Можно ли продать часть квартиры

Доля — это не целостный объект недвижимости, но владелец вправе распоряжаться ею, владеть и пользоваться.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 110-56-12 (Москва)

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

8 (800) 222-69-48 (Регионы)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Собственник части жилища также может заключить договор купли-продажи, при этом следует знать, как продать часть квартиры в долевой собственности.

Продажа части жилплощади часто сопровождается разногласиями и трудностями, по причине того, что доли точно не определены в натуре.

Что это такое

Чтобы разделить жилье необходимо наличие отдельных входов в него, а также подключения к электрической, газовой и водопроводной сети.

Осуществить раздел жилплощади «в натуре» возможно, только если она находится в индивидуальном жилом секторе.

Стандартная квартира физически поделена быть не может.

Для такого жилья, находящегося в долевой собственности, существует понятие «идеальная доля» — это доля в праве, а не часть жилища и в реальности ее осязать нельзя. Один из владельцев не является хозяином жилья, в его собственности не сама недвижимость, а лишь ее часть, как одна из разновидностей прав на жилплощадь.

Каждый из сособственников вправе пользоваться и владеть квартирой, не нарушая права остальных владельцев долей.

Например, у жилплощади два владельца. В соответствии с решением судебного органа о режиме пользования жилплощадью одному отведена комната площадью 18м2, а второму — 10м2. Уплата коммунальных платежей и налога на имущество все равно производится в одинаковых долях.

Долевая собственность на квартиру может возникать по нескольким причинам:

  • приватизация жилплощади одновременно несколькими зарегистрированными на ней лицами;
  • раздел жилья, которое находилось в совместной собственности (например, между супругами);
  • вступление в наследство несколькими наследниками.

Долю в квартире можно приобрести на материнский капитал (ФЗ—256), но проведение подобной сделки имеет свои тонкости.

Видео: «Что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать»

Как продать часть квартиры

Продажа доли в квартире производится так же, как и любых других объектов недвижимости, но имеется один нюанс — необходимость извещения сособственников о продаже.

Без согласия второго собственника или нескольких сособственников продать долю нельзя, так как они обладают преимущественным правом приобретения в соответствии с частью 1 статьи 250 ГК РФ.

Нельзя пренебречь извещением.

Согласно пункту 3 статьи 250 это чревато тем, что сособственники  потребуют переоформления прав по договору на себя.

Предложить другим собственникам

Сособственники жилья обладают правом преимущественного приобретения доли по стоимости, которую устанавливает продавец.

Извещение о продаже доли должно быть составлено в письменном виде с указанием стоимости и остальных условий, на которых осуществляется сделка.

Если купить часть квартиры пожелали сразу несколько сособственников жилья, то продажа производится соразмерно долям покупателей.

В соответствии с пунктом 2 статьи 250 ГК РФ в случае, когда сособственники не пожелали приобрести долю, продавец может заключить сделку с любым гражданином, пожелавшим стать владельцем.        

Подготовка и совершение сделки

Перед заключением сделки:

  • поиск покупателя;
  • показ жилплощади;
  • подготавливается к оформлению вся требующаяся документация.

По прошествии 30 дней с даты извещения сособственников продавец вправе продать свою часть жилплощади любому.

В соответствии с п. 1 ст. 24 ФЗ—122 реализация раньше этого момента может быть осуществлена при условии наличия отказов сособственников от покупки.

Сделка проводится в нотариальной конторе.

В договоре должны содержаться сведения:

  • о сторонах сделки;
  • описание доли (площадь, адрес, номер квартиры);
  • стоимость.

В соответствии со статьей 555 ГК РФ к договору должен прилагаться акт сдачи-приемки объекта или подобный документ.

Регистрация прав собственности 

Для того чтобы новому владельцу зарегистрировать право собственности на часть квартиры потребуется обратиться в органы Росреестра или МФЦ.

Туда необходимо будет предоставить:

  • заявление;
  • акт приема-передачи объекта и договор купли-продажи (оригиналы и ксерокопии этих документов);
  • ксерокопии паспортов;
  • ксерокопии свидетельств о рождении.

Квитанцию, подтверждающую оплату госпошлины можно не предоставлять, регистрирующие органы сами находят такие сведения.

В некоторых случаях может дополнительно потребоваться представление:

  • бумаг из органов опеки;
  • доверенность на лицо, представляющее интересы владельца объекта недвижимости.

Налоги

После того как право собственности на имущество будет зарегистрировано продавец обязан, в соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ уплатить НДФЛ или обратиться, согласно положениям статьи 220 НК РФ, за налоговым вычетом.

Вопросы и ответы

Некоторых граждан интересует можно ли приватизировать часть квартиры.

Это возможно после раздела недвижимости, принадлежащей муниципалитету на два самостоятельных объекта, то есть раздела имущества в натуре.

Нужен ли нотариус

С 15.07.2016 сделки по отчуждению долей, принадлежащих гражданам в составе объектов недвижимости, должны быть заверены нотариально.

Причем независимо от того, реализуется одна доля или все и всеми сособственниками.

Можно ли продать половину своей доли

Если владелец желает продать часть своей доли, а сособственники отказываются ее приобретать, то в этом случае он может пойти по одному из трех путей:

  • оформляется дарственная на маленькую часть доли, в результате чего новый собственник, к примеру, 1м2 жилплощади получает преимущественное право приобретения и докупает до половины доли;
  • фиктивное дарение с получением денег без заключения договора купли-продажи, но подобная сделка может быть оспорена в судебном порядке;
  • оформление залога, в качестве которого выступает часть жилплощади, размер займа при этом равен стоимости доли, впоследствии залог переходит заимодавцу (подобный вариант оспорить очень сложно).

Особенности продажи, если приватизирована

Приватизированная жилплощадь является общей собственностью, обычно доли всех владельцев одинаковы, если при приватизации не установлено иное.

Распоряжаться таким жильем можно исключительно с согласия остальных владельцев.

Проблем не появляется, если все сособственники согласны продать свои части жилья одному покупателю.

Если собственник один заинтересован в проведении сделки, он может действовать по схеме:

  • извещение совладельцев о предстоящей продаже части квартиры;
  • продажа;
  • регистрация прав собственности новым владельцем.

Потребуется обращение в судебные инстанции для выделения доли в натуре, если остальные сособственники препятствуют продаже.

Как произвести выдел доли

Каждый из совладельцев вправе выделить свою долю жилплощади и поступить с ней как пожелает.

Подобная доля может быть предоставлена в форме части объекта недвижимости или посредством выплаты владельцу денежной компенсации за его часть жилища.

Способы выделения доли:

  • по договору владельцев, в этом случае родственники определяют часть каждого самостоятельно и заключают соглашение;
  • через суд доля может выделяться в натуре (к примеру, какое-то из жилых помещений, то есть изолированная часть жилища), в случае, когда это сделать нельзя судебным органом принимается решение о выплате компенсации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 252 ГК РФ заинтересованный в выделении доли гражданин, если согласия между членами семьи достигнуть не удается, подает иск в судебный орган.

Тогда доля выделяется в натуре или в форме выплаты компенсации.

  • Расчет размера доли производится арифметически на уровне стоимости аналогичной недвижимости (когда в собственности одна или больше изолированных комнат)
  • Если принадлежащая часть не составляет изолированного помещения, по результатам оценки оценочной компании.

Как приостановить продажу

Зачастую возникает ситуация, когда сособственники против реализации доли в квартире, но при этом сами приобретать ее не желают.

Приостановить осуществление продажи, если уведомление о предстоящей сделке было проведено верно, нельзя.

Случаи, при которых возможно приостановление продажи согласно законодательству о госрегистрации объектов недвижимости:

  • если среди сданных в Росреестр документов нет отказов купить долю, полученных от сособственников (они имеют преимущественное право приобретения) и при этом 30 дней с даты извещения о предстоящей продаже еще не прошел;
  • приостановление регистрации права владения на 1 месяц возможно, если поступило соответствующее заявление от продающего или покупающего лица;
  • до 3 месяцев — если госрегистратор сомневается в оригинальности документов или точности сведений в представленных бумагах (статья 19 ФЗ—122);
  • на срок, установленный по решению судебных органов.

Как оформить сделку между родственниками

Покупка или продажа долей жилплощади между близкими родственниками отличается своими особенностями:

  • продажа принадлежащей части жилья родственнику (к примеру, комнаты в коммуналке) осуществляется исключительно в случае, когда соседи отказываются от приобретения, так как они имеют преимущественное право на это;
  • недвижимость, принадлежащая мужу и жене, является их совместной собственностью, продажа принадлежащих им долей друг другу незаконна (если нужно перераспределить имущество, то лучше заключить брачный договор или оформить дарственную);
  • при совершении купли или продажи между членами семьи обязательно оформление акта передачи денег, в этом случае сделку нельзя будет признать фиктивной;
  • налог на доход с продажи объекта недвижимости (2017 год) составляет 13%, налоговый вычет предоставляется на общих основаниях, независимо от того осуществляется продажа родственнику или постороннему человеку.

По долям одному покупателю

Владельцы частей жилплощади могут продать их одному гражданину, с оформлением многостороннего договора или отдельного с каждым из них.

В соответствии со статьей 554 ГК РФ в многостороннем договоре указывается доля каждого продавца и ее стоимость.

Комнату в коммуналке

В коммуналке каждому из владельцев принадлежит комната. Часть такой жилплощади может принадлежать муниципальным органам и сдаваться на основании договора соцнайма.

При продаже комнаты в коммуналке ее владелец уведомляет всех соседей-собственников, в том числе и муниципальные органы о предстоящей сделке.

По прошествии 30 дней после этого владелец вправе продать жилплощадь.

Если один из собственников безвестно отсутствует, осуществляется передача по наследству одной из комнат, но официального оформления прав еще не произошло, то можно прибегнуть к дарению, залогу.

В ипотечной

При покупке ипотечного жилья потребуется получение согласия банковской организации, выдавшей кредит под залог квартиры.

Простейший вариант — продать подобную долю бывшему супругу после развода, тогда добиться согласия банковского учреждения будет проще всего.

Если реализация осуществляется постороннему лицу, то существует 3 варианта проведения сделки:

  • самостоятельная продажа доли после получения согласия банковской организации;
  • перевод долга (тогда покупателем будет выплачиваться ипотека на часть квартиры), при этом также потребуется согласие банковского учреждения;
  • банк оформляет сделку и регистрацию права в Росреестре, кредит погашается и покупателю передается закладная.

Сособственнику обязательно направляется извещение о продаже части квартиры, так как он обладает преимущественным правом приобретения доли.

Однозначно ответить на вопрос можно ли взять ипотеку на приобретение доли в квартире нельзя, так как на решение банка влияют нюансы совершения сделки.

Зачастую банковские учреждения отказывают в выдаче кредитов на подобные приобретения по причине низкой ликвидности такой жилплощади.

Если заемщик станет неплатежеспособным, то банку будет трудно продать часть квартиры и возместить убытки.

По доверенности

Если владелец не желает самостоятельно заниматься продажей доли, то он вправе дать доверенность представителю на осуществление таких действий. Подобное регламентируется статьей 185 ГК РФ.

Доверенность оформляется у нотариуса и заверяется им. Она может быть безотзывная, полная, с получением денег.

Полученной в наследство

Продажа части объекта недвижимости, полученной в наследство (например, мать захотела передать дочери свою долю), производится в соответствии со статьей 250 ГК РФ, исключительно после того, как произойдет вступление в право наследования.

После развода

Продажа принадлежащей части квартиры после развода производится по схеме:

  • извещение о предстоящей продаже сособственников;
  • поиск лица, желающего купить долю;
  • заключение сделки;
  • регистрация прав в Росреестре.

Как получить налоговый вычет

Максимальная сумма налогового вычета, составляющая 1 миллион рублей, установлена для одного объекта недвижимости.

Таким объектом может являться квартира, когда она продается вся, или часть этой квартиры, если договора купли-продажи составлены по отдельности на каждую долю.

Как обойти преимущественное право покупки

Далеко не всегда удается договориться с остальными собственниками квартиры. Существуют способы, позволяющие решить проблему с преимущественным правом выкупа. Однако при их применении для продавца есть вероятность неполучения оплаты.

Способы обойти преимущественное право покупки:

  1. Дарение отменяет преимущественное право, сособственники не вправе запретить подарить родственнику или другому лицу свою долю в квартире.

При этом для покупателя существует риск признания сделки недействительной, скрывающей куплю-продажу и сособственники могут потребовать перевода прав по сделке на себя. В этом случае покупатель останется без приобретенной недвижимости.

Для продавца подобный способ также является рискованным, так как покупатель может не заплатить и взыскать с него деньги на законных основаниях не получится.

  1. Производится заключение договора займа на сумму, равную цене доли в квартире. Должник-продавец пропускает срок возврата займа, после чего стороны договариваются о погашении долга долей в квартире, которая послужила залогом при выдаче средств.

В этом случае также существует риск, что другие собственники подадут в суд и сделка будет отменена. В результате продавец останется должен сумму, указанную в фиктивном договоре, а покупатель обязан будет вернуть долю в квартире.

  1. С целью получения отказа или неполучения ответа сособственникам предлагается купить долю в квартире по слишком высокой стоимости. Оформляется договор купли-продажи с указанием предложенной им суммы и расписка в ее получении.

В реальности покупающий долю в квартире человек платит гораздо меньше.

Неприятное последствие — повышение суммы налога с продажи, но в некоторых случаях подобные сделки не облагаются налогом.

Видео: «Отказ от преимущественного права покупки при долевой собственности»

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here