Что относится к перепланировке жилого помещения

Типовая планировка квартир не всегда соответствует требованиям жильцов.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 110-56-12 (Москва)

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

8 (800) 222-69-48 (Регионы)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

То же самое можно отнести и к частным домам, если они были приобретены на вторичном рынке жилья или перешли к новому собственнику по наследству.

Иногда можно сделать жилье более удобным и благоустроенным, перепланировав его.

Но следует иметь в виду, что некоторые работы требуют обязательного разрешения от компетентных органов, а то и вовсе запрещены законом.

Что относится к перепланировке жилого помещения и каким требованиям она должна соответствовать?

Что такое переоборудование жилого помещения

Жилищный кодекс РФ, являющийся законодательной базой для разных видов работ, связанных с внесением изменений в первоначальную конфигурацию жилого помещения, оперирует несколькими понятиями.

Так, следует понимать разницу между переоборудованием и перепланировкой.

Согласно законодательству 2020 года под переоборудованием (или переустройством) жилого помещения понимается установка, замена, перенос инженерных сетей, санитарно-технического и иного оборудования.

Это могут быть следующие виды работ:

  • установка газовой или электрической плиты;
  • замена газовой плиты на электрическую и наоборот;
  • перенос газовых, санитарно-технических приборов на другое место;
  • устройство новых помещений, оборудованных санитарно-техническим, газовым, электрическим, водонагревательным оборудованием;
  • внесение изменений в систему вентиляции;
  • прокладка новой электросети, системы водоснабжения или водоотведения.

Все эти изменения отражаются в техническом паспорте помещения.

Что относится к перепланировке

Понятие перепланировки включает в себя изменение конфигурации жилого помещения.

К этому виду работ можно отнести:

  • перенос, устранение и возведение новых перегородок между помещениями;
  • перенос или устройство новых оконных и дверных проемов;
  • объединение комнат в квартире или в частном доме;
  • изменение конструкции полов;
  • устройство новых проемов в перекрытиях, монтаж или перенос лестниц в частном доме.

Но если вы делаете пристройку к дому или оборудуете новое крыльцо, создаете балкон, террасу, лоджию на первом этаже, то эти работы уже относятся к реконструкции помещения. Они затрагивают внешний облик здания.

Видео: «Перепланировка квартиры»

Недопустимые действия

Не все, что относится к перепланировке квартиры или дома, можно осуществлять в соответствии со своими желаниями. Существует целый ряд ограничений и запретов.

Так, недопустимыми являются любые виды работ, которые:

  • нарушают требования безопасности (санитарно-гигиенической, технической, пожарной) или противоречат нормативным актам о перепланировке жилых помещений;
  • ведут к сокращению сроков и ухудшению условий эксплуатации здания;
  • ухудшают условия проживания граждан данного дома или квартиры;
  • ущемляют интересы собственников данного жилья или зарегистрированных в нем лиц.

Именно с этим связано обязательное согласование переустройства и перепланировки жилых помещений и сбор пакета документов для получения разрешения на планируемые изменения в нем.

Запрещенные виды работ

При перепланировке жилого помещения запрещается:

  • сносить несущие стены;
  • устанавливать перегородки таким образом, что в результате получается жилое помещение без естественного освещения и радиаторов отопления;
  • выделять жилое помещение (комнату), площадь которого менее нормативов расчета жилых площадей на 1 человека;
  • увеличивать площадь нежилого помещения (например, коридора) за счет жилого (комнаты);
  • увеличивать площадь санузла или кухни за счет уменьшения площади комнаты (за счет коридора можно);
  • разрушать или перекрывать вентиляционные ходы;
  • переносить водопровод и канализацию в комнаты;
  • в квартире располагать санузел или кухню над жилым помещением соседей снизу;
  • переносить радиаторы отопления;
  • объединять кухню, оснащенную газовой плитой, с комнатой без перегородки или дверного проема;
  • расширять лоджию или балкон за счет комнаты;
  • монтировать на лоджии или балконе теплые полы за счет центрального отопления.

Какие изменения необходимо узаконить

Необходимо узаконить все изменения, касающиеся различий с техническим паспортом помещения.

Поэтому, если вы сомневаетесь, что требует согласования, а что нет, ориентируйтесь именно на этот документ.

Это может быть перенос и устройство перегородок, объединение ванной комнаты с туалетом, перенос сантехники на другое место и т. д. То есть, то, что относится к капитальному ремонту помещения и отражено в технических документах, требует обязательного узаконивания.

Например:

  • если в техническом паспорте помещения не указан тип ванны, то вы можете заменить ее на джакузи или душевую кабину без согласований и узаконивания;
  • если вы решили изменить местоположение розетки, и оно не закреплено технической документацией, то можете это делать.
  • если вы желаете заменить проводку полностью, то этот вид работ уже относится к переоборудованию, поэтому требует согласования.

Виды

Перепланировка имеет свои разновидности.

В первую очередь, они определяются необходимостью согласования с компетентными органами.

Без согласования

Без согласования выполняется все, что мы относим к косметическому ремонту.

По сути, эти изменения и не являются перепланировкой:

  • замена обоев, напольного покрытия (без изменения структуры пола);
  • замена деревянных окон на пластиковые без изменения размера проемов;
  • покраска стен, замена плитки;
  • устройство и демонтаж встроенных шкафов или антресолей;
  • замена инженерного оборудования на аналогичное без его перемещения;
  • остекление лоджий и балконов (они не относятся к жилым помещениям).

По упрощенной схеме

По упрощенной схеме выполняется перепланировка, которая не несет потенциальной опасности эксплуатационным характеристикам здания.

Такие работы выполняются без предварительно составленного проекта.

Следует лишь представить эскиз, который можно выполнить самостоятельно. А по окончании работ потребуется пригласить сотрудников Жилинспекции для подписания акта о завершении работ.

По упрощенной схеме проводится:

  • перестановка, демонтаж или возведение перегородок, не являющихся несущими и выполненных из материалов, которые не увеличивают нагрузку на перекрытие;
  • перестановка сантехники в ванной комнате и туалете;
  • устройство или перемещение дверных проемов в ненесущих стенах.

По согласованию

По согласованию проводятся технически сложные работы, которые требуют предварительного составления проекта.

Его следует утвердить (иногда в нескольких инстанциях), получить разрешение на перепланировку в соответствии с данным проектом, затем получить от специальной комиссии акт сдачи-приемки работ (по их завершению).

По предварительному согласованию проводятся:

  • устройство перегородок в домах с деревянными перекрытиями;
  • перенос санузлов;
  • устройство пандусов, крылец, входов в здание на первом этаже;
  • создание оконных и дверных проемов в несущих конструкциях;
  • установка перегородок из материалов, которые увеличивают нагрузку на перекрытие (из кирпича, пеноблоков);
  • возведение пристроек в частных домах.

Некоторые виды работ, требующие предварительного согласования, отмечены в местных нормативных актах.

Обычно так бывает в городах федерального значения (в Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе).

Как оформить

Перед тем, как непосредственно приступить к работам, требуется определить, нуждаются ли они в согласовании.

Если вы сами не очень хорошо разбираетесь в данном вопросе, проконсультировать вас могут специалисты Жилищной инспекции, Отдела капитального строительства при администрации вашего населенного пункта, а также специалисты строительных и проектных организаций.

  1. Поскольку перепланировка всегда находит отражение в техпаспорте, его следует заказать в БТИ. Вместе с техпаспортом эта организация выдаст план помещения, который и послужит основой для проекта или эскиза.
  2. При выполнении проекта, его необходимо утвердить в некоторых организациях (рассмотрим ниже).
  3. Если для вашего вида перепланировки необходимо согласование, вы подаете пакет документов в Жилинспекцию, которая и выдаст разрешение.
  4. По завершении работ обязательно приглашаются сотрудники этого органа, которые принимают выполненные в соответствии с проектом изменения и выдают акт о завершении работ.
  5. На основании этого акта БТИ выдает новый техпаспорт. С ним следует обратиться в Росреестр, написав заявление в МФЦ. Так все изменения будут зафиксированы и в дальнейшем у вас не будет препятствий для совершения сделок с данной недвижимостью.

Документы

При составлении заявления в Жилинспекцию, к нему необходимо приложить перечень документов, на основании которых этот орган сможет вынести положительное решение:

  • выписка из домовой книги с указанием всех зарегистрированных в данном жилье;
  • справка о согласии всех зарегистрированных совершеннолетних граждан на предполагаемые виды работ;
  • документ, устанавливающий право собственности на данное помещение;
  • технический паспорт с поэтажным планом и экспликацией;
  • проект или эскиз перепланировки;
  • техническое заключение о состоянии несущих конструкций и прочих элементов здания (инженерных, вентиляционных систем).

Если работы проводятся в многоквартирном доме, также могут потребоваться:

  • решение ТСЖ (если перепланировка затрагивает места общего пользования в здании);
  • договор с проектной организацией на авторский надзор;
  • договор с организацией, содержащей данный дом на балансе, о техническом надзоре за работами;
  • страхование гражданской ответственности за возможное причинение ущерба в ходе выполнения работ третьим лицам.

Проект или эскиз

Согласование перепланировки может проводиться по проекту или эскизу, в зависимости от сложности запланированных работ.

Согласование по эскизу проходит по упрощенной схеме.

В проектном бюро вам делают на плане помещения рисунок (эскиз) тех изменений, которые вы желаете внести.

Они не могут касаться несущих конструкций, инженерных сетей, внешнего облика задания или переноса санузла и кухни в другое место.

Перепланировка по эскизу касается только переноса или возведения легких перегородок. Обычно данный вид согласования занимает очень мало времени.

Согласование по проекту – более обременительная процедура, как в плане времени, так и финансовом.

Ведь проект следует не только выполнить, заказав в специализированной организации, но и утвердить в нескольких других:

  • СЭС;
  • Пожарной службе;
  • в Отделе архитектуры (если изменения касаются фасада здания);
  • в организациях, занимающихся газоснабжением, отоплением, подачей воды и водоотведением, электроснабжением (в зависимости от того, в какие инженерные сети вносятся изменения).

Но зато это надежная процедура, которая исключит в дальнейшем любые сторонние притязания к проведенным вами работам.

Если сделана самовольно

Перепланировка без предварительно полученного разрешения относится к незаконной процедуре.

Собственник жилья при обнаружении данного факта облагается штрафом, даже если он сам обратился в соответствующие органы с просьбой узаконить изменения.

Необходимость оформить самовольную перепланировку наступает тогда, когда нужно совершить какую-то сделку с недвижимостью – продажу, дарение, вступление в наследство. Сразу всплывает несоответствие помещения его техническому паспорту, и все виды сделок приостанавливаются.

Оформить самовольную перепланировку можно в том же порядке, как и предварительное согласование.

Только Жилинспекция выдаст разрешение не на перепланировку, а на ее узаконивание.

Иногда приходится обращаться в суд.

Но если работы выполнены с нарушениями основных положений законодательства, то узаконить самовольную перепланировку не получится, а суд выносит решение вернуть соответствие помещения его техническому паспорту.

Эта работа морально тяжела, и финансовый груз на ее осуществление полностью ложится на плечи собственника, как и судебные издержки.

Действующие законы

Перепланировка жилых помещений регулируется Жилищным кодексом РФ (глава 4).

  • Определение общих условий перепланировки относится к компетенции органов государственной власти РФ, а согласование конкретных изменений – в ведении органов местного самоуправления.
  • В городах федерального значения вопросы перепланировки жилых помещений решаются городскими властями (утвержденными ими постановлениями, распоряжениями, регламентами).

Вопросы и ответы

Как узаконить индивидуальное отопление

Для того чтобы в многоквартирном доме отказаться от центрального отопления и перейти на индивидуальное, необходимо обратиться с заявлением в Управляющую компанию.

Туда следует предоставить документы:

  • документ о праве собственности на квартиру;
  • технический паспорт квартиры;
  • согласие всех совершеннолетних, зарегистрированных в квартире;
  • проект, составленный организацией с допуском СРО;
  • разрешение от организации газоснабжения на установку газового котла.

В течение 10 дней Управляющая компания рассматривает заявление и выдает разрешение.

Далее проект согласовывается с пожарным надзором и администрацией.

Это происходит в течение 45 дней, после чего приходит письменное разрешение или отказ. Отказ содержит указание на причины, послужившие основанием для такого решения. Его можно оспорить в судебном порядке.

Куда обратиться за техническим заключением

Техническое заключение выдает организация, проектировавшая данный дом.


Если ее уже не существует, то можно обратиться в проектный НИИ. Если работы по перепланировке не будут затрагивать несущие конструкции, то ТЗ можно взять в любой проектной организации, имеющей допуск СРО.

Перепланировка жилого помещения – дело хлопотное, но вполне осуществимое.

И лучше ее проводить на законных основаниях, поскольку оформлять изменения пост-фактум куда затратнее и в финансовом, и в моральном плане.

Видео: «Согласование перепланировки, ремонт»

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here