Что нужно, чтобы узаконить перепланировку квартиры

С необходимостью выполнить перепланировку сталкивается большинство жителей типовых квартир.

В частных домах это тоже не редкость.

Особенно если жилье было построено давно и к нынешним владельцам перешло по наследству.

Многие считают, что с правом собственности на жилое помещение они получают и право вносить в него любые изменения. Но это не так.

Большинство перепланировок требует документального оформления.

Что нужно для перепланировки квартиры и в каком порядке следует действовать?

Понятие

Перепланировкой называют изменение конфигурации жилого или нежилого помещения.

Обычно при этом меняется:

  • площадь отдельных помещений (комнат) внутри основного;
  • количество помещений в квартире или доме;
  • количество дверных и/или оконных проемов;
  • конфигурация отдельных помещений или всей квартиры (дома).

От перепланировки отличают переустройство, которое связано с изменением конфигурации инженерных сетей внутри помещения:

  • водопровода;
  • канализации;
  • газоснабжения;
  • электропроводки;
  • вентиляции.

Они могут быть по-новому разведены внутри помещений или получать новые ответвления.

И перепланировка, и переустройство – это сложные виды работ, которые чаще всего находят отражение в технической документации помещения.

Поэтому, чтобы сделать их, требуется получить согласие или разрешение компетентных органов, а иногда еще и подготовить проект, по которому будут совершаться преобразования.

Законодательство

Основным законодательным актом в области перепланировки выступает Жилищный кодекс РФ.

Этим вопросам посвящена глава 4, статьи 25-29.

Они не только дают понятие перепланировки, раскрывают ее отличие от переустройства, но и:

  • излагают основания для ее осуществления;
  • содержат нормы и требования к проведению преобразований;
  • содержат требования к документальному оформлению перепланировки;
  • перечисляют необходимые согласования;
  • содержат порядок действий для узаконивания уже произведенной перепланировки;
  • указывают на ответственность за самовольную перепланировку.

Также все виды преобразований в жилом и нежилом помещении должны осуществляться в соответствие с требованиями СНиП и СанПиН.

Видео: «Согласование перепланировки: что и как нужно делать»

Виды

В зависимости от порядка оформления преобразований в помещении различают 4 вида перепланировки.

  1. Перепланировка по индивидуальному проекту. Проект требуется в случаях серьезных изменений в конфигурации помещения или его инженерных коммуникациях. Его выполняет специализированная организация с учетом всех норм и требований законодательства. Проект необходимо согласовывать еще в нескольких организациях в зависимости от вида выполняемых работ (в Водоканале, газовой службе, СЭС, МЧС и др.), а затем получать разрешение в Жилинспекции.
  2. По типовому проекту. Оформление такой перепланировки занимает гораздо меньшее время, так как все проекты уже утверждены и разрешены к использованию. Но воспользоваться ими могут только жители типовых домов в крупных городах (Москва, Новосибирск, Санкт-Петербург). Для того чтобы совершить перепланировку по типовому проекту, достаточно в заявлении Жилинспекции указать номер проекта из каталога. Разумеется, преобразования в квартире должны полностью соответствовать выбранному проекту.
  3. По упрощенной схеме. На некоторые изменения проект не нужен, но все же они отражаются в технической документации (возведение легких межкомнатных перегородок или перенесение дверного проема в них). Для них достаточно эскиза (рисунка на плане помещения), выполнить который в состоянии даже сам собственник жилья. Оформлять такую перепланировку можно и по предварительному согласованию, и по факту проведенных работ (если вы уверены, что для их проведения достаточно эскиза).
  4. Без согласования. Не все виды работ требуют согласования в Жилинспекции. Так, остекление лоджии или балкона, установка кондиционеров, душевой кабины вместо ванны в настоящее время уже не требуют согласования или получения разрешений. Эти виды работ не отражаются в технической документации, поэтому выполнять их можно, не ставя в известность Жилинспекцию.

Что нужно для перепланировки

Первый вопрос, который возникает у собственников — что нужно для перепланировки?

  • Изначально следует четко продумать, что именно вы будете изменять, какие материалы использовать, что сносить, а что возводить. Для перепланировки важно, на какое расстояние будет отодвинута перегородка или дверной проем, какой толщины будет построенная стенка. Все это следует измерить и набросать на листе в виде плана.
  • Следующий шаг – определиться в необходимости проекта. Консультацию вам могут дать и в Жилинспекции, и в БТИ, и юристы, которые занимаются вопросами жилищного права. Если проект необходим, придется обращаться к специалистам.
  • Затем необходимо собрать пакет документов для согласования перепланировки и получить разрешение на нее в Жилинспекции.
  • Только после этого можно приступать непосредственно к строительным работам.

Имейте в виду, что преобразования в квартире влекут за собой финансовые расходы уже на этапе сбора документов (например, только проект обходится не менее 10 000 рублей, а зачастую 15 000 – 30 000).

Также придется потратить время для сбора и согласования документации. Можно переложить эту работу на фирму-посредника. Это облегчит задачу, но перепланировка выйдет несколько дороже.

Все эти расходы следует заранее заложить в бюджет ремонтных работ.

Зато оформление изменений в соответствие с законом избавит от неприятностей в дальнейшем.

Какие необходимы документы

Перечень документов, необходимых для оформления, зависит от нескольких факторов:

  • тип помещения (жилое или нежилое);
  • статус владельца (физическое или юридическое лицо, арендатор);
  • сложность предстоящих преобразований.

Обычно для перепланировки требуется:

  • техническая документация из БТИ (техпаспорт с поэтажным планом и экспликацией);
  • проект или эскиз;
  • документ, подтверждающий право собственности;
  • для перепланировки в жилом помещении – выписка из домовой книги о всех зарегистрированных в нем;
  • согласие всех совершеннолетних, зарегистрированных в помещении;
  • техническое заключение о состоянии здания или безопасности выполненных работ;
  • заявление.

Могут потребоваться и иные документы.

Полный их перечень можно узнать в Жилинспекции или БТИ.

Проект

Проект необходим при серьезных изменениях конфигурации квартиры. Заказывают его в проектной организации.

Она обязательно должна быть членом СРО проектировщиков и иметь допуск к таким работам.

В соответствии организации данным требованиям нужно убедиться заранее, иначе проект не будет согласован в Жилинспекции.

Проект содержит полное описание всех видов работ, которые будут проводиться при перепланировке помещения.

  • Указываются все материалы, которые будут использованы, мероприятия по безопасности работ.
  • Прикладываются промежуточный и окончательный план квартиры, а также планы инженерных сетей (если они затрагиваются в процессе работ).

Проект – это подробный технический документ.

В процессе ознакомления с ним у специалистов не должно остаться никаких вопросов по поводу предстоящих изменений.

Оформлен он должен быть в соответствии с требованиями к этому виду документации:

  • ГОСТ 21.501-93 (правила оформления архитектурно-строительных чертежей);
  • ГОСТ 21.101-97 (требования к проектной документации).

Образец заявления

Заявление на перепланировку подается в Жилинспекцию. Это документ установленного образца, который заполняется на специальном бланке.

образец заявления
Фото: образец заявления

В заявлении указывается информация:

  • о заявителе (ФИО, паспортные данные, адрес и контактный телефон);
  • об объекте (адрес расположения и ФИО собственника);
  • о других собственниках помещения (при их наличии);
  • просьба о перепланировке;
  • документ, по которому будет осуществляться преобразование (эскиз, проект, типовой проект);
  • список приложений (перечисляются все документы, которые подаются вместе с заявлением, для типового проекта достаточно указать его номер).

Заявление заполняется лично заявителем или доверенным лицом (при наличии нотариальной доверенности).

Куда обращаться

С заявлением на перепланировку обычно обращаются в Жилинспекцию.

Это не всегда удобно для собственника из-за большой загруженности данной организации. Не все знают, что заявление можно подать и в другие органы, например, БТИ и МФЦ.

МФЦ

МФЦ – служба «одного окна».

Здесь вам не смогут помочь консультацией по вопросам перепланировки, но очень удобно сдать сюда все документы с заявлением.

  • МФЦ экономит ваше время на поездку в Жилинспекцию и очередь в кабинет, где подается заявление на перепланировку.
  • Здесь тоже есть очередь, но время ожидания максимально сокращено, а основную работу по проверке наличия документов и даже составлению заявления выполнит сотрудник этой организации.

В дальнейшем документы передаются в Жилинспекцию, но время на их рассмотрение отсчитывается с момента поступления в МФЦ.

БТИ

БТИ – государственный орган, который ведет учет всех объектов недвижимости с их полной технической характеристикой и степенью благоустройства.

Он также может выдать разрешение на перепланировку, предварительно рассмотрев ее проект или эскиз.

Пакет документов практически не отличается от тех, которые подаются в Жилинспекцию.

Товарищество

Если в доме, где проводится перепланировка, образовано ТСЖ, то необходимо согласовать ее с председателем.

Если же перепланировка затрагивает общее домовое имущество (лестницы, тамбуры, внешние стены), то потребуется и согласие остальных членов ТСЖ, которое фиксируется в протоколе общего собрания.

Сроки согласования

Сроки согласования перепланировки во многом зависят от сложности изменений и площади, на которой они производятся.

  • Более простые перепланировки согласуются за 1-2 месяца.
  • Если же затрагиваются несущие стены или проемы в них, то на все согласования может уйти до 4-6 месяцев.
  • Заявление в Жилинспекции рассматривается в течение 35 календарных дней, после чего выносится решение: разрешение или отказ.

Возможно ли самостоятельно

Согласовать перепланировку можно самостоятельно.

Придется потратить время на посещение инстанций и сбор документов, но это вполне осуществимо.

Где и с кем согласовывать

Перепланировку можно согласовать в Жилинспекции или БТИ.

Но если для нее разрабатывается индивидуальный проект, то его также следует согласовать в нескольких инстанциях. Конкретный их список определяется запланированными изменениями.

Обычно в него входят:

  • пожарная охрана;
  • СЭС;
  • газовая служба;
  • отдел архитектуры при администрации;
  • отдел охраны исторического наследия;
  • автор проекта дома;
  • инженерные службы (Водоканал, Электросеть).

Как оформить после ремонта

Несогласованная перепланировка (если такое согласование требовалось) считается самовольной.

Но узаконить ее все же можно.

  • Если изменения простые и не требовали составления проекта, то выполняется эскиз и относится в БТИ для внесения изменений в технический паспорт.
  • Если же для данных видов работ был необходим проект, то составить его все же нужно. Далее он согласовывается с Жилинспекцией. К нему следует приложить техническое заключение о безопасности выполненных работ для дальнейшей эксплуатации здания.

Жилинспекция может выдать разрешение на узаконивание, но может и отказать в этом. Отрицательное решение можно обжаловать в суде.

Ответственность

Ответственность за самовольную перепланировку — административная.

Она закреплена в Жилищном кодексе, глава 4, ст. 29. При обнаружении незаконных изменений в конфигурации собственник жилья должен будет оплатить штраф.

Вопросы и ответы

В каких случаях требуется разрешение соседей

Согласие соседей требуется в следующих случаях:

  • перепланировка производится в одной из комнат коммунальной квартиры;
  • изменения затрагивают места общего пользования в доме или фасад.

Если свободная планировка

Слово «свободная» дает основание считать, что внутри помещения можно ставить перегородки по своим потребностям.

Но это не так. Квартиры со свободной планировкой также имеют техпаспорт, в котором отражена их конфигурация, поэтому все изменения должны вноситься в него.

Перепланировку нужно оформлять, но в большинстве случаев это происходит по упрощенной схеме (эскизу).

Какую не надо узаконивать

  • Не требует узаконивания перепланировка, не изменяющая план квартиры в техпаспорте.
  • В настоящее время уже не нужно узаконивать остекление лоджий и балконов, установку кондиционеров, монтаж посудомоечных машин и душевых кабин.

Надо ли получать новое свидетельство

Если общая площадь квартиры не изменилась, получать новое свидетельство о собственности нет необходимости.

Причины отказа в согласовании

Отказать в согласовании перепланировки могут в случаях:

  • предоставления не полного пакета документов;
  • предоставления документов не в ту организацию;
  • несоответствия проекта требованиям нормативной документации.

Можно ли узаконить через суд

Сначала можно попробовать узаконить перепланировку в Жилинспекции. И только в случае отказа нужно обращаться в суд.


Но если ваша перепланировка нарушает безопасную эксплуатацию здания, то суд также откажет в узаконивании.

Поэтому обращаться сюда лучше в случае, если вы полностью уверены в своей правоте.

Стоимость

Стоимость перепланировки складывается из многих факторов.

В среднем, в Москве некоторые процедуры по оформлению обойдутся:

Процедура Цена (в руб.)
Подготовка проекта 15 000-30 000
Согласование проекта до 5 000
Подготовка технического заключения 15 000
Получение нового техпаспорта около 2 000
Помощь фирмы-посредника от 3 000 к каждой процедуре

Перепланировка требует не только финансовых вложений, но и времени на ее оформление. Поэтому многие делают ее без согласования. Но в итоге ее все равно приходится узаконивать, а стоит это куда дороже.

Поэтому, планируя изменения в своей квартире, действуйте поэтапно.

В дальнейшем это не только сэкономит финансы, но и избавит от неприятностей в виде требования вернуть квартире первоначальную конфигурацию.

Видео: «С чего начинать перепланировку квартиры»

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here