане на жилые помещения соседей снизу. Но на 1м этаже это, в принципе, возможно.

При расширении кухонь и санузлов на нежилые помещения требуется дополнительная гидроизоляция полов.

При перепланировке хрущевки также есть свои нюансы.

Это старые здания, поэтому любые изменения стен или инженерных коммуникаций могут навредить их устойчивости. Обычно в этом случае требуется заключение о возможности совершения работ по перепланировке.

В уведомительном порядке

Если изменения не требуют предварительного согласования, то зарегистрировать их можно в уведомительном порядке.

Это нужно, если в результате перепланировки изменяется конфигурация помещения, площадь отдельных комнат. Эти изменения требуется внести в техпаспорт.

В уведомительном порядке производятся:

  • перенос оборудования в пределах кухни, ванны или туалета;
  • устройство или закладка, перенос проемов дверей в ненесущих перегородках;
  • возведение новых перегородок из легких материалов, которые не увеличивают нагрузку на перекрытия;
  • изменение конфигурации тамбура или его удаление.

Если произошедшие изменения не будут внесены в техпаспорт, то в дальнейшем могут возникнуть трудности с продажей квартиры или вступлением в наследство.

Как оформить

Если ваши планы относительно ремонта квартиры попадают под понятие перепланировки или переустройства, нужно юридически правильно оформить этот процесс.

Разберем самый сложный вариант – если для осуществления перепланировки необходим технический проект.

Куда обращаться

  • Для начала следует обратиться в БТИ и получить техпаспорт квартиры с поэтажным планом и экспликацией. На основе этого документа специалисты смогут разработать проект ваших преобразований.
  • Разрешение на перепланировку может дать как Жилинспекция, так и БТИ. По окончании ремонта все равно придется вызывать специалистов из Жилинспекции, поэтому большинство собственников сразу обращается в этот орган. Но и БТИ имеет полномочия выдавать согласие на перепланировку, поэтому решать вам.
  • Подать заявление можно через МФЦ или портал Госуслуг. Но если первая служба есть в большинстве населенных пунктов, то получение разрешения на перепланировку через Госуслуги пока доступно только жителям мегаполисов.

Этапы

Этапы оформления перепланировки следующие:

  1. получение технической документации в БТИ;
  2. обращение в проектное бюро для разработки проекта;
  3. согласование проекта с государственными инстанциями;
  4. обращение в Жилинспекцию с заявлением о перепланировке (к нему прикладывается пакет документов, указанный в ст. 26 ЖК РФ);
  5. получение разрешения из Жилинспекции на производство работ в соответствии с проектом;
  6. оформление акта о завершении работ;
  7. оформление нового техпаспорта в БТИ.

Только выполненная в таком порядке перепланировка считается законной и полностью завершенной.

Документы

Статья 26 ЖК РФ определяет список документов, необходимых для получения разрешения на перепланировку.

В первую очередь, требуется подать заявление по установленной форме № 266, представленной в Постановлении Правительства РФ от 28.04.2005 г. с изменениями и дополнениями от 21.09.2005 г. Образец его можно взять в БТИ, Жилинспекции или найти в Интернете.

К заявлению прилагаются:

  1. паспорт собственника или другой документ, который удостоверяет его личность;
  2. документы, подтверждающие право собственности на данное помещение;
  3. техпаспорт помещения;
  4. согласие на перепланировку всех совершеннолетних членов семьи собственника;
  5. технический проект перепланировки;
  6. заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости переустройства и (или) перепланировки.

Федеральный закон о перепланировке в 2020 году содержит нововведение, которое касается подачи документов.

Оно состоит в том, что можно не предоставлять техпаспорт помещения и заключение органа по охране памятников.

А если право собственности на помещение зарегистрировано в ЕГРН, то можно не подавать подтверждающий его документ. Жилинспекция сама запросит их в соответствующих органах.

Проект

Проект перепланировки разрабатывается и выполняется специалистами проектного бюро.

Эта организация в обязательном порядке должна являться членом СРО проектировщиков и иметь действующий допуск к этому виду работ.

Проект – это вид технической документации, в отношении которого действуют свои нормы и правила оформления. Естественно, что проект, выполненный с нарушениями этих требований, не пройдет этап согласования в Жилинспекции. Поэтому следует обращаться в организации, которые имеют большой опыт согласования разработанных ими проектов.

Разрешение

Разрешение от Жилинспекции можно получить только при выполненном без нарушений проекте, который согласован с рядом инстанций. Перечень их зависит от видов выполняемых работ.

В него могут входить:

  • управление пожарного надзора;
  • отдел архитектуры;
  • СЭС;
  • газовая служба;
  • Водоканал;
  • Электросеть.

Брать согласование следует в каждой организации по отдельности.

Это хлопотное мероприятие, но необходимое. Разрешение от конкретной организации стоит в пределах 500-1000 рублей.

Если вы согласовали проект со всеми нужными по нему органами, у вас высокий шанс получить разрешение на перепланировку от Жилинспекции.

Что делать, если получен отказ

Если отказ получен на законных основаниях, которые указаны в ст. 28 ЖК РФ, то ситуацию можно исправить, только выполнив все предписания отказа.

Это могут быть:

  • нехватка важных документов, поданных с заявлением;
  • подача заявления в орган, не обладающий компетенцией в выдаче разрешения;
  • несоответствие проекта требованиям законодательства.

Отказ можно обжаловать в суде, только если вы полностью уверены в своей правоте.

Как оформить самовольное переустройство

Самовольное переустройство оформляется так же, как и перепланировка, с той только разницей, что подается заявление не на перепланировку, а на ее узаконивание.

При этом собственник жилья обязан оплатить штраф.

Штраф

Самовольная перепланировка наказывается штрафом.

Это положение закреплено в ст. 29 ЖК РФ. Размер его составляет около 2500 рублей.

Уплата штрафа не освобождает от обязанности узаконить самовольные изменения в плане помещения.

Стоимость услуг

Перепланировка – довольно затратное мероприятие. Стоимость услуг может отличаться в разных регионах.

Для Москвы она примерно составляет:

Услуга Цена в рублях от
Выполнение проекта перепланировки 15 000
Согласование проекта 500 в каждой организации
Оформление нового техпаспорта в БТИ 2000
Получение технического заключения 15 000
Оформление акта сдачи-приемки 15 000

Вопросы и ответы

Нужно ли разрешение для перепланировки приватизированной квартиры

Для перепланировки приватизированной квартиры разрешение нужно.

Право собственности не дает оснований для самовольных действий, ведь квартира является частью дома, и неграмотные работы могут нарушить условия его эксплуатации и даже привести к обрушению.

Что будет, если затопили соседей в результате незаконного ремонта

Как минимум, придется возместить ущерб соседям от затопления.

Но если в результате осмотра и выяснения причин затопления откроется факт незаконной перепланировки, то вам придется заплатить штраф, а возможно, и вернуть своей квартире исходную конфигурацию.

Если квартира в ипотеке

Если квартира в ипотеке, перепланировка в ней возможна только с согласия банка.

Его сотрудник контролирует все этапы оформления этого процесса. Банк определяет сроки, в течение которых все работы должны быть завершены.

Если банк не дает согласия на перепланировку, выполнить ее не получится.


Перепланировка квартиры должна происходить с соблюдением всех правил безопасности для остальных жильцов дома и для самого здания.

А это возможно только при законном ее оформлении.

Поэтому если планируются работы сложнее косметического ремонта, необходимо получать на них разрешение от компетентных органов.

Видео: «Перепланировка без неприятностей»

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here