Какая ответственность за незаконную перепланировку квартиры

Владельцы квартир делают перепланировку с целью повышения функциональности комнат и комфортабельности жилья в целом.

Даже если жилище — частная собственность получать разрешение на проведение некоторых видов ремонтных работ необходимо, в противном случае они будут считаться незаконными.

Что это

Проведение ремонтно-строительных работ, которое требует внесения изменений в технический паспорт на жилье, называется перепланировкой.

Если вследствие перепланировки нарушены санитарные и строительные нормы или ремонтно—строительные работы проведены без разрешения, то подобные действия считаются незаконными.

Отсутствие предварительного согласования перепланировки с БТИ и ЖИ автоматически делает ее незаконной, даже если работы выполнены в соответствии с действующим законодательством.

Чем регулируется

Вопросам перепланировки и переустройства жилых помещений посвящена глава 4 ЖК РФ.

На региональном и федеральном уровне действует обширный перечень правовых норм, законодательных и подзаконных актов:

Видео: «Как не потерять собственность в результате перепланировки»

Что можно, а что под запретом

Начиная перепланировку, следует знать, какие работы необходимо согласовывать, а на что разрешение получать не требуется.

Ремонтно-строительные работы, которые будут признаны незаконными, если их провести без разрешения уполномоченных госорганов:

  • любые манипуляции с несущими стенами (устройство окон, арок, проемов);
  • изменение системы вентиляции и коммуникаций;
  • любые ремонтно-строительные работы, которые нарушают действующие строительные нормы и правила;
  • изменения, производимые в домах, находящихся в аварийном состоянии;
  • работы с электропроводкой, которые выполнены с нарушением норм пожарной и электрической безопасности;
  • переобустройство чердачных помещений и подсобок;
  • работы, которые изменяют границы построек, их параметры, приводит к формированию трещин внутри и снаружи здания;
  • ремонт, вследствие которого квартира переходит в разряд нежилого помещения или становится непригодной для проживания.

В некоторых случаях согласования требует сооружение ниш, устройство теплых полов, так как существуют риски, что условия проживания остальных жильцов дома ухудшатся.

Не требуется получение разрешения на проведение следующих ремонтно-строительных работ:

  • косметический ремонт;
  • установка, снос или замена встроенной мебели, которая не внесена в техплан квартиры и не является отдельным помещением;
  • замена изношенного сантехнического оборудования новым;
  • монтаж антенн, кондиционеров, москитных сеток;
  • изменение местоположение плиты на кухне (без устройства дополнительной сети);
  • замена радиаторов отопления;
  • ремонт на балконе (лоджии);
  • возведение перегородок, которые не повышают нагрузку на перекрытия;
  • демонтаж ненесущих стен;
  • ликвидация или устройство дверных проемов в ненесущих перегородках;
  • замена старого инженерного оборудования новым, имеющим аналогичные свойства и размеры;
  • установка легких дверей и витрин, если при этом не меняются размеры комнаты.

Признание факта незаконной перепланировки

Различные категории жилых объектов имеют особенности при узаконивании перепланировки.

В квартире

До начала перепланировки в квартирах, которые предоставлены по договору соцнайма (муниципальное жилье) необходимо получить разрешение уполномоченных организаций. Это может быть управляющий орган государственного или муниципального жилищного фонда.

Согласование этих органов не требуется, если квартира — частная собственность.

Ответственность за проведение работ по перепланировке наступит после посещения инспектором квартиры и обнаружения несоответствия техсостояния жилища документации.

В общежитии

Перепланировка, сделанная в общежитии, может быть признана законной, только в случае получения разрешения на проведение работ от администрации юрлица -собственника.

Общежитие может принадлежать государству (муниципалитету), тогда понадобится согласие муниципальных или госорганов.

Если незаконная перепланировка сделана по вине муниципального органа, то и ответственность понесет он.

Если в ипотеке

Некоторые ипотечные договоры включают пункт, запрещающий перепланировку до полного погашения кредита.

Это объясняется тем, что проведение подобных работ может снизить стоимость недвижимости, а квартира, по сути, является залогом. Если в результате перепланировки стоимость недвижимости возрастает, то банк даст разрешение на ее проведение.

Нелегальная перепланировка в ипотечной квартире чревата для заемщика санкциями банка-кредитора, штрафом и письменным обязательством заемщика привести квартиру в исходный вид.

Лестничной площадки

У всех жильцов многоэтажных домов одинаковые права на лестничные площадки и другое имущество, которое относится к общедомовой собственности.

Потому перепланировка лестничной площадки предполагает получение согласия на проведение работ не менее 75% жильцов дома. Собственников недвижимости и совершеннолетних членов их семей.

У соседей

Работы по перепланировке могут затрагивать интересы жильцов других квартир, только если вследствие их проведения имеет место грубое нарушение правил совместного проживания.

Например, шум в позднее время. Иногда следствием самовольной перепланировки является ухудшение условий проживания в соседних квартирах, возникновение угрозы для здоровья и жизни окружающих.

Если соседи делают незаконную перепланировку для восстановления своих прав можно обратиться в Жилищную инспекцию, прокуратуру, суд.           

Мест общего пользования

Узаконивание изменений, проводимых в местах общего пользования, осуществляется так же, как и получение разрешения на перепланировку лестничной площадки.

Ответственность

Если сделана незаконная перепланировка квартиры, ответственность за подобные действия чаще всего предусматривается административная, редко — гражданско-правовая.

Куда жаловаться

Для того чтобы нарушения были устранены можно обратиться за помощью следующие инстанции:

  • жилищно-эксплуатационная организация;
  • прокуратура;
  • правоохранительные органы.

В случае отсутствия состава преступления, прокуратура правоохранительные органы направляют жалобу в жилищно—эксплуатационную организацию. При ней работает Жилищная инспекция, в полномочия которой входит обнаружение незаконной перепланировки жилого помещения и ведение административного процесса.

Как пишется жалоба образец можно найти на официальном сайте Жилищной инспекции.

Последствия

  • В первую очередь собственнику недвижимости, где была сделана самовольная перепланировка, придется уплатить штраф в соответствии со ст. 7.21 КоАП РФ, реже — со ст. 19.1 КоАП РФ. Это то, чем грозит нарушение законодательства.
  • В исключительных обстоятельствах суд может лишить собственника прав на жилье. Подобная мера может применяться, если имели место грубейшие нарушения прав других жильцов, возникла угроза их здоровью и жизни.

Обычно инициатива выселения принадлежит прокуратуре или организации, которая эксплуатирует жилой фонд.

Соответствующее исковое заявление должно поступить в суд в течение трех лет с момента инцидента, так как срок исковой давности составляет 3 года.

  • Квартиру с незаконной перепланировкой нельзя будет передать в наследство, подарить или использовать в качестве залога при оформлении кредита.
  • При продаже стоимость подобной недвижимости уменьшается примерно на треть, если собственник скажет, что в квартире имеются неузаконенные изменения конфигурации помещений.

Снижение цены объясняется тем, что узаконивать перепланировку придется новому владельцу. Это не всегда возможно, так как существует перечень работ, которые запрещены действующим законодательством, и легализовать их не удастся. Придется возвращать квартире первоначальный вид за свой счет.

Поэтому прежде чем купить недвижимость, где сделана незаконная перепланировка, стоит хорошо подумать.

Можно ли продать

Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Покупка или продажа подобного жилья законодательством не запрещена.

Более того, правового акта, который бы обязывал продавца предъявлять соответствующие документы, при заключении сделки купли—продажи нет. Но это не значит, что в будущем бывшему владельцу удастся избежать ответственности, если факт нелегальной перепланировки станет известен.

Штраф

Какой штраф придется уплатить и его величина зависит от субъекта хозяйствования (физическое или юридическое лицо), которым законодательство было нарушено.

Штраф в 2019 году составляет:

  • физлица штрафуются на 2—2,5 тысячи рублей;
  • если нарушителем является должностное лицо, то сумма увеличивается до 5 тысяч рублей;
  • максимальный размер штрафа для юрлиц составляет 50 тысяч рублей.

Точная сумма штрафа устанавливается судом.

По ст. 19.1 КоАП РФ сумма штрафных санкций составляет от 100 до 300 рублей с физических лиц.     

Как оформить

Не полученное своевременно разрешение на проведение перепланировки чревато двумя вариантами развития событий:

  • ничего не менять, периодически выплачивать штрафы и жить с осознанием, что уполномоченные органы могут лишить права собственности на недвижимость;
  • подумать, как узаконить перепланировку.

Куда обращаться

Оптимальный вариант — легализовать изменения.

Это можно сделать в административном порядке, обратившись с заявлением в Жилищную инспекцию или БТИ и через суд.

Сделать изменения законными посредством вынесения судебного решения понадобится, если был получен отказ в административном порядке.

Документы

Для узаконивания перепланировки в административном порядке в БТИ потребуется собрать пакет документации:

  • эскиз;
  • поэтажный план дома;
  • техпаспорт квартиры;
  • пояснение к проекту (в письменной форме).

В случае уже выполненных работ комиссия, пришедшая в квартиру, может их только одобрить либо нет. Отказать в узаконивании могут, если есть нарушения норм безопасности.

Документы, которые необходимо предоставить вместе с исковым заявлением при узаконивании перепланировки через суд:

  • квитанция об уплате госпошлины;
  • копия свидетельства права собственности на недвижимость;
  • справка о людях, проживающих прописанных в квартире;
  • оригиналы заключений Роспотребнадзора и Пожарной службы;
  • заключение независимой экспертизы;
  • копия техплана квартиры до перепланировки;
  • бумаги, подтверждающие, что перепланировка сделана.

Сроки

Заявление с просьбой узаконить выполненные работы рассматривается в Жилищной инспекции или БТИ в течение 45 рабочих дней.

Если подать документы в МФЦ — срок рассмотрения увеличится, так как уйдет время на пересылку документации.

Обращение в суд

Если собственник квартиры получил отказ в узаконивании перепланировки в административном порядке, можно подать иск в суд и доказать безопасность выполненных работ для окружающих.

Либо обжаловать таким образом решение и действия комиссии.

Исковое заявление

Истцом будет собственник квартиры, где выполнена перепланировка, так как именно по его инициативе внесены изменения в конструкции помещений. Ответчик — представитель местного муниципалитета или жилищного комитета. Если в квартире прописаны несколько человек — они выступают третьими лицами.

Законодательством не установлена точная форма искового заявления.

В ст. 131 и ст. 132 ГПК РФ описана информация, которая обязательно должна быть указана в иске. Если исковое заявление будет составлено с нарушениями, то его не примут к рассмотрению.


Информация, которая в обязательном порядке указывается в иске:

  • об истце и ответчике, третьих лицах;
  • адрес (местонахождение недвижимости);
  • реквизиты бумаги, подтверждающей право собственности на квартиру;
  • когда были проведены работы по перепланировке;
  • сведения о строительной компании, которая делала ремонт и ее контактные данные;
  • если перепланировка производилась собственными силами, то нужно указать свои навыки;
  • причины, по которым владельцу квартиры было отказано в узаконивании изменений в административном порядке;
  • реквизиты заключения о том, что выполненные работы не нарушают требований Роспотребнадзора;
  • реквизиты заключения Пожарной службы об отсутствии нарушений пожарной безопасности;
  • реквизиты заключения независимых экспертов;
  • просьба сохранить перепланировку и описание произошедших в результате нее изменений;
  • перечень прилагаемых к иску документов;
  • дата составления;
  • подпись истца.

Вынесенное судом положительное решение служит основанием для заказа в БТИ нового техпаспорта на квартиру и кадастрового паспорта в Кадастровой палате.

Если в результате ремонта поменялась площадь жилья — необходимо получить новое свидетельство о праве собственности на недвижимость.

Перепланировка считается полностью оконченной и законной, только когда все документы будут оформлены и получены собственником квартиры.

Видео: «Перепланировка по закону: правила и нормы»

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here