Можно ли делать перепланировку в квартире без разрешения

Перепланировка квартиры без предварительного согласования возможна, но самовольно проведенные работы чреваты для собственника наложением административной ответственности.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 110-56-12 (Москва)

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

8 (800) 222-69-48 (Регионы)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Впоследствии узаконивать выполненные работы все равно придется, так как, в противном случае, возникнут трудности при продаже, передаче в наследство, дарении или приватизации жилья.

Понятия

Перепланировка — это изменения конфигурации помещений, которые необходимо зафиксировать в техпаспорте на квартиру.

Проведение подобных работ необходимо согласовать с уполномоченными органами еще до начала ремонта.

Если перепланировка уже сделана — ее потребуется узаконить задним числом.

Работы, проведение которых предполагает внесение изменений в техническую документацию на жилище и получение разрешения:

  • перенос дверного проема или изменение местоположения стен, расширение жилплощади за счет дополнительных помещений;
  • объединение квартир, устройство совмещенного санузла;
  • монтаж встроенного шкафа равного по высоте стене, объединение комнаты с лоджией или балконом.

Законодательство

Перепланировке и переустройству квартир посвящена гл. 4 ЖК РФ, в которой описаны эти два понятия, раскрыты их типы и виды, а также ответственность за их проведение без разрешения.

Мера ответственности за несогласованные, но выполненные ремонтно—строительные работы регламентируется ст. 7.21 КоАП РФ и подразумевает штраф.

Видео: «Перепланировка по закону: правила и нормы»

Что разрешено, а что под запретом

Без предварительного согласования или последующего узаконивания действий можно проводить незначительные переделки в жилище.

Работы, проведение которых не требует получения разрешения:

  • монтаж и демонтаж встроенного шкафа;
  • замена ванны душевой кабиной;
  • перенос электрической или газовой плиты в существующих границах кухни;
  • остекление и утепление балкона или лоджии;
  • перенос батареи отопления ближе к стояку;
  • заделывание проемов в несущей перегородке;
  • устройство дверного проема в ненесущей стене;
  • монтаж антенны или кондиционера;
  • демонтаж ненесущей стены между комнатами (если на кухне электрическая плита, а не газовая);
  • устройство совмещенного санузла;
  • возведение новой стены, толщина которой не будет превышать 10 см;
  • замена электропроводки и канализационных труб;
  • выравнивание пола, укладка паркетной доски.

Без предварительного согласования с уполномоченными органами и получения разрешения категорически запрещено:

  • прокладывание новых газовых труб при изменении местоположения газовой плиты;
  • заменять газовую плиту электрической;
  • монтировать биде в ванной комнате;
  • устраивать проемы в несущих стенах;
  • объединять лоджию с комнатой;
  • сооружать стену толще 100 мм;
  • изменять форму окон, заделывать оконные проемы или делать новые;
  • устраивать теплый пол или цементную стяжку.

Нельзя делать ремонт, в результате которого другим жильцам дома будет нанесен материальный ущерб или их здоровье и жизнь подвергнутся опасности.

При перепланировке можно делать все, что не запрещено действующими нормами и правилами.

Запрещенные виды работ:

  • нарушение несущих конструкций дома;
  • перенос или зашивка стояков отопления и водоснабжения;
  • установка отключающих или регулирующих устройств в общедомовые коммуникации;
  • демонтаж вентиляционных сетей или уменьшение их сечения;
  • повышение нагрузки на перекрытия (сооружение стен, заливка стяжки);
  • перенос батареи отопления на балкон (лоджию);
  • устройство теплого пола за счет общедомовой системы отопления или водоснабжения;
  • присоединение чердака или техэтажа к площади квартиры;
  • объединение газифицированной кухни с комнатой без устройства перегородки или двери;
  • затрагивание несущих перегородок;
  • расширение санузла за счет площади жилых комнат или кухни;
  • перенос кухни в жилую комнату (исключение — под квартирой находятся нежилые помещения или подвал);
  • организация кухни без естественного источника света;
  • устройство кухонного помещения размером меньше 5м2;
  • объединение вентиляции санузла и кухни;
  • делать полы в «мокрых» зонах (санузел) без гидроизоляции;
  • устройство пола в ванной или туалете без занижения его уровня на 20 мм;
  • нельзя делать выход из санузла на кухню или в жилую комнату;
  • в монолитном доме запрещен снос части ненесущей стены при входе на балкон (должен оставаться простенок длиной 120 см);
  • в панельном и блочном доме нельзя демонтировать порожек между комнатой и балконом (лоджией);
  • в кирпичном и панельном доме запрещено расширять проемы при выходе на лоджию (балкон);
  • объединение двух квартир, если у них разные владельцы.

Как узаконить

Сделать проведенную перепланировку законной можно через суд.

  • Нужно обратиться в БТИ с заявлением и предоставлением личного паспорта, а также бумаг, подтверждающих право собственности на недвижимость для оформления изменений. После этого собственнику на руки выдается новый технический паспорт, в который внесены результаты проведенных работ.
  • Затем необходимо заказать проект, в соответствии со сделанной перепланировкой.
  • Имея на руках новый техпаспорт жилища и проект для узаконивания работ необходимо подать иск в суд. Где будет вынесено решение, признать перепланировку законной либо вернуть все в исходное состояние.  

Документы

Чтобы согласовать перепланировку необходимо собрать пакет документации, в который входят:

  • заявление;
  • техпаспорт БТИ;
  • акт техсостояния квартиры до начала перепланировки;
  • документы, подтверждающие право собственности (свидетельство);
  • проект;
  • план жилища;
  • согласие в письменной форме все проживающих в квартире;
  • если предполагается затрагивание помещений, относящихся к общедомовому имуществу, то понадобится протокол собрания собственников, в котором должны расписаться (подтвердив тем самым свое согласие) не менее 75% владельцев.

В случае, когда оформлением бумаг занимается посредник — потребуется доверенность на лицо, которое будет заниматься согласованием.

Куда подавать

  • Мосжилинспекция в 2019 году уже не работает с владельцами напрямую, потому подавать бумаги нужно в Многофункциональный центр по административной единице или району. Не все МФЦ занимаются выдачей разрешений на перепланировку.
  • Перед началом перепланировки необходимо подать заявление в местную администрацию, на основании которого в квартиру будет направлена комиссия для вынесения заключения.
  • Понадобится согласовать работы в коммунальной и газовой службе (ЖЭК), СЭС, БТИ, МЧС, архитектурными организациями.

Проект или эскиз

Самой простой и доступной, в том числе и в ипотечном жилье, будет перепланировка по эскизу.

Подобным образом можно согласовать:

  • возведение и снос ненесущих стен;
  • изменение местоположения сантехнического оборудования в существующих границах санузла;
  • демонтаж встроенных шкафов, ниш.

Для согласования подобных работ понадобятся только документы БТИ, длится процедура получения разрешения примерно 2—3 месяца.

Разработка проекта понадобится, если планируется проведение масштабных ремонтно—строительных работ:

Разработкой проектов перепланировки занимаются организации, имеющие лицензию на осуществление подобного вида деятельности.

После обращения в такую организацию специалист осмотрит квартиру и скажет можно ли осуществить планируемые работы и предложит возможный вариант.

Сроки

Длительность рассмотрения заявления зависит от сложности проекта.

Если проект типовой и планируемые изменения будут производиться в типовом доме, то на рассмотрение заявления уходит примерно 35 дней (календарных).

Одобрение индивидуального проекта происходит быстрее — за 20 календарных дней, по такому документу чаще проводится перепланировка в частном доме.

Стоимость

Сколько будет стоить перепланировка, зависит от сложности ремонтно—строительных работ и площади жилища.

Если площадь квартиры больше 100 м2 придется заплатить 80—90 тыс. рублей, за жилище меньших размеров — 70 тыс. рублей.

Стоимость оформления перепланировки

Этапы Максимальная цена (рублей)
Разрешение ЖИ 30 000
Консультация юриста 2 000
Получение техпаспорта БТИ 7 000
Разработка проекта 15 000
Судебные издержки на узаконивание выполненных работ 30 000

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире

Можно ли делать перепланировку, если квартира в ипотеке зависит от банка, выдавшего кредит, так как все вопросы необходимо будет согласовывать с ним.           

Нюансы проведения

Когда разрешение на перепланировку кредитного учреждения (например, от сбербанка или от ВТБ 24), страховой организации и уполномоченных органов получено, можно начинать ремонт.

Необходимо иметь в виду, что на работы должны быть сделаны в течение 4 месяцев.

  • После того как перепланировка проведена, на квартиру приглашается эксперт для составления заключения о том, что выполненные работы соответствуют проектной документации.
  • Затем квартиру должен посетить техник БТИ для составления акта приема перепланировки, который послужит основанием для внесения изменений в техпаспорт на жилье.

Новое свидетельство о праве собственности потребуется оформлять, если изменилась площадь квартиры.

Возможные проблемы с банком

Почти во все ипотечные договоры включается пункт о проверках приобретенного в кредит жилья.

Обычно инспекция проводится раз в год, иногда сбербанк может потребовать выслать фото квартиры. Сотрудник банковского учреждения имеет право осматривать жилье и если обнаруживаются несогласованные изменения, то заемщику придется заплатить штраф, так как подобный ремонт — нарушение договора.

Необходимо обязательно спросить согласия банка-кредитора, можно ли делать перепланировку в квартире.

Существует 3 варианта развития событий, если в ипотечной квартире была сделана перепланировка без разрешения организации, выдавшей кредит.

Банк может потребовать:

  1. заплатить штраф и узаконить выполненные работы;
  2. вернуть жилищу первоначальный вид;
  3. погасить задолженность на основании того, что кредитный договор был нарушен.

При отказе выполнять условия кредитор может подать в суд иск о взыскании залога, что обернется для заемщика потерей жилья либо его продажей.

Делать самовольную перепланировку до получения собственности очень рискованно.

Может ли банк пойти на уступки

Если перепланировка в квартире с ипотекой уже сделана, то необходимо как можно скорее уведомить об этом банк, не дожидаясь проверки.

Это позволит заемщику получить отсрочку для узаконивания ремонта, но штраф заплатить все равно придется. На согласование перепланировки после того, как банк ее одобрил, дается 3—6 месяцев.

Какие нужны документы для оформления

Оформлением перепланировки можно заняться самостоятельно или нанять для этой цели посредника.

Самостоятельное согласование обойдется дешевле, но будет длиться дольше, понадобятся силы и время. Посреднические услуги необходимо оплатить и оформить доверенность на лицо, которое будет заниматься узакониванием — больше от собственника (заемщика) ничего не потребуется.

От заемщика

В случае самостоятельного оформления разрешения на перепланировку жилища, купленного в ипотеку, понадобится выполнить следующий алгоритм действий:

  1. написать в банк заявление о будущей перепланировке и приложить к нему разрешающий документ из БТИ. Нужно сделать копию с уже зарегистрированного заявления и потребовать у кредитора ответ на него в письменной форме;
  2. добиться согласия страховой компании;
  3. получить в БТИ разрешение, уточнив, будет ли необходимым предоставление оригинала свидетельства права собственности на квартиру;
  4. заказать проект перепланировки в организации, имеющей допуск СРО (или сделать эскиз перепланировки) и поэтажный план в БТИ;
  5. свидетельство права собственности на ипотечное жилье в большинстве случаев хранится у кредитора до полного погашения долга. Для получения оригинала такого документа потребуется оформление акта его передачи;
  6. получить заявление с согласием на проведение ремонтно—строительных работ от всех собственников недвижимости;
  7. взять копию лицевого счета;
  8. получить техпаспорт на недвижимость в БТИ с планом квартиры до перепланировки;
  9. от организации или автора проекта дома получить заключение о возможности проведения планируемых изменений.

Когда работы будут выполнены, заемщик обязан зафиксировать изменения в новом техпаспорте БТИ и предоставить его банку—кредитору.

Если техзаключением одобрены планируемые работы, то банки обычно не препятствуют проведению перепланировки.

Как оформить после ремонта

Оформить перепланировку после выполнения всех работ можно подав соответствующий иск в суд, если в результате ремонта права и интересы соседей не были нарушены.

Штраф

Самовольно сделанная перепланировка чревата для собственника квартиры штрафными санкциями в размере 2—2,5 тыс. рублей.

Заплатить придется, даже если узаконивание выполненных работ делается добровольно через суд.

Это объясняется тем, что ремонтно—строительные работы, проведенные без разрешения, нарушают действующее жилищное законодательство.

Особенности согласования

Оформление документов и согласование перепланировки имеет особенности в зависимости от типа и вида помещения.

Нежилого помещения

Перепланировка в нежилом помещении предполагает первоначальное выяснение кто его балансодержатель для получения его согласия в письменной форме.

  • Обычно это управляющая компания или ТСЖ. Если балансодержатель — ТСЖ, то понадобится проведение собрания собственников помещений, находящихся в здании.
  • Перепланировка в нежилом помещении, расположенном в многоквартирном доме также потребует созыва собственников — необходимо присутствие не менее 75%.
  • После окончания работ необходимо получение акта ввода помещения в эксплуатацию, который можно получить, обратившись в местное БТИ.

Если была куплена с неоформленными изменениями

При совершении сделки предоставление техпаспорта на недвижимость не является обязательным условием.

Если впоследствии обнаружилась незаконная перепланировка, то заниматься узакониванием перепланировки придется новому владельцу недвижимости.

Незначительные изменения, которые не затронули несущие конструкции, согласовываются в управлении градостроительства и архитектуры.

Разрешение, полученное в этой организации, служит основанием для получения в БТИ нового техпаспорта на квартиру.

В случае отказа узаконить выполненные ремонтно-строительные работы можно через суд — выданное положительное решение дает право собственнику получить новый техпаспорт БТИ. Обжаловать решение в случае отказа можно в вышестоящих инстанциях.

Вопросы и ответы

Согласование перепланировки в муниципальной квартире практически не отличается от такового в приватизированном жилье.

Особенность подобного жилья — оно находится в собственности Департамента жилищной политики г. Москва. Люди проживают в таких квартирах по договору социального найма, приватизировать жилье с незаконной перепланировкой будет невозможно.

С чего начать ремонт в новостройке

Первоначально необходимо получить у застройщика план квартиры, затем обратиться с ним в БТИ или проектное бюро за консультацией по вопросу проведения перепланировки.

Все работы начинаются с получения разрешения на них от уполномоченных органов. Новостройки обычно сдаются без ремонта и даже без полов. Заливка пола входит в перечень работ, на которые необходимо получать разрешение.

Нужно ли разрешение на переустройство в приватизированной

Согласовывать изменения, производимые в неприватизированной квартире обязательно.

Но даже если жилье приватизировано, получать разрешение на его перепланировку в местной администрации все равно необходимо.

Узаконить изменения можно и после ремонта, но придется заплатить штраф и существует риск получения предписания вернуть квартиру в исходное состояние, если самовольные действия будут выявлены.

Видео: «Вся правда о перепланировке»

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here