Перепланировка способна улучшить организацию пространства в квартире, а значит, и поднять ее рыночную стоимость.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Это быстро и БЕСПЛАТНО!
Но последнее – только в случае, если она была должным образом оформлена, в противном случае владельца, наоборот, ждут сложности.
Выясним, можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, и чем подобная сделка может грозить продавцу и покупателю.
Виды
Перепланировка – такое изменение конфигурации жилого помещения, которое требует внесения изменений в технический паспорт квартиры.
Законная
Должным образом оформленная перепланировка подразумевает получение разрешения на нее еще до начала строительно-ремонтных работ у ответственной за жилой фонд организации.
В Москве это Мосжилинспекция, в регионах ее функцию обычно выполняют местные органы власти.
Законная перепланировка позволяет беспрепятственно продавать жилье и не бояться штрафов и выселения.
Самовольная
Если владелец квартиры не озаботился оформлением разрешения, то он в любой момент может быть за это наказан, не говоря уже о том, что продать такую квартиру будет сложно и невыгодно.
Законом предусмотрены штрафы в размере от нескольких тыс. рублей, причем накладываться они могут неоднократно вплоть до устранения всех нарушений.
Когда хозяин упорствует, его принуждают к узакониванию перепланировки или возврату квартиры в первоначальное состояние в судебном порядке. Если и такой вариант не сработал, есть риск выселения. Договор соцнайма в этом случае расторгают, а если квартира приватизирована – ее реализуют с торгов.
Видео: «Согласование перепланировки, ремонт»
Почему необходимо оформлять переустройство
Узаконивание перепланировки дает сразу несколько существенных плюсов:
- возможность беспрепятственно продать жилье, а если переустройство его действительно заметно улучшило, то получить за это сумму выше среднерыночной;
- подтверждение безопасности произведенной перепланировки. Те изменения, которые несут угрозу целостности основных конструкций дома и безопасности его жильцов попросту никогда не согласуют;
- возможность приватизировать жилье, если ранее оно использовалось по договору соцнайма;
- защита от штрафов и прочих возможных санкций.
Как согласовать
Порядок действий по согласованию перепланировки таков:
- оформление техпаспорта, если он до этого времени отсутствует. Этот документ делается через местное БТИ;
- создание проекта будущей перепланировки. Для небольших изменений вроде заделки проема достаточно схематичного эскизного чертежа, для более масштабных преобразований потребуется подробный проект, выполненный компетентными специалистами с разрешением на данный вид работ;
- подача документов в МФЦ и ожидание результата (до 45 дней);
- при положительном решении – осуществление перепланировки и составление акта согласования ее выполнения;
- оформление нового технического паспорта на квартиру.
Отказать в выдаче разрешения могут только в двух случаях:
- желаемый вид перепланировки запрещено выполнять;
- пакет документов неполный или неправильно оформлен.
При несогласии с отказом его можно обжаловать в судебном порядке.
Уже сделанную перепланировку можно попробовать оформить как только планируемую либо признать ее законной в судебном порядке.
Документы
При оформлении перепланировки потребуются:
- технический паспорт на квартиру.
- проект перепланировки (для небольших преобразований – эскиз). Разрешается использовать типовые проекты, ранее уже одобренные. В случае Москвы они доступны на сайте Мосжилинспекции;
- документы о праве собственности на квартиру;
- в случае владения жильем по договору соцнайма – согласие остальных нанимателей. При затрагивании общего имущества дома – согласие от соседей.
- согласие банка, если квартира взята в ипотеку;
- для дома-памятника культуры, истории или искусства – разрешение органов по охране таких памятников;
- заявление установленного образца.
Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой
Теоретически наличие неузаконенных преобразований в помещении не накладывает однозначный запрет на его продажу.
Однако Росреестр имеет право отказать в регистрации договоров купли-продажи жилья с несогласованными перепланировками и иногда действительно отказывает.
Кроме того, если покупатели окажутся не в курсе произошедших с квартирой изменений, они вправе потребовать расторжения этого договора и возврата денег.
Как обнаружить
Выявить перепланировку можно с помощью детального сравнения параметров жилья с данными о нем, указанными в техническом паспорте. Если есть возможность, также стоит посетить квартиры выше и ниже данной.
На наличие неузаконенных изменений в конфигурации жилого помещения будут указывать и красные линии в техпаспорте – они появляются, если в процессе его оформления специалист выявляет отличия между имевшимися у него планами квартиры и ее реальной планировкой.
На каких условиях происходит
В зависимости от ситуации у продажи жилья с неоформленными изменениями будут свои тонкости. Разберемся в них и выясним, в частности, можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку.
Без согласования
В случае продажи квартиры без оформления перепланировки все риски возлагаются на будущего владельца помещения.
Поэтому обычно продавец компенсирует ему будущие сложности и затраты скидкой в 10-20% от стоимости жилья. В редких случаях, если в техпаспорте присутствуют красные линии, Росреестр может отказать в регистрации сделки.
С торгов
Реализация квартиры с торгов – крайний вариант, если собственник упорствует в своем нежелании оформлять перепланировку или возвращать квартире ее первоначальное состояние.
В этом случае бывшему хозяину возвращается стоимость за вычетом расходов на торги и судебные разбирательства.
Соответственно, новый владелец обязуется убрать произведенные изменения или их узаконить.
По ипотеке
Продать жилье с перепланировкой, выполненной без разрешения, покупателю-ипотечнику очень сложно.
До момента полной выплаты кредита или в случае ее невыплаты квартира остается в собственности банка. Естественно, финансовое учреждение при этом не хочет для себя лишних сложностей и затрат с документальным оформлением изменений в квартире или ее возвратом в первоначальное состояние.

Сколько стоит техническое заключение на перепланировку квартиры? Узнайте здесь.
Поэтому сотрудники банка проверяют наличие перепланировок очень тщательно, и в случае отсутствия всех необходимых документов на них попросту отказывают заемщику в выдаче кредита на конкретно это жилое помещение.
Цена вопроса
Оформление произведенных изменений или возврат квартиры в первоначальное состояние потребуют от нового собственника затрат денег и времени.
- Если заниматься всем самостоятельно, потратиться придется на проект и ряд платежей в пользу государства.
- При обращении в посредническую фирму все сделают «под ключ», но и расстаться придется с более внушительной суммой.
Средние цены по Москве
Вид работ | Стоимость (руб.) |
Проект перепланировки | От 15-20 тыс. |
Разрешение от Мосжилинспекции | Не менее 20 тыс. |
Составление акта о выполненной перепланировке и получение нового техпаспорта | От 20 тыс. |
Таким образом, оформление даже самого скромного переустройства в квартире обойдется в 50-55 тыс. рублей + затраты на госпошлины.
Как узаконить сделку
Оптимальным способом, защищающим интересы обеих сторон, будет включение информации о выполненной без разрешения перепланировке в договор купли-продажи или составление дополнительного соглашения.
Там следует указать, что покупатели осведомлены о наличии проблемы и берут на себя всю ответственность за ее решение.
Какие изменения не требуют оформления
Далеко не все производимые в квартире переделки являются перепланировкой и требуют согласования.
Уведомлять государственные структуры и получать разрешение не нужно в следующих случаях:
- изменение отделки, т.е. замена декоративных покрытий пола, стен и потолка на новые (в том числе, при выборе другого вида материала, к примеру, паркета вместо линолеума);
- монтаж либо демонтаж встроенной мебели;
- передвижение осветительных приборов;
- смена месторасположения кухонной плиты в рамках этого помещения;
- установка или снятие остекления с лоджий и балконов;
- смена внутриквартирных дверных или оконных блоков без изменения размеров проемов;
- снятие старых сантехнических приборов и их замена на аналогичные и располагаемые в том же месте.
Если это обычный дом, не являющийся памятником культурного, архитектурного или исторического значения, то снаружи на фасаде можно беспрепятственно устанавливать кондиционеры, сетки и антенны, согласования на них тоже не требуется.
Что нельзя узаконить
Если говорить коротко, никаким образом не получится согласовать те изменения, которые угрожают сохранности основных конструкций здания, безопасности и здоровью проживающих там людей.
Запрещенные виды перепланировок:
- демонтаж наружных или межквартирных несущих стен. Внутри квартир в редких случаях при условии дополнительного упрочнения несущих конструкций подобные изменения могут быть разрешены;
- любые перепланировки в аварийных домах;
- перенос санузла либо изменение его площади и планировки для увеличения размеров жилых помещений;
- объединение газифицированной кухни с жилыми помещениями за счет сноса перегородок или удаления двери между ними;
- устройство массивных перегородок из железобетона и аналогичных тяжелых материалов, сильно увеличивающих нагрузку на перекрытия;
- любые варианты перепланировок, усложняющие или делающие невозможным доступ к инженерным коммуникациям;
- запитывание теплых полов от системы отопления или горячего водоснабжения дома;
- перенос кухонь и санузлов, если под ними окажутся жилые помещения;
- объединение двух и более квартир, принадлежащих разным собственникам;
- работы по переносу либо вообще демонтажу вентиляционных коробов.
Это лишь основной список запрещенных вариантов перепланировки, актуальный для всей территории страны, на региональном уровне его могут расширять.
Что делать, если купили с неоформленными изменениями
Как ни старайся быть внимательнее и детально проверять всю техническую документацию на квартиру, но от риска пропустить не слишком масштабную перепланировку не застрахован никто.
Вариантов действий в таком случае несколько:
- если данное изменение относится к запрещенным, или новым владельцам просто не хочется возни по его оформлению, квартиру можно вернуть в первоначальное состояние. Зачастую такой вариант окажется проще и дешевле;
- разрешенные виды перепланировки можно должным образом оформить. Порядок действий в этом случае ничем не будет отличаться от описанного в первой части статьи;
- когда произведенные предыдущими хозяевами изменения безвредны для конструкций дома и не несут опасности для жильцов, их, конечно, можно оставить неоформленными. Но в этом случае надо понимать, что в случае чего квартиру продать будет сложнее, и рыночную цену за нее получить не удастся.
Законодательство
- Основной документ, регламентирующий все тонкости проведения перепланировки, – Жилищный Кодекс с последними изменениями за 2020 – 2020 года, а конкретно глава 4 (ст. 25-29). Ст. 40 этого же кодекса указывает на право объединения нескольких квартир одного собственника.
- Кодекс об административных правонарушениях в ст. 7.п.21 устанавливает штраф за самовольную перепланировку в размере 2 – 2,5 тыс. рублей.
- Статья 293 Гражданского Кодекса указывает на право суда по иску органов местного самоуправления или иных заинтересованных лиц принять решение о продаже квартиры с торгов.
- Постановление московского правительства № 508-ПП за октябрь 2011 г. устанавливает разрешенные и запрещенные виды перепланировок. Юридически он действует только для Москвы.
Однако там в удобной форме собрана информация с ряда СНиПов и СанПинов, действующих на федеральном уровне.
Поэтому для понимания, что можно и нельзя менять в квартире, этот документ можно использовать и в целом по России.
Выводы
Теоретически продажа жилья с неузаконенной перепланировкой реальна. На практике может возникать целый ряд сложностей, начиная от отсутствия покупателей на такую квартиру и заканчивая отказом Росреестра в регистрации сделки.

Как получить разрешение на перепланировку квартиры? Узнайте тут.
Какой штраф за незаконную перепланировку квартиры в 2020 году? Читайте далее.
Возлагая на покупателя ответственность за получение всех согласований на перепланировку, ему приходится делать значительную скидку.
При этом потери в деньгах получаются, как правило, выше, чем если самостоятельно оформить произведенные в жилье изменения. Так что этот вариант стоит оставлять только на случай необходимости срочной продажи квартиры.
Видео: «Переустройство и перепланировка квартир «
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
- Позвоните на горячую линию:
- Москва и Область - +7 (499) 110-56-12
- Санкт-Петербург и область - +7 (812) 317-50-97
- Регионы - 8 (800) 222-69-48
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.