Как продать долю в квартире

Приобретение собственного жилья – важный этап в жизни многих людей. Граждане стараются приобрести дом или квартиру, чтобы обустроить быт по своему усмотрению.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 110-56-12 (Москва)

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

8 (800) 222-69-48 (Регионы)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Стремления некоторых людей реализуются лишь отчасти, когда возникает право долевой собственности на жилое помещение.

Обращение и использование такого имущества имеет свои особенности.

Что это такое

Недвижимость – неделимый объект.

Однако на практике часто возникают случаи, когда несколько людей имеют права на квартиру. Например, при наследовании или приватизации.

Каждый из владельцев получает в собственность определённую часть жилого помещения.

В натуре разделить квартиру не получится.

Такая недвижимость должна иметь отдельный вход, подключение к ресурсным сетям, ванную, туалет и т.д. Поэтому несколько собственников сообща пользуются одной квартирой.

Другое имущество граждане продают, а деньги делят.

Это позволяет избежать согласований совместного использования одного объекта. С жилой недвижимостью так не происходит, так как доля в квартире позволяет собственникам жить и хранить вещи в отдельном помещении бесплатно.

Так, недвижимость в Москве стоит дорого, и граждане не смогут приобрести другое жильё на деньги, вырученные от продажи доли.

Поэтому квартиры делятся на части и используются собственниками совместно.

Видео: «Что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать»

Что говорит закон

В статье 244 ГК определено, что владеть общим имуществом можно при определении долей и без такого определения.

Второй вариант – редкое исключение, которое возникает в силу прямого указания закона. Например, когда супруги приобретают что-либо.

Владение собственностью осуществляется совместно.

Порядок взаимодействия граждане определяют самостоятельно.

  • Обычно для этого заключают письменные соглашения, где подробно прописываются права и обязанности всех владельцев.
  • Расходы на квартиру, в том числе на оплату ЖКУ, делятся между собственниками пропорционально их долям. Такое положение содержится в статье 249 ГК РФ.

Выделение долей в квартире

Порядок использования жилого помещения требует регламентации.

Поэтому собственники инициируют судебное разбирательство или подписывают добровольное соглашение о порядке использования долей.

  • Обычно деление происходит по комнатам. Собственники редко получают жилую площадь сообразно размеру долей, так как физически невозможно выделить несколько метров в одной комнате и присоединить её к другой.
  • Пользование коридором, балконом, кухней и другими нежилыми помещениями происходит без ограничений, вне зависимости от размера доли. Поддержание чистоты и порядка в указанных местах производится силами всех проживающих в квартире граждан.

Оформление

В абсолютном большинстве случаев собственники пользуются квартирой без составления письменных документов.

Граждане соблюдают общие правила пользования жилыми помещениями, справедливо делят расходы и избегают конфликтов.

Основной порядок официального установления порядка использования квартир, разделённых на доли, — судебный.

При наличии спора граждане подают иск, рассказывают, как именно происходит пользование жилым помещением. Суд исходит из сложившейся практики, размера долей и количества зарегистрированных в квартире людей.

В вынесенном решении указывается, какие именно комнаты и кем должны использоваться.

При несоблюдении положений документа заинтересованные лица могут обратиться в службу судебных приставов.

Через нотариуса

Граждане могут самостоятельно определить порядок совместного использования квартиры.

Для этого нужно составить письменное соглашение, где будут определены права и обязанности каждого собственника. Документ не требуется регистрировать.

Ранее такое соглашение нужно было заверять у нотариуса, но в 2019 году это не является обязательным условием.

Как распорядиться

Граждане могут по своему усмотрению распоряжаться имуществом, принадлежащим им на праве собственности.

Доля может быть заложена, подарена, заложена и т.д. Существует только одно ограничение – при продаже владелец должен предложить другим собственникам купить такое имущество.

Обязанности сособственника

Владелец доли должен бережливо относиться к общему имуществу, добросовестно распоряжаться объектом недвижимости.

Изменения, которые касаются всей квартиры, например, перепланировка, должны проводиться при наличии согласия каждого владельца.

Как отказаться

Гражданин может отказаться от получения доли только до момента её принятия.

То есть, при получении наследства или при обращении в муниципальный орган власти при приватизации.

После перехода права собственности отказ невозможен.

Если владелец не считает целесообразным дальнейшее использование доли, то он может оформить договор дарения на другого собственника.

Нюансы купли-продажи

Подарить долю можно без ограничений, а заключение возмездных договоров имеет свои особенности.

Если есть несовершеннолетний

В жилом помещении может быть зарегистрирован ребёнок.

Этот факт не ограничивает других собственников при распоряжении их имуществом.

Доля несовершеннолетнего ребёнка не может быть продана без согласия органов опеки.

Такая сделка должна нести имущественную выгоду для собственника. Например, деньги переводятся на его банковский счёт.

Наличие преимущественного права покупки

Перед тем, как продать долю в квартире постороннему человеку, её собственник должен в письменном виде известить всех других владельцев о своих намерениях.

  • Для этого ему требуется заключить договор, в котором будет определена стоимость сделки.
  • С момента получения извещения у владельцев есть 10 дней, чтобы приобрести имущество по цене, указанной в договоре.
  • Если они такого желания не изъявляют, соглашение реализуется. Доля переходит к третьему лицу.

Отказ может быть направлен продавцу в письменном виде до истечения указанного срока.

Если один из сособственников хочет приобрести имущество, то он соответствующим образом извещает продавца.

Выкуп производится до истечения 10 дней после уведомления и по цене, согласованной ранее с первым покупателем.

В каком случае не работает

Собственники избавлены от обязанности извещать владельцев других долей, если реализация проводится с публичных торгов.

Информация о подобных мероприятиях размещается в СМИ заблаговременно.

Стоимость сделки определяется в ходе аукциона. Однако при реализации доли в квартире проведение публичных торгов нецелесообразно: затраты на мероприятие будут высоки, а желающих купить подобный актив обычно немного.

Возможные проблемы

Перед тем, как оформить договор купли-продажи доли, владельцу необходимо направить официальное извещение сособственникам.

Для этого нужно, чтобы граждане под роспись получили корреспонденцию. Это позволит в суде доказать законность заключения договора при наличии спора.

Многие люди игнорируют заказные письма, препятствуя заключению сделки. Почтальоны лишь бросают уведомления в ящик, информируя граждан о необходимости явиться за письмом.

Для решения проблемы можно обратиться к участковому или заключить договор с курьерской службой, которая доставит отправление по месту работы гражданина.

Дарственная вместо договора купли-продажи

Люди, которые не желают иметь дел с родственниками, используют дарственные для продажи доли.

Такой механизм не требует получения согласия сособственников.

Новый закон позволяет дарить долю любому лицу без ограничений.

Договор заключается в простой письменной форме.

Стороны самостоятельно определяют, нужен ли нотариус при совершении такой сделки.

Если происходит дарение близкому родственнику, то заключение договора не вызовет подозрений.

В иных случаях суд может решить, что была оформлена притворная сделка. Если такой факт будет установлен, соглашение будет признано ничтожным и будет расторгнуто. 

Другие варианты

Некоторые граждане берут займ, оформляя в качестве залога свою долю в квартире. Договор регистрируется в Росреестре в соответствующем порядке. Данные правоотношения схожи с тем, как работает ипотечный кредит.

Если должник не возвращает деньги в срок, то другая сторона договора может инициировать продажу доли.

В этом случае разрешение от других сособственников не нужно. Кредит в залог позволит гражданину получить деньги и избавиться от доли недвижимости.

Подобная манипуляция имеет смысл, если у должника нет другого ликвидного имущества, например, денег на банковском счету.

Продажа недвижимости может затянуться, и займодатель через суд потребует обеспечения своих прав за счёт друг имущества.

Подводные камни

Заключение притворных сделок противоречит закону.

И стороны сделки не защищены от недобросовестных действий другой стороны.

Например, договор дарения не предусматривает передачи чего-либо за долю в квартире. Если новый владелец пожелает расторгнуть сделку, то своих денег назад он не получит. Все отношения строятся исключительно на доверии.

Оценка стоимости

Доля в квартире – неликвидное имущество.

Если гражданин владеет половиной жилого помещения, то рыночная стоимость такого имущества будет гораздо меньше, чем 50% от цены всей квартиры.

Провести адекватную оценку могут не все организации. На рынке недвижимости слишком мало долевых объектов, схожих по своим характеристикам.

Минусы для покупателя

  • Граждане обращают внимание на приобретение долей в жилых помещениях из-за слишком большой арендной платы. Некоторым нужна постоянная регистрация в определённом городе.
  • Стоит помнить, что соседи в таком помещении могут быть разные. Доли часто продают за небольшую плату большим семьям, приехавшим из ближнего зарубежья. Совместная жизнь с такими людьми может быть очень тяжёлой.
  • С учётом необходимости извещения о продаже сособственников, такое имущество сложно продать за короткий срок. Требуется найти покупателя, который будет согласен жить в квартире с чужими людьми.

Как выкупить через суд

Законодательство защищает неприкосновенность частной собственности.

Если гражданин не нарушает действующего законодательства, то он не может быть лишён права владения имуществом.

Статья 252 указывает, что незначительная доля имущества, которую невозможно выделить в физическом смысле, может быть принудительно выкуплена через суд. Так происходит, если собственник распоряжается несколькими квадратными метрами, что не позволяет выделить ему отдельную комнату.

Решение в каждом конкретном случае принимается на основании сложившейся практики использования помещением.

Если у владельца другого жилья нет, то суд не реализует его собственность в принудительном порядке.

Примеры из судебной практики

Однако, в 2012 году Верховный суд РФ постановил принудительно выкупить у гражданина 2,5 квадратных метра 3-комнатной квартиры.

Остальной частью жилого помещения владела его бывшая жена.

Сам гражданин после развода в квартире не жил, однако заключил договор пожизненного содержания с иждивением со своим сыном. Новый владелец прописался в жилом помещении и зарегистрировал там же своего малолетнего сына.

Женщина требовала признать её право на принудительный выкуп доли на основании статьи 252 ГК РФ.

  • Суд первой инстанции и областной суд отказали в удовлетворении иска. Верховный суд пришёл к выводу, что доля незначительна и соразмерная отдельная комната не может быть выделена.
  • Также суд учёл, что зарегистрированные люди в квартире никогда не проживали, помещением не пользовались. Была проведена оценка стоимости имущества, и часть недвижимости была продана основному владельцу.

Приобретение доли в квартире – серьёзный риск для гражданина.

Соседство может оказаться тяжёлым, а продать проблемную площадь будет практически невозможно.

Видео: «Как продать долю в квартире»

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here