Как составить договор купли-продажи квартиры

Соблюдение юридических формальностей при проведении сделки купли-продажи квартиры – залог соблюдения прав каждой из сторон.

Для этого требуется изучить действующее законодательство в сфере недвижимости.

Подобную работу можно поручить профессионалам – юристам или риэлторам. Или заинтересованные лица могут сами оформить необходимые документы.

Оформление сделки

Весь процесс взаимодействия продавца и покупателя можно разделить на несколько этапов.

  • Сначала стороны согласуют условия сделки: цена, порядок внесения платы, разделение расходов.
  • Попутно будущий владелец осматривает помещение.
  • На этом этапе может быть заключён предварительный договор купли-продажи квартиры.

После этого стороны приступают к работе над реализацией достигнутых соглашений.

  • Владелец недвижимости выписывает зарегистрированных граждан, собирает необходимые документы.
  • Покупатель аккумулирует деньги или заключает кредитный договор.
  • После этого составляется основной договор купли-продажи квартиры.
  • Далее производится оплата, покупатель обращается за государственной регистрацией перехода права.

Завершается сделка подписанием акта приёма-передачи недвижимости. С этого момента бывший собственник не имеет отношения к квартире.

Законодательство

  • Для правильного составления соглашения следует руководствоваться положениями статей 549 – 558 ГК РФ. В них собраны норма, регулирующие правила оформления договоров купли-продажи недвижимости, особенности перехода права собственности.
  • В развитие статьи 551 ГК РФ принят закон № 218-ФЗ от 13.07.2015 г., регулирующий процесс регистрации права собственности по договорам купли-продажи. Следует помнить, что сами договоры действительны без уведомления государственных органов, но покупатель получает права на недвижимость только после внесения сведений в ЕГРН.
  • Отдельно следует изучить положения ЖК РФ. Знания норм этого акта помогут разобраться, кто имеет право пользоваться жилым помещением, и в каких случаях физическое лицо может быть выселено.
  • Если покупатель собирается использовать заёмные средства, то необходимо заранее изучить закон об ипотеке № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. Статьи нормативного акта регламентируют права и обязанности гражданина, купившего квартиру в кредит.

Видео: «Составляем договор купли-продажи квартиры»

Документы

Для составления договора и проверки правомочий продавца заинтересованным лицам понадобятся:

  • паспорта продавца и покупателя;
  • выписка из ЕГРН;
  • техпаспорт из БТИ;
  • выписка с лицевого счёта;
  • нотариально удостоверенное согласие супруги продавца на реализацию имущества, если он состоит в браке;
  • доверенность, если одна из сторон действует через представителя;
  • банковские документы, если используется аккредитив или банковская ячейка.

Выписка из ЕГРН должна подтвердить, что отсутствуют ограничения на переход права собственности, а также подтвердить полномочия продавца.

В выписке с лицевого счёта не должно быть информации о долгах за ЖКУ и сведений о зарегистрированных лицах.

Указанные документы лучше всего получать прямо перед заключением договора, чтобы сведения были актуальны.

Договор купли-продажи квартиры

Каждая сделка с недвижимостью имеет свои особенности, поэтому нельзя составить типовой контракт на все случаи.

Предварительный

Продажа недвижимости редко происходит за 1 день.

Сторонам следует уладить множество формальностей, поэтому они заключают предварительное соглашение, где прописывают взаимные права и обязанности.

  • Продавец и покупатель обязуются заключить в будущем основной договор.
  • Собственник квартиры также берёт на себя обязанность представить необходимые документы по перечню.

Подписание соглашения о продаже может быть обусловлено определённым событием, например, предоставлением кредита.

По ипотеке

В этом случае при составлении договора в обязательном порядке участвует банк.

Также изменяется алгоритм покупки:

  • гражданин оставляет заявку в банке;
  • специалист извещает клиента об условиях, на которых он может получить ипотеку;
  • заявитель соглашается и в течение определённого периода ищет недвижимость;
  • выбранная квартира оценивается, в банк представляется определённый пакет документов;
  • в отделении организации подписывается договор купли-продажи, кредитный договор и соглашение о залоге;
  • проводится государственная регистрация;
  • гражданин получает квартиру.

Юристы банка обязательно проверяют основное соглашение.

Весь процесс может занять несколько недель. В договоре прописывается, какую часть стоимости покупатель оплачивает сам. Например, по ипотеке Сбербанка гражданин должен внести не менее 15% собственных средств.

В рассрочку

Если продавец долго не может реализовать свой актив, то возможно заключение договора с условием об оплате в несколько этапов.

Стороны согласовывают посильный график внесения средств и подписывают документ.

Дополнительно оформляется соглашение о залоге.

Если новый собственник не сможет выполнить свои обязательства, то у кредитора всегда будет возможность защитить себя.

Он обратится в суд и сможет продать недвижимость на публичных торгах.

За наличный расчет

Это классический вариант, который сегодня используется всё реже.

Обычно деньги передаются в присутствии нотариуса прямо перед подачей заявления на регистрацию права собственности.

Купюры пересчитываются, после чего покупатель получает расписку, которую заверяет юрист. Сегодня люди не решаются носить с собой такое количество денег. Поэтому чаще оплачивают приобретение банковским переводом.

Долевая собственность

Многие квартиры, приватизированные или полученные в наследство, принадлежат нескольким людям.

  • В качестве продавца они будут выступать в совокупности. Они указываются в договоре отдельно, бланк подписывает каждый собственноручно.
  • Отдельно в соглашении прописывается, как распределяется сумма между всеми собственниками. Граждане получают средства пропорционально имеющимся долям.

Часто собственники оформляют доверенность на одного из собственников, чтобы всем не присутствовать при заключении договора.

Однако такая схема может быть использована мошенниками.

Гражданин может действовать по доверенности до истечения срока действия документа или до его отмены. А аннулировать его можно, подав заявление любому нотариусу в любом субъекте федерации.

Через несколько недель после оплаты стоимости квартиры один из собственников обращается в суд с требованием признать сделку недействительной.

Его позиция подтверждается заявлением, поданным нотариусу до момента регистрации права нового собственника.

С задатком

Задаток используется сторонами, чтобы получить безусловную неустойку, если кто-то не захочет выполнять условия договора.

Платёж вносится покупателем и засчитывается в качестве аванса.

Если продавец не передаст квартиру или откажется участвовать в государственной регистрации, то он вернёт задаток в двойном размере.

В случае, когда покупатель отказался подписывать передаточный акт без оснований или не стал передавать деньги и в одностороннем порядке отказался от договора, задаток ему не возвращается.

Гражданам следует обратить внимание, что соглашение о задатке в предварительном договоре не может быть признано действительным.

А в основном соглашении такое условие не имеет значение: можно подписать договор прямо в Росреестре, там же передать деньги и подать заявление на переход прав.

С материнским капиталом

Сегодня действует федеральная программа поддержки семей с детьми. Государственную субсидию можно потратить на улучшение жилищных условий.

Договор на покупку квартиры с использованием материнского капитала имеет ряд особенностей:

  • переход права собственности происходит до перечисления денег из бюджета;
  • после регистрации в Росреестре документы направляются в ПФР;
  • если всё соответствует закону, государственный орган переводит деньги в течение 60 дней с момента обращения.

В 2019 году такие договоры заключаются с условием о залоге.

Если ПФР не согласует сделку, то соглашение расторгается.

Требования к составлению

Законодательно не утверждена обязательная форма контракта. Поэтому граждане сами выбирают наиболее подходящий шаблон.

Договор оформляется в простой письменной форме в 3-х экземплярах: по 1 для каждой из сторон и 1 для Росреестра.

Граждане, которые решили своими силами составить текст, могут скачать образец из интернета. Шаблон дополняется индивидуальной информацией и условиями, согласованными покупателем и продавцом.

Содержание

В договоре должна быть отражена следующая информация:

  • реквизиты – дата, наименование, номер, место заключения;
  • сведения о сторонах;
  • предмет соглашения;
  • права и обязанности продавца и покупателя;
  • стоимость и порядок расчётов;
  • ответственность;
  • прочие условия;
  • заключительные положения;
  • реквизиты и подписи.
образец документа
Фото: образец документа

В качестве приложения стороны составляют образец акта приёма-передачи.

акт приема-передачи жилья
Фото: акт приема-передачи жилья

Предмет договора

Предметом соглашения является передача права собственности на объект недвижимости.

Квартира описывается максимально подробно. Указывается:

  • адрес;
  • кадастровый номер;
  • общая площадь;
  • количество комнат.

Стороны

Если договор заключается между физическими лицами, то следует максимально подробно указать данные сторон:

  • Ф.И.О.;
  • место постоянной регистрации;
  • серия и номер паспорта;
  • дату рождения.

Условия

Стороны по своему усмотрению оговаривают все положения соглашения.

  • В обязательном порядке согласовывается предмет договора.
  • Также в документе следует указать полный перечень граждан, которые будут иметь право пользования помещением после его продажи.

Таково требование статьи 558 ГК РФ. Однако практически ни один покупатель не согласится с покупкой квартиры на подобных условиях.

Цена и оплата

Стоимость квартиры указывается в рублях. Отдельно оговаривается, на кого ложатся расходы по сбору документов и государственной регистрации.

Деньги могут передаваться различными способами:

  • наличными;
  • банковским переводом;
  • в форме перечисления кредитных средств;
  • материнским капиталом;
  • банковским аккредитивом;
  • через банковскую ячейку.

Обычно покупатель часть стоимости оплачивает до государственной регистрации, а другую часть – когда подписан акт передачи квартиры.

Регистрация

После заключения договора стороны оплачивают пошлину и подают заявление на государственную регистрацию.

Специалист Росреестра проверяет представленные сведения и сообщает, когда покупателю следует прийти за получением своего экземпляра договора. Также по желанию нового собственника выдаётся выписка из ЕГРН

Возможно ли расторжение

Граждане вольны заключать и расторгать договоры купли-продажи.

Основание для этого должно быть определено в самом соглашении или в законе.

Если договор расторгнут по вине покупателя или продавца, другая сторона имеет право взыскать убытки.

Вопросы и ответы

Есть несколько распространённых ситуаций, связанных с приобретением квартир, которые беспокоят граждан.

Если есть несовершеннолетний

Дети проживают совместно с родителями.

Если гражданин не является родственником собственника, и владелец не давал своего разрешения на вселение, его регистрация прекращается через суд.

Несовершеннолетние выселяются в таком же порядке.

Чтобы избежать необходимости обращаться в суд, стоит требовать выписать из квартиры всех граждан до её продажи.

Составление договора купли-продажи недвижимости не представляет сложности. Документ будет проверен специалистом Росреестра при проведении процедуры государственной регистрации.

Видео: «Акт приема-передачи квартиры по договору купли-продажи»

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here