Оформление купли-продажи квартиры

Купля-продажа квартиры имеет множество нюансов. Граждане, плохо знающие юридическую сторону дела, могут столкнуться со сложностями и стать жертвой мошенников.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 110-56-12 (Москва)

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

8 (800) 222-69-48 (Регионы)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Чтобы этого не произошло, следует тщательно изучить нормы законодательства и прочесть несколько практических рекомендаций.

Всю подготовку сегодня можно провести самостоятельно.

С чего начать

В первую очередь гражданину следует получить выписку из ЕГРН и выяснить, является ли он полноправным собственником жилого помещения.

Многие жильцы квартир не подозревают, что часть их жилплощади принадлежит давно выехавшим родственникам. Или числится за умершим человеком.

Если человек имеет право в полной мере распоряжаться жильём, то следует ознакомиться с объявлениями о продаже аналогичных квартир.

Так владелец получит информацию о примерной стоимости. Актуальные цены позволят решить, заниматься оформлением самостоятельно или поручить сопровождение сделки специалисту.

Купля-продажа квартиры

Сделки с недвижимостью сопряжены с выполнением ряда формальностей.

По доверенности

Часто граждане, не желающие самостоятельно заниматься заключением договора и регистрацией в Росреестре, оформляют доверенность на другого человека. Обычно это риэлтор, представляющий интересы собственника в государственных органах.

Доверенность оформляется у нотариуса. В документе указываются полномочия представителя и срок действия.

Комнаты в коммуналке

Отдельная комната является самостоятельным объектом недвижимости.

Она может продаваться и покупаться без всяких ограничений. Не требуется получать согласие соседей или уведомлять их каким-либо образом.

Покупателю следует получить выписку из ЕГРН о том, что указанная недвижимость действительно является отдельным жилым помещением.

С обременением

Недвижимость может быть заложена в банке, сдана в аренду или иметь иное обременение.

Информацию об ограничениях можно получить, запросив выписку в ЕГРН.

Большинство покупателей потребуют снять обременения до заключения договора. Новый собственник вряд ли захочет разбираться с проблемами бывшего хозяина.

Видео: «Как правильно оформить куплю-продажу недвижимости»

С несовершеннолетними

Если один из собственников не достиг возраста 18 лет, то другим владельцам потребуется получить разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки.

Материальные интересы ребёнка должны быть соблюдены.

  • Так в договор купли-продажи квартиры можно включить положение, согласно которому стоимость доли несовершеннолетнего будет перечислена на его банковский счёт.
  • Другой вариант – приобретение иного помещения с последующей передачей эквивалентной части ребёнку.

Если несовершеннолетний только зарегистрирован в квартире, то он может быть выселен на общих основаниях.

С прописанными

Вместе с владельцем в жилом помещении могут проживать люди, которым гражданин официально это позволил.

До продажи квартиры всех указанных лиц следует лишить регистрации в установленном порядке.

Новый собственник получит право выселить родственников бывшего владельца на основании статьи 31 ЖК РФ. Однако мало кто захочет покупать недвижимость с перспективой последующих судебных разбирательств.

Варианты оформления сделки

Существует несколько распространённых способов проведения сделки.

Граждане хотят сэкономить, но никто не хочет рисковать таким дорогостоящим активом.

С помощью нотариуса

  • Квалифицированный юрист поможет составить договор, подскажет сторонам, какие документы запросить.
  • Граждане получат разъяснения по всем проблемным вопросам.
  • Нотариус может сделать официальные запросы в государственные органы по просьбе своих клиентов.
  • Стоить его услуги будут значительно дешевле труда риэлтора.

Самостоятельно

Если у гражданина достаточно времени, то все вопросы он может решить сам.

  • Можно скачать образец договора купли-продажи и заполнить его с учётом индивидуальных данных собственника и сведений о квартире.
  • Все необходимые документы в госорганах владелец квартиры имеет право получить сам.
  • Поиск покупателей можно осуществить через специализированные сайты.

Услуги риэлтора

Специалист в сфере недвижимости решает целый ряд вопросов:

  • размещение объявления и поиск клиентов;
  • показы квартиры заинтересованным лицам;
  • сбор необходимых бумаг;
  • оформление договора.

Услуги риэлтора обойдутся в сумму до 3% от цены сделки.

Обычно специалиста привлекают, если предполагается одновременная покупка другого жилого помещения.

Пошаговые действия

Весь процесс продажи квартиры можно разделить на несколько последовательных этапов.

Пошаговая инструкция включает в себя:

Сначала нужно найти гражданина, заинтересованного в покупке. Если предложение устраивает стороны, но кому-либо требуется время для подготовки, может быть заключён предварительный договор между физическими лицами.

Такое соглашение содержит обязанность сторон заключить настоящий договор в будущем через определённое время.

Заключение договора

Типовой договор должен содержать следующую информацию:

  • дату и место подписания документа;
  • сведения о квартире: площадь, количество комнат, точный адрес, кадастровый номер;
  • права и обязанности сторон;
  • стоимость и порядок расчётов;
  • меры ответственности;
  • реквизиты и подписи.
образец оформления сделки
Фото: образец оформления сделки

Документы

Для оформления понадобятся следующие документы:

  • паспорта граждан;
  • выписка из ЕГРН;
  • выписка с лицевого счёта;
  • выписка из домовой книги;
  • согласие супруги владельца на продажу квартиры, если он состоит в браке;
  • доверенность, если продавец действует через представителя.

Куда подавать

Договор следует представить в Росреестр по месту нахождения квартиры.

Также регистратору подаётся заявление, бланк которого можно получить на месте, и платёжный документ о внесении госпошлины в бюджет.

Акт приема-передачи

Когда право собственности перешло покупателю, бывший владелец должен освободить помещение.

  • Подписывается передаточный акт, в котором фиксируется согласие покупателя принять жилое помещение.
  • Продавец передаёт ключи и необходимые документы по эксплуатации, если они есть.

Взаиморасчеты

Деньги обычно передаются частями: до и после государственной регистрации права собственности.

Для минимизации рисков используют банковские ячейки или открывают аккредитивы.

  • Продавец после подписания договора и оформления передаточного акта обращается в банк. При предъявлении указанных документов ему выдают оставленные покупателем деньги.
  • Некоторые предпочитают передавать наличные средства под расписку.
образец расписки о получении задатка
Фото: образец расписки о получении задатка

Уплата налога

Если гражданин продал квартиру, которой владел менее 3-х лет, то он обязан заплатить НДФЛ в размере 13% от полученных денег.

Покупателю нужно будет оформить декларацию по форме 3-НДФЛ после завершения календарного года, в котором была проведена сделка.

декларация 3НДФЛ
Фото: декларация 3НДФЛ

Риски

  • Риски продавца связаны с несвоевременной оплатой. После проведения государственной регистрации существует вероятность, что покупатель откажется передавать оставшуюся сумму под каким-либо предлогом.
  • Новый владелец рискует в случае, когда на квартиру заявит свои права третье лицо. Например, гражданин, чьи права были нарушены в ходе приватизации.

В описанных ситуациях нужно обращаться за судебной защитой.

Однако, ущерб по сделкам с недвижимостью будет возмещаться в течение многих лет.

Для обеспечения выполнения обязательств сторонами заключается договор с задатком.

Если продавец нарушит условия соглашения, он вернёт деньги в двойном размере. В случае отказа от приобретения, покупатель не получит задаток обратно.

Особенности оформления доли

Предварительно следует уведомить других собственников о том, что гражданин желает продать свою комнату.

В соответствии 250 ГК РФ владельцы долевой собственности имеют преимущественное право покупки.

При условии, что предложение по цене будет таким же.

Если указанные лица отказались или ответили молчанием, продавец имеет право на подписание договора.

Между родственниками

Если сделка совершается между родственниками, то граждане предпочитают использовать договор дарения.

  • В этом случае не нужно платить налог, а денежные средства можно передать неофициально.
  • Также не требуется уведомления других сособственников. Подобный порядок соблюдается только при сделках купли-продажи.

Приобретение жилья по ипотеке

Многие граждане покупают квартиры в кредит.

Покупка недвижимости по ипотеке предполагает проведение оценки рыночной стоимости жилья и регистрацию обременения в виде залога.

Продавец должен дождаться, пока банк одобрит сделку и предоставит покупателю кредит.

Преимущество такого варианта для продавца – полная защита от мошенничества. Если гражданин приходит в Сбербанк и подписывает договор в присутствии юриста этой организации, то сомнений в чистоте сделки не возникает.

Похожим образом обстоит дело со сделками, проводимыми с использованием материнского капитала.

  • Для получения субсидии нужно заключить договор и обратиться в Росреестр за регистрацией. И только потом представить документы в ПФР на проверку.
  • Сотрудники ведомства проверят сделку на соблюдение требований законодательства. Расчёты с материнским капиталом производятся в течение 2-х месяцев с момента обращения в ПФР.

Новые правила

В 2019 году при оформлении сделки не используются правоустанавливающие документы.

Кадастровый паспорт также утратил своё значение. Всю актуальную информацию можно получить из выписки из ЕГРН.

Если у гражданина есть время и желание разобраться в юридических тонкостях процесса оформления сделки с недвижимостью, то он может сам заняться продажей.

В иных случаях стоит обратиться к специалисту.

Видео: «Типичные ошибки при продаже квартиры»

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here