Чем грозит несогласованная перепланировка квартиры

Несогласованная перепланировка квартиры на начальном этапе может быть экономически выгодной и не затратной, с точки зрения финансовых вложений.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 110-56-12 (Москва)

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

8 (800) 222-69-48 (Регионы)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Впоследствии подобные действия обернутся огромным количеством проблем.

При этом штрафы — это не самое страшное, чем грозит изменение конфигурации помещений без разрешительных документов.

Самовольное переустройство

Понятие самовольного переустройства жилого помещения подразумевает изменения, сделанные без имеющегося утвержденного проекта перепланировки или согласования с органами технической инвентаризации.

Не все работы по перепланировке жилья необходимо оформлять.

Существует четко прописанный перечень запрещенных ремонтно-строительных и инженерных работ.

Как обнаруживается незаконная перепланировка:

  • жалобы от соседей (плохая звукоизоляция, вентиляция);
  • неполадки и сбои в работе инженерно-технических коммуникаций;
  • обход сотрудниками коммунальных служб квартир с целью проверки счетчиков и коммуникаций;
  • измерение инспектором БТИ площади для составления техпаспорта жилья;
  • продажа, дарение, купля недвижимости и другие сделки.

Стоимость жилья, купленного в ипотеку, после перепланировки может уменьшиться, что не может устроить ни банк, ни страховую организацию.

Поэтому при ипотеке любая переделка квартиры должна быть одобрена банком и страховой организацией.

Согласование перепланировки в жилище, приобретенном по ипотечному кредиту, займет больше времени и будет стоить дороже, чем подобные работы в собственной квартире или доме.

Многие банки прописывают в договоре требования, запрещающие перепланировку до истечения срока выплаты кредита.

Существует понятие амнистия на перепланировку, которое подразумевает упрощение процедуры получения разрешения.

Владельцу достаточно предоставить в Жилищную инспекцию документы, чтобы получить разрешение, что позволяет сэкономить время и деньги. Решение о возможности переустройства принимает один инспектор, который впоследствии составляет акт проведенных работ и предоставляет в БТИ для внесения изменений в техпаспорт квартиры.

Без разрешения

Для каждого конкретного города и региона в Российской Федерации предусмотрены различные правила по переустройству квартиры.

Например, в Москве в 2011 году было введено согласование в упрощенной форме.

  • Некоторые разновидности работ по перепланировке, которые не подразумевают глобальных изменений и не приводят к ухудшению общих частей дома вообще не нужно согласовывать.
  • Существует система типовых проектов, предназначенных специально для типовых домов (например, хрущевки), их доля составляет около 90% всех возможных перепланировок.

Чтобы осуществить переустройство индивидуального жилого дома также требуется согласие уполномоченных органов. При этом к перепланировочным работам в частном доме предъявляются те же требования, что и при переделке в квартире.

Перепланировка нежилого помещения подразумевает проведение переноса, замены или установки:

  • инженерных сетей;
  • санитарно-технического оборудования;
  • электрического оборудования.

На проведение подобных работ необходимо разрешение, в противном случае придется отвечать за собственные действия в соответствии с законодательством.

Перепланировка нежилых комнат в жилом здании и переустройство нежилых помещений в отдельном здании — разные понятия. В первом случае необходимо согласование работ с жильцами дома и с властями.

Видео: «Что важно знать до начала ремонта»

Что можно

В статье 26 Жилищного Кодекса РФ описаны разрешенные варианты перепланировки.

Без предварительного согласования возможно проведение следующих работ по переустройству квартиры:

  • установка кондиционера, спутниковой тарелки;
  • перенос конвекторов, газовой плиты, если для этого нет необходимости создавать новые сети;
  • установка дверей;
  • все виды косметических ремонтных работ (покраска полов, потолка и стен, замена пола);
  • демонтаж или обустройство встроенных шкафов;
  • установка и замена бытовой и сантехники;
  • размещение электроплиты.

В каждом конкретном регионе существует дополнительный список работ по перепланировке, проведение которых возможно без согласования.

Что нельзя делать

Категорически запрещается проводить следующие работы:

  • перепланировки, делающие квартиру впоследствии непригодной для проживания;
  • нарушающие прочность и надежность имеющихся конструкций;
  • приводящие к порче вентиляционной системы;
  • идущие вразрез с существующими правилами пожарной, эксплуатационной безопасности, строительными и санитарно-техническими нормами.

Куда жаловаться

Перепланировка зачастую затрагивает интересы других жильцов, причем это касается не только шума и неудобств. Неправильно произведенное переустройство может разрушить квартиру, находящуюся по соседству.

Чаще всего обиженные соседи начинают жаловаться в муниципальную службу и жилищную инспекцию.

Разумнее всего согласовать перепланировку перед началом ее проведения, так как в некоторых случаях после окончания переустройства узаконить проделанную работу не удается.

Последствия несогласованной перепланировки

Несогласованная перепланировка чревата неприятными последствиями для владельца жилья.

Уголовное наказание предусматривается, если изменения внутри квартиры стали причиной обрушения дома, особенно при наличии пострадавших.

Последствия незаконной перепланировки.

  1. Жилищная комиссия БТИ потребует в установленные сроки вернуть квартире первоначальный вид, который будет соответствовать имеющейся технической документации (Статья 29 ЖК РФ).

Если планировка квартиры не будет возвращена в исходное состояние в установленный срок, то жилкомиссия БТИ обращается с иском в суд. В соответствии с пунктом 5 статьи 29 ЖК РФ суд по иску жилищной комиссии БТИ (органа, занимающегося согласованием перепланировок) может применить в отношении собственника другие, более серьезные меры.

  1. Арест имущества.

Жилищная комиссия напрямую работает с судебными приставами, которые могут накладывать арест на имущество должника. Выездные проверки ГИБДД, УФССП останавливают авто и проверяют водителей по базе. Если обнаруживается неуплаченный штраф, то автомобиль арестовывается. Чтобы этого не произошло нужно в течение 5 суток погасить задолженность.

  1. Уплата судебных издержек.

Гораздо чаще судебные органы запрещают владельцу незаконно переустроенной квартиры, уклоняющемуся от уплаты штрафа или судебных издержек покидать Российскую Федерацию до окончания срока действия правонарушения.

  1. Лишение прав на недвижимость (квартира может быть продана с торгов, но владельцу выдается только часть полученной суммы).

К продаже квартиры с торгов или лишению прав распоряжаться недвижимостью (квартирой) суд прибегает в очень редких случаях.

Для этого должны быть веские причины и наличие неопровержимых доказательств того, что вследствие перепланировки создана угрожающая ситуация для здоровья и жизни других людей. А также пренебрежительное отношение к предписаниям жилищной комиссии БТИ и суда со стороны владельца жилого помещения.

  1. Штраф.

Штрафные санкции налагаются на собственника квартиры при обнаружении незаконного переустройства.

Штраф

Штраф за несогласованную перепланировку квартиры согласно КоАП уплачивают собственники жилья, в результате действий которых помещения испорчены либо было оказано значительное влияние на эксплуатационные свойства дома.

Сколько придется заплатить

  • В зависимости от территориального размещения дома штраф в 2019 году для физических лиц составлял не менее 2,5 тысяч рублей.
  • Для юридических лиц сумма будет больше, порядка 40—50 тыс. рублей.

Например, физическое лицо заплатит за самовольную прокладку электропроводки 3700 рублей, за не согласованную предварительно пристройку в хрущевке придется выложить 3900 рублей.

штраф за самовольные действия
Фото: штраф за самовольные действия

Кто несет ответственность за самовольные действия

Независимо от того, кем была сделана незаконная перепланировка, ответственность за все действия понесет собственник жилья.

Поэтому именно владельцу впоследствии предстоит узаконивать уже проделанные работы и платить штрафы за административные правонарушения, выражающиеся в самовольном переустройстве жилья.    

Какие риски при заключении сделок

  1. По причине несоответствия планировки, которая указана в технической документации и реально существующей возникают проблемы при приватизации жилья, дарении или передаче в наследство.
  2. Даже при оформлении документации на получение кредита появятся затруднения.
  3. Ипотека банком не будет выдана, если она оформляется на покупку квартиры, в которой производились несогласованные работы по перепланировке.

При продаже квартиры

Чаще всего последствия незаконной перепланировки дают о себе знать при продаже квартиры, так как обнаруживается несоответствие реально существующей планировки указанной в техпаспорте.

Цена на жилье может значительно снизиться (в среднем на 15—20%) по причине того, что узакониванием переделок придется заняться новому владельцу, а это подразумевает дополнительные расходы.

При покупке

Если «посчастливилось» приобрести жилье, в котором была сделана незаконная перепланировка, то в случае ее выявления вся ответственность ложится на нового владельца.

Обязательного согласования с БТИ и получения разрешения требуют такие работы:

  • капремонт, в процессе которого сооружены дверные проемы или уничтожены старые;
  • устройство новых или снос старых стен;
  • застекление балкона (лоджии);
  • перенос ванны, душа или унитаза в пределах комнаты.

В случае обнаружения подобных переделок штрафа избежать не удастся.

Поэтому покупая квартиру, следует внимательно изучить ее техпаспорт, так как узакониванием переустройства придется заниматься новому владельцу.

Как избежать наказания

Спастись от наказания можно заранее предоставив в Жилищную инспекцию следующие документы:

  • экспликация из БТИ и поэтажный план;
  • проект перепланировки;
  • копия собственного лицевого счета;
  • выписка из домовой книги.

Важнейшим пунктом служит получение техзаключения о возможности проведения работ по переустройству в квартире.

Разработкой проекта перепланировки может заниматься только ИП или организация, имеющая специальную лицензию на осуществление подобной деятельности.

Как не довести до суда

Не увязнуть в судебных разбирательствах позволит своевременное узаконивание перепланировки.

Все пройдет быстро и легко, если переустройство квартиры сделано без нарушений строительных и санитарно-технических норм.

Потребуется только собрать пакет документов и обратиться с ними в жилищную инспекцию БТИ, где выдадут нужное разрешение. После чего технический паспорт жилья заменяется новым (с изменениями).

Как узаконить

Собственник жилья может обратиться в суд с заявлением о сохранении квартиры в переустроенном виде.

Подобное можно сделать, если перепланировка не нарушает законные интересы окружающих и не угрожает их здоровью или жизни.

Даже если судом впоследствии переустройство будет признано законным, административный штраф все равно придется заплатить.

Необходимые документы

В 2019 году для того чтобы узаконить перепланировку в Жилищную инспекцию необходимо предоставить документы:

  • подтверждающие право собственности на жилье (свидетельство);
  • технический паспорт квартиры;
  • проект из БТИ;
  • справку о лицевом счете.

Уполномоченные государственные органы могут потребовать предоставления других документов дополнительно.

Жилищная инспекция рассматривает предоставленные документы около 30 дней, после чего выносит решение.

Причины отказа

Проведенные перепланировочные работы, которые запрещены законодательством, не удастся узаконить, даже подав иск в суд.

Если в процессе переустройства жилища строительные нормы нарушены не были, то оснований для отказа у Жилищной инспекции не будет.

Что делать

При получении отказа на проведение перепланировки обжаловать его можно подав иск в суд.

Для этого туда нужно предоставить документы:

  • заявление;
  • справку об уплате государственной пошлины;
  • бумаги, подтверждающие право собственности человека, подающего исковое заявление;
  • проект работ по перепланировке;
  • заключение пожарной и санитарной служб (возможно, потребуется предоставление экспертных заключений также других инстанций).

На основании искового заявления и представленных документов назначается судебное слушание.

Собственнику потребуется доказать, что все работы произведены в соответствии с санитарными и строительными нормами.

При этом нарушений прав и интересов остальных жильцов дома не было, и что владелец квартиры использовал другие возможные способы узаконить перепланировку.

В случае вынесения судом положительного решения истец получает всю необходимую для предоставления в БТИ документацию.

Этапы узаконивания перепланировки, которая была сделана предыдущим владельцем или самим собственником.

  1. Сбор документации. Необходимы: новый кадастровый и технический паспорт, письменное заключение СЭС о том, что в ходе работ соблюдались все нормы, проект с изменениями.
  2. Оповещение архитектурного отдела районной администрации о проведенных работах по перепланировке (нужно предоставить туда документы).
  3. Узаконивание проведенного переустройства через суд (требующиеся документы и процедура описаны выше).
  4. Оформление нового кадастрового и техпаспорта на жилье. Оплачивается госпошлина 200 рублей.
  5. Обращение в Кадастровую палату для внесения изменений. Для этого потребуются документы: паспорт гражданина России, решение суда и письменное заключение СЭС, техпаспорт квартиры, квитанция об оплате. Назначается дата, когда приедет сотрудник, осмотрит перепланировку и составит заключение, после чего зарегистрирует документы.
  6. Приехать в Кадастровую палату и забрать готовый паспорт.

Если производились изменения в площади жилища, то потребуется оформление нового свидетельства о праве собственности на квартиру или дом.

Для этого нужно обратиться с заявлением в Регистрационную палату, предоставив новый кадастровый и техпаспорт.

В случае если суд отказал в узаконивании переустройства собственника квартиры (истца) обяжут вернуть планировку в исходное состояние.

Законодательная база

Основной закон, регулирующий процесс узаконивания переустройства жилья в Российской Федерации — ЖК РФ.

  • В частности, статья 25, где приводятся понятия перепланировки и переустройства.
  • В статье 26 описаны возможные причины отказа в узаконивании подобных работ и определяется база для их проведения.
  • В статье 29 описаны последствия несогласованной перепланировки для собственников недвижимости.

Стоимость услуг

Цена узаконивания перепланировки включает несколько статей.

Величина суммы, которую придется заплатить, зависит от сложности проведенных работ и того, как срочно необходимо оформить документы.

Расходы на узаконивание перепланировки:

  • кадастровый и техпаспорт будут стоить до 2 тыс. рублей;
  • стоимость проекта перепланировки — 8 тыс. рублей;
  • помощь посредника в разработке эскиза и его согласовании — примерно 10 тыс. рублей;
  • внесение сведений в Росреестр — 200 рублей.

Узаконивание, проводимое через суд, предполагает увеличение расходов.


Переделывание предварительно не согласованной перепланировки, в ходе которой были нарушены нормы, сделает процедуру еще более дорогой.

Любые работы по перепланировке жилища следует согласовывать с уполномоченными органами еще до их начала.

Это застрахует от неоправданных расходов и штрафных санкций.

Покупая жилье, следует внимательно изучать техпаспорт, а при оформлении ипотечного кредита — еще и договор, заключаемый с банком.

Видео: «Согласование перепланировки: что и как нужно делать»

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here