Как составить договор найма квартиры

Согласно законодательно установленным нормам граждане РФ, сдающие квартиру в найм на протяжении продолжительного отрезка времени, обязаны зафиксировать это в виде двустороннего договора аренды.

Соблюдение норм оформления такого соглашения позволит в дальнейшем гарантировать защиту прав обоих его участников, поэтому следует ознакомиться с ними максимально подробно.

Что это

  • Данный документ (согласно нормативным актам, действующим на 2019 и 2019 год) призван обеспечить регуляцию взаимоотношений между владельцем жилого объекта и его квартирантом.
  • Также он может быть использован для подтверждения прав арендатора или арендодателя в ходе судебного разбирательства.

При этом нужно учитывать, что права и обязанности в договоре прописаны для обеих его сторон.

Нарушение положений документа влечёт за собой необходимость нести ответственность перед законом.

Виды

Законодательством РФ выделено два вида договоров найма помещений:

  • С целью проживания. Другое название – «договор социального найма». Его можно заключить только при условии, что жильё поставлено на учёт в Росреестр и имеет свой кадастровый номер.
  • Коммерческий. Особый вид аренды, который позволяет нанимателю (квартиранту) получать с арендуемого помещения определённую прибыль. То есть объект недвижимости используется для осуществления предпринимательской деятельности.

Между собой эти разновидности соглашений отличаются не только названием.

Видео: «Договор социального найма»

В чем отличия

В зависимости от вида договора, при его оформлении будут учитываться некоторые характерные особенности.

  1. Социальный. Документ предназначен для подписания двумя физическими лицами (квартирантом и хозяином нанимаемой жилплощади), оба из которых обязательно должны быть гражданами РФ (при отсутствии специального судебного решения, устанавливающего иное).

Арендатор – это не обязательно один человек. Допускается, чтобы людей было несколько (например, если это одна семья).

Договор должен быть составлен по месту проживания. Вопросы оплаты и сроки определяются положениями документа.

Отдельно в тексте соглашения социального найма уточняется, что жилой объект будет использоваться исключительно для проживания.

Поскольку, арендуемое на таких условиях жильё не является государственным или муниципальным, его последующая приватизация невозможна.

  1. Коммерческий. Особого регламента и правил составления документов для договоров такого вида не предусмотрено, поэтому нужно ориентироваться на общие положения.

Собственник жилья – всегда физическое лицо, а в роли нанимателей могут выступать и юридические лица.

Срок внесения оплаты определяется собственником (как и величина выплаты, хотя этот момент может регулироваться определёнными нормативными актами).

Если договор не содержит пункта, уточняющего, кто именно обязан покрывать коммунальные начисления, эта обязанность возлагается на собственника квартиры (комнаты).

Договор найма квартиры

Ознакомиться с точным определением договора найма жилого помещения можно, изучив статью 671 ГК РФ.

Наиболее значимые её положения изложены ниже.

Образец документа

Сторонами соглашения при заключении договора найма являются: наймодатель – это владелец (владельцы) квартиры и наниматель – квартирант (он обязательно должен быть полностью дееспособным).

  • Типовой договор социального найма жилья можно заполнять от руки, либо печатным образом – принципиального значения это не имеет.
  • Допускается заключение соглашения и в устной форме, но это лишает стороны возможности предъявлять какие-либо претензии в случае возникновения споров, поскольку документальные подтверждения отсутствуют, а свидетельские показания в этом случае не рассматриваются.

В основном тексте бумаги содержатся следующие сведения:

  • подробное описание жилого объекта (почтовый адрес, технические характеристики, условия проживания);
  • перечень жильцов арендуемого помещения;
  • срок, на который квартира предоставляется в найм, и определение возможности его продления;
  • указание на то, кто будет ответственен за осуществление коммунальных выплат и проведение ремонта;
  • размер выплат, которые владелец определил для квартиросъёмщика.

Также будет уместно привести перечень исключительных условий и алгоритм действий в случае возникновения не предусмотренных договором обстоятельств.

Законодательство РФ не требует, чтобы договор найма квартиры был обязательно заверен нотариусом, однако проведение данной процедуры не воспрещается.

Обязательной является только регистрация документа в случае, если заключение соглашение приводит к ограничению прав собственности.

При несоблюдении требований к оформлению и регистрации договора, закреплённых нормативными актами, он считается недействительным.

Содержание

Правильно оформленный договор найма квартиры между физическими лицами обязательно будет включать в себя несколько разделов (ниже приведён образец актуальный на 2019 год):

  1. Преамбула. Содержит название документа, указание на дату и место его подписания, ФИО или наименования сторон (полностью и сокращённо для дальнейшего использования в тексте соглашения).
  1. Предмет договора.В этом разделе приводится подробная характеристика арендуемой квартиры, а также указание оснований, которые позволяют арендодателю сдавать квартиру в найм (например, наличие права собственности на объект).
  2. Арендная плата (её размер).
  3. Права и обязанности участников соглашения.
  4. Ответственность.
  5. Срок действия договора.
  6. Указание реквизитов и подписи участников соглашения.

Все необходимые сведения вносятся в договор максимально точно и без сокращений.

Приведённая структура является лишь наиболее удобным и часто используемым вариантом документа (даже если речь идёт о составлении договора безвозмездного найма), но при желании и обоюдном согласии сторон она может изменяться и дополняться.

Например, к основному договору может быть приложена опись имущества, которое будет передано арендатору в пользование вместе с квартирой.

Права и обязанности сторон

В этом пункте подробно описываются все обязательства, которые принимают на себя наймодатель и наниматель жилого объекта.

Нужно постараться предусмотреть почти все возможные случайности и отобразить их в договоре, чтобы в дальнейшем избежать лишних конфликтных ситуаций.

Срок

Без наличия особых уточнений, согласно статье 683 ГК РФ он будет равняться 5-ти годам (это наибольший возможный срок).

Кроме того, в документе потребуется отдельно указать не только количество месяцев проживания, но и точные даты вселения и предполагаемого выселения арендатора.

Однако, долгосрочная аренда – это не самый лучший вариант, поскольку в случае несогласия второй стороны расторгнуть такое соглашение трудно.

Гораздо удобнее будет заключить договор на меньший срок, а после продлевать его по мере необходимости.

Нужно ли регистрировать

Договор аренды жилого помещения не требуется регистрировать в Росреестре, если срок его действия составляет менее года.

В ином случае регистрация становится обязательной.

  • Это означает, что наймодателю придётся тратить время на сбор документов и расходовать собственные денежные средства на оплату госпошлины.
  • Кроме того, при таких обстоятельствах неизбежной станет выплата подоходного налога.

Преимущества сдачи на срок не более 11 месяцев

Исходя из приведённых выше моментов, нетрудно понять, что оформление договора сроком на 11 месяцев имеет целый ряд преимуществ:

  • экономия денег, которые могли быть потрачены на оплату госпошлины;
  • экономия времени, которое ушло бы на сбор документов;
  • отсутствие необходимости опасаться, что недобросовестному арендатору дадут отсрочку на устранение нарушений, которые должны повлечь за собой расторжение соглашения;
  • отсутствие необходимости выплачивать подоходный налог.

Для большинства арендодателей, заключающих договор, решающим становится именно последний пункт.

Регистрация документа в Росреестре

Зарегистрировать соглашение можно в течение ближайшего месяца с той даты, когда было подписано соглашение.

Более позднее обращение приведёт к назначению штрафа размером в 5 тысяч рублей.

Заявление должны подавать обе стороны договора (лично, либо через доверенных лиц, имеющих на руках соответствующую бумагу).

При этом сотрудникам Росреестра предоставляется пакет документов, включающий в себя:

  • 3 экземпляра договора найма, содержащего акт передачи имущества;
  • паспорта участников соглашения;
  • копии бумаг, подтверждающих наличие права владения жильём или сдачи его в аренду;
  • письменное и заверенное личными подписями согласие всех заинтересованных граждан на заключение данного договора;
  • квитанция, подтверждающая факт оплаты госпошлины (по 1 тысяче рублей от обеих сторон).

Если все документы были предоставлены в отделение Росреестра (или МФЦ) единовременно, то процедура регистрации будет завершена в ходе 5-ти ближайших рабочих дней.

Почему могут отказать

Существует несколько законных причин для отказа в проведении регистрации договора:

  • предмет договора не был поставлен на кадастровый учёт;
  • квартира уже сдаётся в аренду кому-то ещё;
  • предоставленный пакет документации оказался неполным;
  • в тексте договора содержатся пункты, грубо нарушающие действующие законодательные акты.

В большинстве случаев ситуация поправима и после проработки проблемного момента можно подать заявление повторно.

Плата за съемное жилье

Порядок внесения арендной платы и коммунальных взносов должен быть подробно описан в тексте договора.

Если наймодатель желает, чтобы арендатор при подписании документа внёс оплату сразу за несколько месяцев, то этот момент должен быть отдельно оговорен в одном из пунктов соглашения (хотя допускается, что это может быть согласовано в устной форме).

Однако это требование должно дополняться указанием условий, при которых залог может быть возвращён нанимателю.

О расписках

Факт передачи денежных средств лучше всего подтверждать расписками.

Для этого подойдёт стандартный бланк простой и содержащий всего несколько граф (для указания суммы выплаты, проставления подписей и дат).

Лучше всего если при передаче средств будет присутствовать свидетель (это должно быть указано в тексте расписки), который также заверит документ своей подписью.

Желательно, чтобы у каждой из сторон был свой экземпляр расписки.

При осуществлении безналичного расчёта с владельцем помещения достаточно будет сохранить подтверждающие это чеки и квитанции.

Расторжение

Порядок расторжения договора и условия, при которых будет производиться данная процедура, обязательно должны содержаться в договоре.

В стандартном варианте у нанимателя есть возможность расторгнуть договор, если он уведомил (желательно письменно) наймодателя о своём желании не позднее, чем за три месяца.

Кроме того, никто из проживающих с арендатором лиц не должен быть против этого решения.

В этом случае соглашение о расторжении договора аренды не должно встретить никаких препятствий.

Арендодатель также имеет право на одностороннее расторжение соглашения, если:

  • было пропущено уже два платежа (в случае краткосрочного найма), либо платежи отсутствуют уже на протяжении полугода (если был заключён долгосрочный договор);
  • было зафиксировано, что арендатор нанёс вред движимому или недвижимому имуществу арендодателя;
  • жильё используется не для проживания, а квартиранты, даже получив предупреждение, ничего не изменили и, кроме того, доставляют неудобство соседям.

Наконец, договор можно расторгнуть через суд.

Там же можно обжаловать принятое ранее другой стороной решение о преждевременном расторжении соглашения. Инициировать процесс может любая из сторон.

Если решение о расторжении всё же было принято, то составляется акт возврата к договору найма квартиры.

Надо ли платить налог

Выплачивать налог требуется при заключении договора аренды любой длительности, хотя в случае с краткосрочными соглашениями факт их заключения ещё можно попытаться скрыть.

Если подобное нарушение будет выявлено, то арендатору придёт перечислить все налоговые взносы за прошедшие периоды, а также выплатить штраф и пени (это взыскание равняется 20-40% от суммарного размера задолженности).

Иногда выясняется, что невыплаченная сумма была очень крупной. В этих случаях нарушителя привлекают к уголовной ответственности (вплоть до лишения свободы).

Чтобы предотвратить подобную ситуацию, следует ежегодно в период с 01.01 по 02.05 представлять сотрудникам налоговых органов свою декларацию о доходах за минувший год.

В этом документе будет указан размер годовой прибыли (включая ту, что была получена при сдаче жилья в найм).

На основании этих данных будет высчитана сумма налога, которую укажут в квитанции, направленной гражданину, подавшему декларацию.

Однако при условии, что наймодатель не получает арендных выплат от нанимателя и может подтвердить это документально, выплачивать налог не нужно.

Ответственность

Ответственность участников соглашения друг перед другом определяется отдельно по каждому из спорных моментов:

  • намеренная и непреднамеренна порча или уничтожения имущества другой стороны;
  • несоблюдение положений указанных в тексте соглашения;
  • несвоевременное внесение арендной платы и т.д.

Как именно придётся отвечать, определяется положениями договора, либо действующим законодательством.

Разобраться в том, как оформить договор аренды жилья, совсем нетрудно. После внимательного изучения общих правил и наиболее важных моментов с этим сможет справиться любой желающий.

Видео: «Приватизация или социальный найм»

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here